导语：如何才能写好一篇租金调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
XXX年XXX月，XXX金融学会金融租赁研究会为了配合即将召开的全国金融改革会议，按照人民银行的要求，对业内的典型租赁项目开展调查工作。希望通过调查，达到进一步宣传租赁业务在国民经济中的重要作用，以及进一步摸清影响租赁业发展的政策性因素。
今年尽管大量开展租赁业务的公司还不算多，但是几家积极开展业务的公司租赁额却飞速发展。公司之间的差别越来越大，希望今后能增加业内交流，缩小行业差距，为租赁事业的发展共同进步。
一方面，可以盘活城市家庭拥有的闲置房源。根据国际货币基金组织报告显示，2015年我国房屋空置高达10亿平方米，空置率超过20%。全国住房供应过剩的问题，在旅游城市和三、四线城市更为严重。
而该领域的主要模式，则以B2C和C2C为主。与B2C模式相比，C2C模式有两个主要特点：一是去中心化，提高效率节约成本；二是满足多元化、个性化需求。
Airbnb平台上大部分中国用户都是千禧一代，占整个中国用户群体的83%，其中房东平均年龄32岁，30岁以下房东占比45%；在国内，青年用户占小猪短租用户总量的77%以上，占美团网酒店、旅游消费者的86.6%，占住百家平台用户的60%。
如何服务好这批潜力巨大的用户，已成为众多平台需要考虑的事。因为能够更好地满足年轻用户的个性化需求，以Airbnb、小猪短租为代表的C2C模式，成为市场趋势。
七月底，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行的调查报告显示：今年二季度，北京写字楼租金环比增长3.96%，达到每月每平米288.55元。经过一年的疯狂飙升后，写字楼租金增速首次放缓。但此价格已经远超首尔、吉隆坡等城市，接近上海。包括国际巨头在内的众多租户正在筹划，搬离核心区域。
租金涨、空置率降
从第一季度的12.64%到第二季度的3.96%，增长幅度明显降低。但是涨价，仍然是不争的事实。
王鑫是北京京城房地产经纪有限公司的一名业务经理，CBD商圈写字楼盘是她的业务范畴。在她的印象里，去年甲级写字楼的租金价格是平均每天每平方米6元，可是从今年年初开始，就涨到了7.5元，有的业主甚至报价8元。
同为置业顾问的王亮难以接受的是，他公司所在的万达广场门店，10月份租赁合同到期，业主在两个月前就提醒，要涨房租了，每天每平方米是35元，而此前的租金却只有这个定价的一半。
在2011年第四季度，CBD和建国门商圈的甲级写字楼的平均租金分别是每月每平方米265.77元和238.96元，但是现在都已经超过300元大关。目前，CBD商圈每平方米平均租金在304.91元，涨幅达到14.73%，空置率也由曾经的30%降到5.81%。今年，CBD已经超越金融街，成为北京市写字楼租金最贵的区域。
在全球147个城市中，北京的写字楼租金涨幅已居首位。
供不应求是价格快速增长的根本原因。
前三个月，北京只有博瑞大厦、国海广场两个新项目入市，为北京租赁市场增添10多万平方米的可租赁空间，但这两个项目也都在CBD。
国际企业离开CBD
继半年前英特尔从位于国贸附近的嘉里中心迁至北三环的环球贸易中心后，根据公开统计，如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议，还有甲骨文和路透社将部分办公场所搬迁到上地，奥林巴斯和燕宝汽车也要部分迁址到酒仙桥区域。
同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避核心商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。而卓越亚马逊早在两年前就将运营中心正式搬迁至通州地区。
高租金让身处CBD商圈的一些企业难以为继，选择逃离。
张宇是一家外贸公司老板，公司全部十几个人在万达西区租用一间200平方米左右的工作室，整套出租价格是每月2万元。3月底，租赁合同到期，业主涨价到每月3.8万。“今年外贸订单少，如果房租再涨，压力就更大了。”合同一到期，张宇就把公司搬到了亦庄。“虽然离开了核心商圈，但这里每天每平米的价格只有2.6元”，张宇说。
除张宇这样的小企业外，一些以IT业、制造业为主的大企业也开始转向非核心商圈。
从核心商圈向外突围也直接带动了非核心区域写字楼租金市场的变化。戴德梁行报告显示：北京市非核心商圈写字楼空置率较上季度降低了5.71个百分点，平均租金则环比上涨3.21%，达到每月每平方米236.73元。
