2023年，随着宏观经济稳步复苏，租房需求平稳释放，年内租金整体平稳运行。1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。中央和地方继续积极施策，促进住房租赁行业健康发展，金融支持方面，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环逐渐形成。受益于政策支持、流动人口规模持续扩大及“十四五”保租房筹集任务持续推进、超大特大城市城中村改造政策落实，我国住房租赁企业迎来巨大发展机遇。但在积极看待行业中长期发展机会的同时，住房租赁市场也面临着短期消费降级、租住需求分流等潜在挑战。在机遇与挑战并存的情况下，租赁企业应审慎布局，强化自身基本盘；降低成本，增强风险应对能力；重视客研，打造差异化竞争优势。
住宅租赁价格指数走势
（一）50城住宅租金：1-11月50城住宅租金累计上涨0.18%，年末淡季租金有所回调
整体租金：50城租金整体保持平稳，春节后及毕业季租金出现季节性上涨，四季度再次转弱
2023年重点城市住宅平均租金保持平稳运行。根据50城住宅租赁价格指数，2023年1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。11月，50城住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比下跌0.50%，同比下跌0.36%。2023年，随着宏观经济稳步复苏，人口流动恢复常态，租房需求平稳释放，重点城市租金整体平稳运行，预计全年租金累计将基本持平。
月度来看，住宅租金波动恢复季节性特征，春节后和年中毕业季对租金带动作用明显。2022年，受新冠疫情等外部因素干扰，住宅租金波动的季节性特征被打破。今年，随着社会经济恢复平稳运行，住房租赁市场也恢复常态，租金波动呈现明显季节性特征。2-3月的春节后“返城季”和7-8月的年中“毕业季”是租赁市场传统旺季，租金环比涨幅也相对较高。9月后，租赁市场逐步迈入淡季，住房租赁需求明显下降，50城住宅租金环比涨幅逐渐收窄至转跌。
图：2021年7月至2023年11月50城住宅平均租金与环比涨跌幅
城市租金：1-11月19城住宅租金累计上涨，不同梯队城市表现分化
从城市涨跌幅来看，1-11月19个城市住宅租金累计上涨，31城累计下跌。具体来看，2023年1-11月，三亚、石家庄、长沙租金累计涨幅在3.0%以上；西安、成都等11个城市累计涨幅在1.0%（含）-3.0%之间；珠海、青岛等5个城市涨幅在1.0%以内。其余31个城市租金累计下跌，其中北海、南京等21个城市累计跌幅较2022年同期有所收窄，温州、徐州等10个城市跌幅则有所扩大，温州、徐州、郑州跌幅均在5.0%以上。
分梯队来看，城市表现分化明显。根据50城住宅租赁价格指数，2023年1-11月，一线城市住宅平均租金累计上涨1.32%，租金平稳回升；二线城市平均租金累计下跌0.27%，租金水平与2022年末基本持平；三四线代表城市平均租金累计下跌1.36%，跌幅较2022年同期收窄1.66个百分点，整体仍延续调整态势。
（二）投资回报率：租金房价比仍处于较低水平，项目获取成本是长租公寓盈利关键
租金房价比：受房价普跌影响，多数城市租金房价比略有提升，但整体仍处较低水平
2023年，受重点城市房价持续下跌影响，租金房价比较2022年有所提升。2023年11月，50个重点城市住宅租金房价比为1.80%，较2022年12月（1.76%）提升0.04个百分点。具体来看，长春、西安等43个城市租金房价比较2022年末有所提升，嘉兴、温州等7个城市租金房价比较2022年末有所下降。
我国重点城市住宅租金房价比仍处于较低水平。据中指研究院监测，在全国重点50城中，27个城市租金房价比低于2.0%。具体来看，厦门租金房价比仅为1.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二线城市房价较高，租金房价比在1.5%左右。与世界主要城市相比，我国核心城市的租金房价比明显偏低，柏林、新加坡、东京、伦敦、纽约等世界主要城市的租金房价比均高于3%。租金房价比低在一定程度上表明我国住房租赁投资回报率低，这也是长期以来制约行业发展的关键痛点。
