3月13日凤凰房产杭州讯“酒店式公寓包租3年，10万元租金直接在首付款里扣除，可以相信吗？”
近日，凤凰房产收到网友咨询，称未来科技城有一个商业项目的酒店式公寓正以包租的形式销售，表示开发商包租3年，而这3年的租金直接在首付中抵消，达十余万元。
尽管这种“一笔付清”的包租形式迅速引起了周边居民的注意，但大家对于此还是半信半疑。
为此，凤凰房产在3月9日专门走访了该项目进行调查。
拿地逾4年才正式面世
酒店式公寓包租受购房者热捧？
网友咨询截图
网友爆料所指的商业项目就是位于未来科技城海创园附近的捷瑞达瑞谷。它处于海曙路和海创路交叉口附近，与杭州师范大学仓前校区仅一街之隔。
此外，欧美金融城、海创园、浙江理工大学与捷瑞达瑞谷的直线距离均在一公里范围内。
捷瑞达瑞谷周边项目分布示意图
该项目的总体量不大，约4万方，规划了3幢写字楼、1幢酒店和2幢酒店式公寓。据现场置业顾问透露，酒店与写字楼都由开发商自持，且酒店已与雷迪森达成合作协议。
捷瑞达瑞谷规划图
此次主打包租的是一批在售的酒店式公寓，主力户型为46方的平层与65方的loft，目前已经是准现房状态，顺利的话将于今年8月整体精装交付。
捷瑞达瑞谷外立面实景
据了解，平层的层高约为3.6米，总价在80万左右；loft层高约为4.2米，总价在100万左右。折算下来，这批酒店式公寓的单价在15000-18000元/平米之间。
“项目正式开始销售还不过3天，开发商原本打算全部自持，但近期可能有在附近拿地的计划，因此才决定将这一部分出售。”现场调查当天，置业顾问向我们介绍。
包租“固定6年+3年（可选）”
前3年租金一次到账首付立减10万
那么，包租又是什么情况？
据现场的工作人员介绍，这种包租形式是开发商近期才敲定的一种“优惠政策”，即交付后头三年内由开发商承包，这3年的租金一次性在首付款中抵扣。包租期间，开发商将自行散租。
凤凰房产到访当天，现场置业顾问透露，46方平层的年租金为3.2万，60方精装LOFT的年租金为4.5万，这两类产品在相应的首付中可分别抵扣9.6万和13.5万。
项目内部实景图
在这三年内，租金固定。简而言之，这两个户型未来3年的月租金可分别达到2667元和3750元。底层商铺也将通过类似模式出售。
“包租确实吸引了不少购房者，而且以周边居民为主。”据工作人员透露，“100多套房源已经去化近半，而LOFT的房源目前仅剩个位数。”
捷瑞达瑞谷发给意向购房者的短信
然而，就在凤凰房产现场调查后的第二天（3月10日），收到了捷瑞达方面发出的最新消息，表示政策有变：包租政策由原来的定保3年调整为“包租年限6（固定）+3（可选）；固定6年中前3年一次性返还抵首付，后3年在前三年租金基础上浮10%；可选3年愿意续租的租金再上浮10%。包租赠送全套软装，租金半年一付。”
据工作人员解释，政策调整的原因是考虑到前期有不少意向客户担心后期的投资回报率问题，由此追加包租年限。
在杭“包租梦”破碎先例多
规避风险关键在于看准开发商运营实力？
对此，有部分购房者虽然心动，但是也表露出对项目资金链、后期出租等情况的担忧。
例如，后面3年、6年的房子是否能顺利出租？租金能否及时到手？开发商的商业运营能力如何？这是开发商在杭唯一项目，是否可以信赖？
购房者有此疑虑也属于正常，在杭州，此前也有不少以包租形式销售的先例，而其中“包租梦”破碎的实例也不在少数。
例如，5年前，位于城北的商场杭州新商汇曾与业主签下十年包租的合约，但是商场至今仍未开业。
2012年，九堡的红星美凯龙金茂MALL陷入经营困境，销售时购买15年商铺使用权后马上返租的承诺成了泡影；
2015年初，万禹国际被曝因资金链断裂而停工，业主在拿到几期收益后便再无声响；2017年，中润中心延期交付一年，商铺的返租回报也没有得到兑现……
那么，包租到底是“馅饼”还是“陷阱”呢？买这类产品到底又存在怎样的风险？
为此，凤凰房产专门针对“包租”这种销售模式采访了世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢。
马英枢表示，“无论是酒店式公寓还是商铺，‘包租’都是开发商针对投资性客户的一种营销手段。相对来说，开发商（承租人）一次性付清租金的风险会比‘年付’、‘半年付’等形式要小很多。”
“‘包租’期间公寓或者商铺的回报率，其实取决于开发商能否将成功出租，以及租金的高低。”此外，马英枢还表示，“这类投资风险的规避方法没有绝对性，主要还是取决于开发商的实力、团队运营能力以及是否有其他运营成功的案例等。”