挡不住的商圈诱惑
在北京中原房地产经纪有限公司工商铺部总经理蔡慧健看来，尽管购买非核心商圈写字楼项目成为新的投资趋势，但并不代表CBD的价值降低。
他对《新商务周刊》记者分析，这些搬迁的企业要么就是承租能力有限的中小企业，要么就是已成气候的大公司：“像惠普一样的大公司，不需要再用CBD的优越位置来撑门面了，即使搬到郊区也照样是知名企业，而对于中小企业来说，想搬进来的总会比搬走的多。”
蔡慧健手下的一线员工小何也用实际的业务印证了这个事实。
就在上个星期，他为两个小型企业办理了写字楼租赁业务。一个在万达广场、一个在东方梅地亚中心，租金分别是每天每平米7.5和8元。做物业顾问不到半年的小何很高兴的是，CBD商圈的写字楼总是出手很快，最慢的也就是半个月。
“走一个，来一个，CBD交通方便、配套齐全、写字楼档次好，虽然租金贵，但大家都想来这儿办公。”在小何看来，因为包括品牌、技术、服务、交通在内的众多元素都汇聚在了CBD，让很多企业无法抵挡。
人气旺，也让不少开发商、物业、业主变得更加挑剔。
几天前，京城房产的业务经理王鑫接待了一个美国企业，想在地标性建筑国贸三期租用整层办公，租金每天每平米高达40元。可是最终合同没有签成。王鑫说：“国贸三期认为这个美企不够资质，说白了就是不符合这个写字楼整体的档次”。
仲量联行把这个现象也写在了报告中：可租面积的短缺使业主在挑选租户时拥有了更大的选择权，有些业主更是表示只愿接纳有名气，有钱的高品质租户。
增幅趋稳
对于第二季度增速放缓的原因，戴德梁行华北区企业服务部主管王刚向《新商务周刊》记者解释“由于前期涨得太快，现在上涨的动力已经不足”。仲量联行的分析认为，国内经济增长预期下调，以及世界经济增长不确定性增强等因素导致了第二季度北京市写字楼市场的需求放缓。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂告诉记者：“许多租户在租约中都设定了租金上限，这限制了第二季度整体市场的租金上涨”。
那么，写字楼租金还会向下走吗？身处一线的王鑫从每天过手的业务单中看不到这种可能性：“平均7.5每天每平米的价格已经持续了将近两个月，一直没有变过。”凭借经验，她认为等到年底，写字楼市场旺季的时候，说不准租金还会涨。
今年下半年，北京将只有一个甲级写字楼入市，新增2.3万平方米的供应面积。但是对于缓解整个市场的供应紧张只是杯水车薪。
一、财务尽职调查理论概述
财务尽职调查是指在并购企业与目标企业达成初步合作意向后，经双方协商，并购企业对目标企业与本次收购有关的财务事项进行的一系列现场调查、资料分析等活动。财务尽职调查目的是为并购企业防范和减轻由于信息不对称或者信息欺诈所带来的风险或不确定性，应遵循独立性、专业性、谨慎性、全面性以及重要性的原则，包括制订财务尽职调查计划、组建财务尽职调查团队、经营以及财务数据的收集和研判和财务尽职调查报告的提交等工作流程。
财务尽职调查是通过对目标企业历史和现状的深入了解而对其未来进行预测，因此在调查过程中，财务专业人员需要运用以下方法：审阅，通过财务报表及其他财务资料审阅，发现关键及重大财务因素;分析性程序，如趋势分析、结构分析等，对各种渠道取得资料的分析，发现异常及重大问题;访谈，与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通;小组内部沟通，调查小组成员来自不同背景及专业，相互沟通有利于全面了解目标企业财务状况和经营成果。
二、家居电商企业的财务特点
三、家居电商企业财务尽职调查流程
（一）准备阶段
（二）实施阶段
表1家居电商企业财务尽职调点
在资料和信息收集完毕之后，财务尽职调查人员应该对所获取的资料运用分析性程序等方法进行整理，进行真伪信息的辨别和错误信息的确认。
（三）项目总结阶段
（四）报告阶段
财务尽职调查的所有过程都是为最终的结果报告而准备的，在科学、客观的基础上，根据目标企业的实际信息，进行最终的财务风险分析和确认，陈述目标企业的可投资性和风险性，提出最终的建议和结论，形成财务尽职调查报告。
关键词：投资性房地产；公允价值；评估
《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
参考文献：
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.