图：50个重点城市租金房价比
注：租金房价比=2023年11月城市住宅平均租金×12÷2023年11月城市二手住宅均价。
纯租赁用地案例：项目获取成本的降低将有效提升长租公寓盈利能力
近几年各级政府对住房租赁市场的支持力度加大，出台了多项政策支持住房租赁企业发展。在租赁住房供给方面，部分城市通过推出低成本租赁用地，以提升租赁住房项目投资回报率。根据中指研究院监测数据，本文选取2023年部分纯租赁用地成交案例，对其投资回报率进行测算。3个案例楼面地价在1000-3500元/平方米左右，约为周边普通住宅地价的20%-30%。测算假设如下：开发成本按3500元/平方米估算；保租房租金按周边房屋平均租金9折估算，年均涨幅2%，出租率95%；运营成本占租金收入30%；土地年限70年，开发周期按2年估算，从第3年开始出租；不考虑项目退出、融资和企业所得税。经测算，3个案例项目的IRR在5%-6%左右，基本可以“算得过来账”，项目获取成本的降低有效提升了长租公寓项目的投资回报水平。
表：2023年部分纯租赁用地项目投资回报率测算
注：深圳地块所含1000平方米商业按租赁住房进行估算。
租客特征分析
为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年对全国租客开展一次问卷调查，对租客画像进行描摹。2023年末的全国租客问卷调查，剔除无效样本后，共收回8976份有效租客样本。
（一）租客画像：高学历青年人是主力租客群体
调查结果显示，49%的受访租客年龄处于25-34岁区间，62%的受访租客为本科及以上学历，59%的受访租客毕业1-5年之间，53%的受访租客已婚，61%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。租房方面，57%的受访租客月租金在1000-3000元之间，56%的受访租客租房面积在10-60平方米。
图：租客群体基本特征
（二）租房偏好：租客收入预期降低，价格敏感度提升，超六成受访者计划租约到期后换租
换租计划：收入预期降低，租房消费恐有所降级
调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。换租原因排名前三的是：收入预期降低，换到更便宜的房子；买房了，搬入自有住房；工作变动。从换租原因可以看出，一方面，目前由于收入预期有所下行，影响到租客的租房决策，租房消费短期内恐存在降级倾向；另一方面，租房只是居民购房前的过渡性选择，相当比例的租客最终会因为买房而退出租赁市场。
图：计划换租比例和换租原因
图：租赁住房类型偏好
住房规划：计划长期租房的群体比例较低，目前租房仍只是居民购房前的过渡选择
关于本地无房租客未来3年的住房规划，51%的受访租客选择在本地置业，17%的受访租客选择回老家居住或在房价更低的城市购房，仅25%的受访租客计划未来长期租房，表明租房目前仍只是居民购房前的过渡选择。通过与年龄结构进一步交叉分析发现，年轻人租房意愿相对更强，一方面是受其人生阶段和财富积累所影响，另一方面也反映出年轻人的住房观念正在发生改变。未来，随着住房租赁市场的持续发展，同时，随着房价快速上涨的可能性降低，居民购房的紧迫性下降，住房观念可能会逐渐改变。
住房租赁政策回顾
（一）中央：完善住房租赁金融支持体系；城中村改造推进或将带动部分租房需求释放
金融支持：不动产私募基金试点启动，全周期信贷政策出台，住房租赁金融支持体系基本形成
2023年上半年，金融支持政策明显发力，住房租赁金融支持体系基本形成。1月，千亿租赁住房贷款支持计划启动；2月，不动产私募投资基金试点和“金融支持住房租赁17条”政策相继出台；3月，保租房公募REITs发行门槛降低；4月，国家发改委出台政策支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步为公募REITs底层资产扩容。随着多项金融政策的陆续出台，住房租赁金融支持体系基本形成，行业融资环境进一步改善。
表：2023年中央出台的住房租赁金融支持重点政策
建设筹集：城中村改造推动部分租房需求释放，同时也将促进租赁房源筹集