日本东京的地铁小户型很有投资潜力。近日，一位在日本旅居多年的人士向记者详细介绍了东京地铁小户型的投资前景，以及诸多投资技巧。据介绍，目前这种小户型的长期投资回报率可达到8％左右，最高可达10％，这相对于国内一线城市的小户型3％左右的投资回报来说，要合算得多。
与此同时，日本房地产市场已经经历长达十余年的低迷时期，与上个世纪90年代高峰时期相比，存在不小的差距。而专家分析认为，随着金融危机影响的消退，以及日本经济形势的改善，房地产市场将会逐渐走出低迷期，因此目前介入，可以实现“抄底”。
投资日本房产，与在国内投资房产还是存在许多不一样的地方，那么，如何玩转日本房产投资呢记者对此进行了采访。
也有日本的房产经纪公司从中发现了商机。据了解，在2009年，就有来自日本的房产经纪公司专程来到山西、浙江、上海等地举办了日本房产投资咨询活动，或者有经纪机构在国内设立常驻机构，专门为有投资意向的国内居民提供服务。
“抄底”机会显现
国内投资者为何对日本的房产感兴趣呢专家分析认为良好的投资前景是主要原因。
据介绍，目前在日本购置不动产，除了子女留学等原因之外，有很大一部分是出于投资考虑。据了解，日本房地产市场还处于低迷时期。
虽然日本经济在2009年第二季度就开始好转了，但现在日本的房价还处于最近10年的新谷底。据日本野村不动产调查公司在2009年底发表的调查报告显示，以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅10月份平均价格比去年同期下跌了8％，而东京郊外的一些住宅下降幅度更是达到了20％以上。现在，东京、大阪、名古屋等大城市的二手房售价也在持续走低，一般一套实际使用面积70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售价为3000万日元左右，约合220万元人民币，大致相当于北京2环内二手房的房价。
虽然该调查被解读为日本房价仍然处于颓势，不知何时反弹。但对于有经验的投资者来说，却可能意味着“抄底”机会来临。据了解，在2005年日本的房地产市场有过明显的回暖迹象，只是后来受到金融风暴为主因的综合因素的影响，才没能形成上升通道，而这被业内专家看作是次贷危机制造的一个底部。
此外，从政策面来看，目前投资日本房产也可谓恰逢其时。据了解，为了应对房地产市场的长期低迷，日本政府推出了诸多刺激房地产市场的政策。在2008年补充预算中实施了史上最大规模的购房款减税措施，并在2009年补充预算中下调首付比例。虽然从目前来看，这些具体“救市”措施发挥作用有限，并未帮助日本房地产市场真正走出低谷。但只要日本的经济形势得到改善，日本房市扭转立即会成为现实。
选择房源有讲究
那么，在这种背景下，哪种物业更加具有投资价值呢业内人士表示，投资房产无非是享受两种投资收益，其一是房价上涨之后产生的资本利得，另一种则是通过租金而产生的长期收益。考虑到目前日本房产上涨乏力，因此业内人士建议应该从租金收益方面来考虑进行投资。
那么，日本目前哪一类房产最适合投资呢有熟知日本楼市的人士表示，位于东京的小面积轨道房性价比最高。在日本旅居多年的上海人李伟国对日本楼市可谓是知根知底，他建议投资者尽量选择总价低的小户型轨道房。
之所以要把投资地点选择在东京，李伟国表示这里面有讲究。他给记者讲了一个小故事。在10年前，他的一个日本朋友在热河以4000万日元的价格购买了一套公寓，最近朋友以1300万日元的价格将其转手。问及缘由，虽然从热河乘坐新干线只需半个多小时即可达到东京，但没人来这里租住，与其空关，还不如套现。因此他认为，在目前极为注重租金回报的时候，尽量寻找租赁市场需求较为旺盛的城市，而东京则为最佳选择。