城中村改造将推动部分租房需求释放，同时也将促进租赁房源筹集。一方面，城中村是租客群体较为集中的地区，城中村改造工作的推进将对推动租房需求释放、改善租住环境等方面产生积极影响。另一方面，《指导意见》提出“鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设并长期租赁用作保租房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保租房”，城中村改造的推进也将促进租赁房源筹集。
（二）地方：1-11月出台租赁政策160次，不断拓宽租赁住房筹集渠道，多措并举优化租住环境
供给侧：积极施策培育壮大住房租赁市场，配套支持政策逐渐完善
需求侧：优化公积金服务，加强市场监管，为承租人提供良好的租住环境
公积金服务：2023年，海南、北京、深圳、天津、重庆、成都、南京、东莞、佛山等省市持续优化提取住房公积金支付房租业务，除了普遍性提高提取额度外，部分城市还强调了增加提取频次、给予多子女家庭及政策性住房租住家庭更高额度、租住政策性租赁住房可以使用公积金直付房租等内容。
市场监管：广东、黑龙江、成都、西安、沈阳、绵阳等地发布政策，规范中介服务、强化住房租赁市场管理及治安管理、整治住房租赁市场乱象。合肥、青岛、宁波、沈阳等地加强本地租金监管，先后发布住房租赁资金监管办法；广州持续完善租赁资金监管系统，并于9月末完成正式上线，对租金流入流出进行全生命周期监管。
表：2023年部分省市出台的住房租赁需求侧重点支持政策
保障性租赁住房发展情况
（一）保租房筹集：2023年保租房筹集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目标
部分省市已提前完成2023年度保租房筹集目标。根据各地住建部门披露数据，从8月起，已有多个省市陆续提前完成保租房年度筹集任务，如江西、广西、广州、杭州、金华、滁州、临沧、江门、蚌埠等。另外，截至8月底，江苏省2023年15万套（间）保租房筹集任务已接近完成；截至10月底，广东已筹集21.5万套（间），目标完成率为97.7%，广州、珠海、汕头、东莞、中山、江门、肇庆、云浮等8个城市均已提前完成筹建任务；截至10月底，上海筹集6.8万套（间），目标完成率为90.7%。
表：2023年部分省市年保租房筹集计划完成情况（单位：万套）
注：上海60万套为截至“十四五”末累计目标，累计完成的45.3万套为同口径统计数值。
2024-2025年保租房筹集规模仍将维持相对高位。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间）。从目前完成情况来看，2021-2022年全国保租房筹集约360万套（间），假设2023年能够完成保租房筹集目标204万套（间）。在此进度之下，2024-2025年保租房筹集仍剩余超300万套的任务规模，体量仍较为庞大。保租房的持续筹集建设，仍将为各地住房租赁市场的发展带来机会。
（二）保租房公募REITs：保租房REITs运营稳健，多支保租房REITs正筹备发行
基金收益：前三季度保租房公募REITs收入平稳上涨，可供分配金额目标完成率与2022年基本持平
保租房公募REITs运营业绩总体呈稳健态势。根据披露数据，按可比口径计算，前三季度保租房REITs整体收入环比均小幅增长。具体来看，2023年前三季度，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入均保持环比小幅增长态势，其中华夏基金华润有巢REIT第三季度收入环比增幅最大，为1.75%；红土创新深圳安居REIT前三季度收入则持续微跌。
图：保租房公募REITs核心财务指标数据
2023年前三季度保租房REITs可供分配金额目标完成率与2022年基本持平。根据保租房REITs各季报数据，2023年前三季度，四支保租房公募REITs可供分配金额目标完成率均值为115%，与2022年基本持平。具体来看，除红土创新深圳安居REIT外，其余三只保租房REITs前三季度可供分配金额完成率均较2022年有所提升；红土创新深圳安居REIT前三季度可供分配金额完成率为109%，较2022年下降12个百分点。
表：保租房公募REITs可供分配金额目标完成率
项目运营：保租房REITs底层资产项目运营稳健，出租率表现优秀
四支保租房REITs底层资产均位于核心城市，租赁需求旺盛，项目出租率表现优秀。根据最新季报披露数据，2023年三季度，四支保租房REITs的10个底层租赁项目出租率均在90%以上，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产项目平均出租率均高达97%及以上，在2022年高位基础上继续提升；华夏基金华润有巢REIT的底层资产项目平均出租率为92.9%，出租率水平虽较2022年初及2023年前两个季度有所下降，但整体仍表现优秀。
表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比
REITs发行：多支保租房公募REITs正筹备发行，上海城投保租房REIT正式获批
受益于政策支持，保租房公募REITs申报发行节奏加快。截至2023年11月底，除已上市的四支保租房REITs外，另有多支保租房REITs正在筹备发行，其中上海城投保租房REIT推进节奏最快，已获中国证监会正式批复和上交所无异议函。上海城投保租房REIT拟发行资产为上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的保租房项目江湾社区、光华社区，两大社区合计房源数近3000套，这是长三角区域企业首单申报中国证监会的保租房REITs。另外，建信住房作为原始权益人以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，目前已获国家发改委正式受理。
表：部分正筹备发行的保租房REITs基本信息
住房租赁企业竞争格局
住房租赁优秀企业拓规模、抓服务，实现持续高质量增长。一方面，在租赁市场快速发展的背景下，住房租赁优秀企业紧抓行业发展机遇，积极拓展业务规模。根据中指研究院对重点长租公寓品牌的监测数据，截至2023年11月，万科泊寓开业规模超18万间，龙湖冠寓超12万间，开业规模具备明显领先优势。另一方面，住房租赁优秀企业不断优化产品策略、提升服务品质，满足租客多样化需求，实现持续高质量增长。
图：2023年11月品牌长租公寓开业房源分布情况
住房租赁优秀企业聚焦布局重点城市群核心城市。分区域来看，根据中指研究院对品牌长租公寓的监测数据，截至2023年11月，品牌长租公寓在五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游）开业的房源规模占全国的比重高达92.4%，其中三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）开业房源规模合计占比为82.3%，长三角比重最高为40.3%。
分梯队来看，根据中指研究院监测数据，品牌长租公寓在一线及二线城市开业的房源规模占比分别为62.4%、36.0%，总比重超98%。其中，北京、上海、广州、深圳和杭州的长租公寓开业房源规模均在10万间以上。核心一二线城市住房租赁市场发展潜力大，是品牌长租公寓重点布局城市。
住房租赁市场发展趋势展望
（一）市场机会：支持政策不断落地，租赁需求持续释放，住房租赁业务发展正处机遇期
政策推动租赁项目获取成本降低，住房租赁商业模式逐渐清晰
住房租赁支持政策通过降低土地成本、提供税费优惠等方式降低项目成本，提升住房租赁投资回报率。一方面，政策支持多渠道筹集租赁住房，利用集体建设用地建设、存量闲置房屋改建、纯租赁用地新建等方式均可以降低租赁住房项目成本，提升项目投资回报率。以租赁用地新建为例，如前文所述，纯租赁用地土地成本仅为周边普通住宅用地成本的20%-30%，土地成本降低可以有效提高租赁项目收益水平。另一方面，政府针对租赁住房项目积极实施税费优惠等政策，有效推动住房租赁各环节成本下降，让租赁住房项目投资更能“算得过来账”。
图：长租公寓开发运营全周期的金融闭环
金融支持政策密集出台，助力打造住房租赁“投融建管退”的商业模式。2023年，我国住房租赁金融支持政策明显发力，不动产私募基金试点、全周期信贷产品先后落地，保租房公募REITs发行门槛也有所降低。在政策支持下，住房租赁领域“私募基金+公募REITs+信贷支持”的全周期金融闭环已初步形成，且未来市场化长租房也有望纳入公募REITs试点范围，住房租赁金融闭环将更加完善，租赁住房项目“投融建管退”的商业模式逐渐清晰。