小户型轨道房的优点集中表现在哪几个方面呢首先是这种物业的出租率极高。李伟国告诉记者，日本的轨道交通系统非常发达，是日本最为重要的出行方式，“上班族”对轨道交通的依赖程度很高，一般情况下都会选择地铁或者有轨电车上下班，因此“上班族”们喜欢租住在轨道交通站附近。而恰恰正是这种现象，造成轨道房在租赁市场上极为抢手，一般情况下这种物业在前一个租客退出之后会立即有人接着租住。
其次是小面积轨道房的租金回报率也非常理想，甚至比市中心高档公寓还要高。据李伟国介绍，目前东京小面积轨道房的租金回报率达到8％左右，而上海同类物业租金回报率只有它的三分之一强。
李伟国向记者提供了一个正在挂牌出售的二手房，这套物业登记面积为19平方米(实用面积)，距离JR总武线东中野站只有4分钟的步行距离，售价为980万日元(约合72.4万元人民币)，目前这套房子还处于租赁期间，租金约为72000日元，租金回报率可达8.81％。
当然，由于轨道交通所经过的区域，以及经营性质的不同，日本民众对其接受程度不一，因此会影响到出租。李伟国提醒说，日本的轨道交通不同于国内，既有国营性质的，也有私营性质的，考虑到国营轨道交通规模较大，而且各条线路之间可以自由换乘，而私营轨道线路则无法做到，因此他建议尽量选择国营轨道交通站点周边的物业。而对于轨道交通线路来说，也尽量选择主要交通干线如JR山手线、JR中央本线、JR总武线等主要交通干线。他特别提到了JR山手线，这条相当于上海轨道交通4号线的环线连接广新宿、原宿、代代木、涩谷、品川、上野、池袋等主要大型枢纽站，换乘极为便捷；
同时还经过诸如新宿、涩谷等著名的商业中心，是东京最为繁忙的一条交通线路。
此外，物业距离轨道交通车站距离的远近，以及所拥有车站数量的多寡，也会在一定程度上决定其价值的大小。一般来说，距离轨道交通车站越近，附近车站越多或者经过的线路越多，物业价格越贵。但对于投资者来说，性价比最高的物业还是距离车站在8分钟左右，周边分布有2～3座车站，“这种房子售价比较合理，而且也极为容易出租。”李伟国说。
如一套距离JR山手线池袋站徒步13分钟、东武东上线北池袋站徒步7分钟的房子，总价约980万日元，月租金达到82000元，租金回报率达到11.05％，与前一个案例比较而占，虽然其距离车站更远一些，投资回报率更高，更适合投资。
对于房间类型的选择也有讲究，李伟国认为尽可能选择洋室。根据室内装修方式的不同，在日本房问有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板则是木质，软胶地板或是地毯。如果从出租角度来看，洋室更易于出租。
管理工作需处理得当
据了解，在境外投资房产，最大的难点在于管理。比如出租、维修、租金收取、各种税费的支付等具体工作，都必须处理得当，否则投资无从淡起。
据陈达俊介绍说，日本的房产中介服务机构服务质量非常高，他们能够为房东提供非常完善的服务，包括出租房产、代缴各项税费、代收房租等等，投资者完全可以将房产委托给他们来管理。而投资者只需将账户提供给服务机构，就可以按时收到租金。
在日本投资房产，会涉及到哪些税费呢李伟国介绍说，首次购买时主要会涉及到中介费、消费税、登记费用、固定资产税精算金、管理费精算金等。中介费按照物业总价的多少收取，标准在3.15％～5.25％不等，而其他费用则根据具体情况来收入。如购买一套总价约1000万日元的公寓，所有税费加起来约60万日元，占总价的6％左右。
投资风险要当心
在日本投资房产，也需要注意风险。诸如房价下跌的风险、对风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题，以及汇率的波动，特别是房产政策的变化甚至国际关系的变化等，都会对房产投资形成影响。
投资者一定要对近期的汇率波动有所了解，如果预期人民币升值，则可等待一段时日再说。因为随着人民币的升值，在海外投资的资产以人民币结算的话，价值会缩水从而导致变相贬值，这其实是不太划算的。
其次是要了解日本的房产政策变化等。目前日本政府在继续刺激房地产市场，对非本国人士购房行为限制较少。而一旦政策发生变化，则应该及时拿出应对措施做出调整。