流动人口规模较大，“租购同权”持续推进，将有效推动住房租赁市场规模扩大
表：我国流动人口规模变化及住房租赁市场规模测算
注：按60%流动人口租房来估算租房人口规模，按人均租房30平方米估算租房面积。
住房租赁市场发展日趋完善，叠加“租购同权”强化租户归属感，进一步为中长期市场租房需求提供支撑。近几年，我国住房租赁行业步入高质量发展阶段，监管制度持续完善，租户安全感显著提升。同时，“租购同权”是近几年中央住房租赁政策的重要方向之一，江西省、广东省、重庆、南宁、天津等省市也在积极落实中央政策导向。虽然实现严格意义上的“租购同权”仍面临较多阻碍，但中央及各地的积极探索实践不断强化租户归属感，根据中指研究院租客调查数据，新生代年轻人计划长期租房的比例明显更高。未来，随着“租购同权”的持续推进和年轻人住房观念的逐渐转变，住房租赁市场的发展将获得更多支撑。
部分租房人口居住环境较差，改善性租房需求潜力大
图：2020年全国租住非成套住房的城镇家庭户规模测算
注：根据第七次全国人口普查数据推算；仅统计居住在普通住宅的家庭户。
（二）潜在挑战：短期内租客价格敏感度提升，续租面临挑战；配售型保障房或分流租住需求
短期居民收入预期降低，租客价格敏感度有所提升，可能会给集中式公寓运营带来一定压力。2023年，在复杂的国内外形势影响下，我国宏观经济缓步复苏，居民收入预期偏弱，租客对租金水平的敏感度提升。如前文所述，根据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“收入预期降低，换到更便宜的房子”；同时，部分集中式长租公寓租客计划下次换租价格具备一定优势的个人房源。从一定程度上来说，短期居民价格敏感度提升，可能会导致部分租客“消费降级”，给集中式长租公寓运营带来一定压力。
另外，配售型保障房的推进可能会在一定程度上分流市场化租住需求。2023年，中央出台《关于规划建设保障性住房的指导意见》，强调“加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难。”根据《指导意见》，保障性住房配售主要面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，而这部分群体与市场化租住客群存在部分重合。目前，工薪阶层在有足够的购买力购置商品住房之前，可能会选择长期租住，未来如果大规模供应价格较低的配售型保障房，可能将缩短工薪阶层的租房年限，分流部分租住需求，对住房租赁市场的发展造成一定负面影响。
（三）策略建议：审慎布局，强化基本盘；降低成本，提高利润率；重视客研，打造差异化
审慎布局，强化基本盘
在住房租赁市场快速发展的背景下，住房租赁企业应紧抓机遇，聚焦核心城市核心板块，稳步拓展业务规模。目前，我国不同城市发展水平分化明显，同一城市内部不同板块的发展差异也不容忽视，不同城市、不同板块的住房租赁投资潜力存在明显差距。住房租赁企业在拓展规模的同时，需要审慎布局，精准识别不同城市、不同板块的投资潜力，科学合理地筛选项目，强化自身基本盘。
图：城市板块投资策略选择示意图
降低成本，提高利润率
为了应对租赁市场短期潜在的消费降级风险，住房租赁企业应努力降低自身成本，提高利润空间，增强防范风险的能力。一方面，住房租赁企业应该充分利用支持政策，降低土地成本、运营成本，提高项目盈利能力；另一方面，住房租赁企业应该加强精细化运营，降低人房比，进一步控制运营成本，努力实现降本增效。住房租赁是“微利”行业，只有开源节流，才能细水长流。
重视客研，打造差异化
写在最后，随着我国“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁市场快速发展。目前，大家已经看到住房租赁“能挣钱”、“有市场”、“有机遇”。住房租赁企业应当紧抓市场机会，合理应对市场风险，充分结合自身优势，积极拓展租赁业务。中指研究院将持续跟进住房租赁行业的发展情况，为市场参与者提供数据与研究支持。我们相信，在政策支持之下、在需求推动之下，在同行努力之下，住房租赁行业必将实现健康而长远的发展。