县人大常委会年终工作总结综治工作自查年终工作总结公安交警部门年终工作总结国家粮食储备库年终工作总结
一、工作完成情况(一)物业管理工作
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
(二)直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元;机关团体用房租金实收166.6万元;主辅分离房产租金实收107万元;自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
(三)房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户;二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区;三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
(四)楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
(五)景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算;二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查;三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
(一)物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
关键词：城中村；土地产权；改造模式
中图分类号：TU984文献标识码：A
1、“城中村”概念
在我国城市化进程中，由于城市用地的急剧扩张，把城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地范围，大部分耕地性质由农民集体所有制转化为全民所有制，在征地过程中返给乡村的用地以及农民原宅基地、自留地、自留山等维持其农民集体所有制性质不变，在这些用地上以其居住功能为主形成的社会形态被称之为“城中村”。[1]
2、“城中村”特征
2.1物质构成形态
由于规划、管理以及政策的真空与滞后，城中村内用地功能紊乱，居住、商业相互混杂，建筑景观杂乱，建筑密度高，建筑质量令人堪忧，采光通风等条件恶劣，居住生活私密性得不到保障。
2.2生活设施与环境
配套设施问题严重。道路网布局和结构不合理，无法满足人流、物流、停车、消防等基本要求，排水设施不完善导致经常性的内涝，教育、医疗等公共设施的数量和质量均滞后于生活需求，户外空间缺乏，绿化不足。
2.3组织与管理体制
由于历史的原因形成相对独立的行政运作体制和地区管理机制，受既得利益者影响，其建设存在明显的短期行为，缺乏长远规划，物质生活的富有与村民的社会观念，生活观念、价值观念以及和管理组织机制之间形成强烈反差，法制意识淡漠，建设无序等现象突出[2]。低质量住宅的低租金导致村落内人口构成复杂，外来流动人口居多数，社会隐患较大。
3、“城中村”产生原因分析
3.1供需分析
城市流动人口对低租金住房需求较为强烈，同时通勤能力不足，在空间上倾向于内城地区，“城中村”具备此种特征。从供给方面而言，村民在短期内获取即得利益的心态促使开发建设偏离管控，各自为政，一哄而上，较少考虑房屋建设质量以及空间场所、环境品质等需要协调与相互约束的规划问题，较为恶劣环境促使“城中村”成为社会问题多发场所。
3.2土地使用分析
宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范围之内，同时法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，本质上讲，土地所有权主体不够明确，导致真正的所有者主体缺位，土地所有权主体的缺位和土地使用产权的不明确，社会保障体系不完善，决定了住宅建设以利益最大化为目标，同时热衷于短期项目的无序化格局。
3.3建设管理分析
4、“城中村”改造的基本思路
“城中村”问题正在对于外部环境造成越来越大的“负外部效应”，而“城中村”的改造是一个复杂的系统工程，其理论思路应该回归问题的本质――土地产权的界定[4]。
4.1“明晰产权”
采用土地使用权入股，协调统一各方利益，明确土地收益分配，真正使土地使用权股份化、集体化、市场化，促进土地所有权、使用权、经营权的分离，提高土地资源配置的经济效率。
4.2“区划控制”
加强城市规划法规的控制约束力，明确界定“城中村”地块的划分和土地使用用途的法定化，将整个“城中村”地域纳入城市一体化管理，实现其市政、环卫、供电、供水、供气以及治安管理的统一有序。
5、“城中村”改造的现实博弈
在“城中村”改造的现实博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。“城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。
“村民”希望在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商要求在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希求避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。
“村民”会担心，既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。开发商担心此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无力可图；政府考虑拆迁过程中的利益冲突可能成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；
复杂的改造过程是一个利益博弈的过程，必须创造一种博弈各方共赢的合约安排才能使改造顺利和成功。所以通常的现实改造模式基本分为两个思路：
另辟一块住宅地来置换“城中村”的地产；并通过放宽房地产商在改造“城中村”中建筑高度的限制和减免开发中的部分附加费用，使房地产商有能力以新建住宅的期权来置换“城中村”在一个规定时点的现有住房，称之为“异地安置”；
通过将“村民”现有村落住宅的使用证变更为城市住宅产权证，使“村民”获得的新房产的完整产权，从此可以出售和抵押房产，以此来换取“村民”在住宅拆迁补偿价格上的让步，称之为“就地安置”。
政府在这种基于博弈的改造实践中显然处于主导的地位，应该发挥积极的作用。依靠市场手段，通过制度设计与政策安排，协调各方利益，着眼于长远，来引导和控制改造过程。
6、结语
“城中村”现象是我国城市化进程中出现的特殊现象，应更多地置身于在我国城市化机制及其模式研究的背景下进行分析和研究。涉及土地制度改革与设计，政策及法规的引导与约束，市场运作与利益分配和平衡的改造过程更多地体现为综合的系统工程。在规划和建设过程中利用宏观调控手段如何体现对弱势人群尤其是城市新移民的关怀，如何促进“城中村”居民的市民化进程，将是更为复杂和深层次的任务。
参考文献
[1]敬东.“城市里的乡村”研究报告――经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划.1999，23（9）：8-14.
[2]杜杰.都市里村庄的世纪抉择――关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告[J].城市规划.1999，23（9）：15-17.
在快速城镇化的大背景下，强劲的购房需求成为支撑房价持续高速上涨的重要原因;尽管期间中央政府频频出台调控政策抑制房价和高涨的市场预期，但是效果不甚理想，老百姓的购房需求逆价而上。可以说房价绑架了中国经济，同时也绑架了中国的老百姓。投资性需求将成市场主导
一直以来，政策制定者都希望将住房需求划分为“刚需”和“投资性需求”，并且在政策制定时能够区分对待。但是在房价如此之高且将继续攀升的情况下，试图将两者区分开来已经越来越成为一种不可能，而且住房的投资品属性将会被进一步放大。
从购房者的角度来说，一方面，首付款和月供占据了人们大量的资金储备和现金流，这极大限制了流动资金数量。考虑到市场上越来越多的投资渠道，以及越来越高的投资回报率，将如此巨大的资金投入到住房中，购房者将不得不承担高昂的机会成本。因此，让人们不去考虑住房的投资品属性――保值增值潜力，这显然是不现实的也是不合理的。
另一方面是极度不合理的房价租金比。据测算，2014年中国90个重点城市的平均房价租金比（总房价除以月租金）为350，其中深圳、上海、北京等城市这一指标都高于500，远远超过了国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的标准水平（200-300）。如果我们将住房看成一个简单的消费品，那么住房的租金应该可以用来弥补购房支出产生的资金成本，但实际相差甚远，而这个较大的成本鸿沟很大程度上解释了住房的资产价值。所以说，在人们购房过程中，住房的投资品属性是一直存在的，并且正在逐渐占据更为重要的地位。
受“父母买房，孩子养老”这种思想的影响，很多父母都会在能力允许的范围内尽可能地为孩子购房提供资助。
中国的住房市场起步较晚，上世纪步入工作的一代人中有相当一部分受到福利分房政策的影响而不需要为住房奔波，因此他们会相对容易地积累财富，并将这部分财富传递给下一代。这种代际之间的财富转移在很大程度上解释了“高房价下毫不退缩的购房需求”这一现象，很多缺乏财富积累但是收入较高的年轻人因此可以提前进入住房买卖市场。最新的一项购房者年龄调查报告显示，北京首次购房者的平均年龄仅为27岁，远远小于加拿大、美国、日本等发达国家。
可以看出，在传统观念下的初始财富转移加之年轻一代的投资观念，确实形成了当下大量的购房需求，从中短期看，必然会给住房投资市场带来不小的冲击。从长期看，随着房价的继续上涨，这部分初始财富的作用会被逐渐稀释，例如从最初能支付全款会逐渐转变成只能支付首付款，加上年轻一代住房自有观念的淡化，可能会使得购房需求在未来有所下降。
2013年以来，北京开始实施的自住房政策似乎有“异曲同工之效”。这类住房的价格比周边商品住房低30%左右，要求购买之后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。表面上来看，这一政策让一些原来买不起房子的家庭有了新的选择，朝着“居者有其屋”的民生目标更近一步。
但仔细想来，自住房与商品房市场并无太大差异，对于购房者来说，只是增加了一个合伙出资人，政府和个人共享住房增值带来的收益且三七分成。这就使得一些原本无力购房的家庭可以进入住房市场，让这部分投资需求得以释放;而那些原本就有能力投资商品房市场的家庭却不会受到太大影响。如果考虑到城市土地供应的限制，自住房的引入将会增加住房市场的需求，对房价的影响可能会与预期值背道而驰。
从投资者角度看，不管最初购买的是新房或是二手房，未来的增值交易都要在二手房市场上来实现，因此，二手房市场的走势，实际上决定了当下住房市场投资者的预期收益。相比之下，新房价格走势反倒更多地影响着刚需家庭的购房需求，这主要是因为房价的增长速度明显超过了家庭收入，而且市场上大多数理财产品都难以与房价的高增长相媲美，所以作为购房者如果今年不买房那么明年就更买不起房了。换句话说，如果我们用住房作为基础商品来构造CPI，那么人们收入水平就会表现出负增长，即使考虑到存款、基金以及其他投资渠道带来的收益。
在中国城市的住房市场从新房市场逐渐向二手房市场转变的过程中，投资性购房需求可能会进一步增加。根据“中国典型城市住房同质价格指数”最新的报告可以看出，北京和上海二手房价格的增长速度已经超过了新房，环比增长率达到了8.3%和7.3%。所以单纯从市场的角度出发来看，房价上涨的趋势可能会继续持续下去。缓兵之计或滋生更大风险
第一，短期内，限购限贷政策一方面影响了购房者的市场预期，另一方面也增加了购房者的购房成本――取得购房资格和筹备首付资金，所以一些购房者转而观望，导致住房市场需求下降。第二，为了应对中央调控政策的要求，开发商会相应地调整住房供应和营销策略。我们看到，很多开发商在政策实施后都很少进行关于销售业绩的宣传，而统计数字则告诉我们，一些好区位的住房成交量明显下降是导致城市平均住房交易量和价格下降的重要原因。
所以，政府的调控政策在短期来看是有效果的。正如开篇提到的，房价已经绑架了中国经济，平稳增长或许才是政府进行市场调控的初衷。从中长期看，一旦房价回归到正常轨道，前期积累的市场需求再次涌入市场，将会促使房价新一轮的快速上涨。
此外，市场调控的另外一个副作用同样不能被忽视，“政府调了又放，放了又调”，不管是主动也好被动也罢，传递给市场的信号就是政府会为房地产市场的衰退买单，这会大大增加人们对房地产市场的信心。而政府如果希望能够通过这种方式来保持房地产市场的平稳发展，那么未来就需要更为严格的调控政策。
假设你已经还清了信用卡债务，缴纳了养老保险，每天都有系统的运动，本文便为这样的你准备了六条虽不寻常但却可行的理财建议。
理财一：明确未来储蓄目标
目前还在工作的人在他们有资格领取社会保障之后还有可能再活30年，但他们中很少有人明白这在经济上意味着什么。
调查报告显示，处于工作年龄的国人仅有12%曾经尝试过计算退休后需要多少钱才能维持生活。严峻的现实是：70%的人储蓄不到10万元（不含房屋价值），20%的人储蓄不到1万元。
你需要多少钱养老？按照你目前的收入水平，退休后再活30年，你需要的资金大概是一年收入的20倍。而社会保障大致相当于你年收入的40%。按照这一标准衡量，你在退休前的储蓄量应该约为你年收入的12倍。
理财二：增加投资
开设一个退休基金账户。2013年你可投入5000元，2014年可投6000元。如果你年龄大于50岁，再增加1000元。
然后将这部分资金投资一支基金，如指数型ETF等。采取按月或按季定投的形式，能够将成本控制在接近市场平均价格的范围内，有效规避了高价买入的风险。这虽然不是你投资组合的全部，但应该成为其中的一个部分。
这可能是一项波动性较大的增长投资。据专家介绍，眼下新兴市场所能提供的整体回报是所有投资中最高的，如果算上通胀率，新兴市场在七年内提供的投资回报率可以达到50%，轻松击败任何与之竞争的资产类别。
理财三：自己在家做饭
向星巴克的拿铁咖啡、必胜客的披萨饼和海底捞火锅说再见吧。试着一个月完全在家用餐，中午自带盒饭，早中晚三餐均亲力亲为。要做到这点并不容易，但省下的餐费可不少。买一份肯德基汉堡套餐当午餐要花15元，然而在家做一顿饭，食材成本不会超过5元。
理财顾问们常说，新客户在第一次审计自己的家庭支出时，最让他们感到震惊的通常是在餐馆的花费。这些花费中有60%都是替餐馆支付了店面租金和员工工资。试问，我们为什么要到餐馆吃家常菜？
理财四：堵上漏洞
如果你家每月为手机、宽带和有线电视支付200元，一年就要花掉2400元。如果你把这笔钱以4%的利息投资20年，可以净赚70000元。
分析一下这部分预算，看看哪些可以避免。研究不同的手机话费套餐和参与各种优惠活动，可以减少很大一部分支出。尝试放弃付费的有线电视服务，改用网络高清播放器能收看到高清晰的影视节目，而且选择更加丰富。
所以，调整套餐、砍价，削减不必要的支出。
理财五：转让无用的闲置物品
把自己的房子变成淘宝网，拍卖掉一切你不需要的东西。书房抽屉里多余的手机、没有用过的备用电饭锅、你从来不用的花瓶......正如心理医生所指出的那样，化繁为简是一个很棒的减压方法。
理财六：想象自己将要“去世”
很少有人想象自己马上就要“去世”。然而从理财角度说，人们需要设想一下这种可能，并不是只有老年人应该这样做。很可能死亡来临时，你还没有准备好。