为了解丽水市区房屋租赁市场运行情况，剖析新冠疫情对房租价格及市场活跃度的影响，丽水调查队开展了市区房屋租赁市场专项调研，通过走访房企中介、租客问卷调查了解到，目前丽水市区房屋租赁市场活跃度逐渐恢复，中介机构介入度有待提高，市场运行需要加强监管。
本次租客问卷调查共回收问卷133份，其中莲都区内租客问卷106份，基本情况如下表。
表1受调查租客的基本情况
年龄分布
工作年限
文化程度
家庭人均月收入
18-23岁
13.2%
1-3年
23.6%
小学及以下
3.8%
3000元及以下
21.7%
24-25岁
48.1%
4-8年
32.1%
初中
16.0%
3001-5000元
35.8%
36-60岁
37.7%
9-14年
25.5%
高中（中专）
27.4%
5001-7000元
60岁及以上
0.9%
15年及以上
18.9%
大专
7001-10000元
8.5%
本科及以上
10000元以上
12.3%
一、房屋租赁市场基本情况
（一）购房资金不足成租房首因。接受调查租客中，近六成租客因资金不足尚未购房，陪读、工作不稳定等原因占比相当。在因资金不足尚未购房租客中，约八成工作年限在10年以下，近六成居住面积小于60平方米，以独租为主。
图1租房原因分布情况
（二）房东直接出租在租房渠道中占比过半。调查显示，在租房渠道中，通过房东直接出租的占51.9%，通过中介机构租赁的占34.9%，还有少部分为通过互联网平台租赁或政府公租房出租。其中，通过房东直接出租的房源大部分是城中村和农民自建房，租客群体以进城务工人员为主。
（五）部分房东出租意愿不强。据了解，一方面部分房东对租客要求高，如要求不能带有小孩、不能养宠物、有稳定工作单位等；另一方面，部分房东因无暇打理等原因不愿出租房屋。房东出租意愿不强使得议价空间有限，也降低了租房成交率。
二、疫情对丽水市区房屋租赁市场的影响
（一）疫情期间成交量明显下滑。一是疫情导致部分员工特别是外来务工人员失业，部分租房交易中止，需求减少，市场活跃度下降。二是疫情推迟了部分租客的租房计划，据了解，今年2月份大部分中介处于停业状态，3月初陆续恢复营业，租房业务直至3月中下旬才逐步出现，4月份成交量逐渐上升，预计5月份可与去年同期基本持平。三是受疫情影响看房受阻，部分房东顾忌疫情影响，不愿租客上门看房，对供需双方的沟通造成了一定程度的影响。
（二）疫情期间价格出现反常态运行。
2016-2019年，丽水市区私房房租和自有住房价格稳中有升，虽上涨幅度不大但处于持续上涨态势，这与丽水市区近年服务类价格正处于上涨通道的总体趋势相吻合。
2020年初，受疫情影响，租房需求和市场活跃度下降，房租价格出现反常态运行趋势。往年春节过后，受开学返校、开业返工等影响，房屋租赁市场活跃度上升，房租价格也相对应会有短期的上涨，而今年年初的疫情仿佛“冷冻”了房屋租赁市场，房租价格环比指数出现了往年同期难有的下跌情况。
图3近年丽水市区房租和服务价格同比涨跌幅（%）
图42019年以来丽水市区房租价格环比涨跌幅（%）
（三）对现有租客生活影响不大。调查显示，62.3%的租客认为疫情对租房未造成明显影响，13.2%的租客感觉租房困难。因疫情影响并考虑换房的租客仅占14.1%，这部分租客推迟或取消了原有的租房计划，且对原有居住条件满意程度表示较为一般。
图5疫情对租房造成的影响
三、房屋租赁市场现存问题
（二）网络租房平台信息仍需完善。丽水市区网络租房中使用率最高的APP是58同城，据了解，其中存在房东信息不真实、房源更新慢、已出租房屋未及时下架等问题，增加了租客网络租房的顾虑，降低了网络租房的成功率。
（三）准入门槛低。行业中对从事房租中介的个人并没有特定要求，无需参加任何资格考试，部分“个人中介”甚至没有门店，处于“零门槛”“零成本”从业状态，这对完善租赁市场行业规范造成了很大阻碍，同时也不利于政府部门进行系统化、规范化管理。
（四）“跳单”现象时有发生。完成租赁交易无需通过任何部门或平台的审核，因此存在租客在中介对接好租赁事宜后，越过中介公司与房东直接成交的情况。“跳单”节省了租客承担中介费，同时也让中介的付出成为了“无用功”，租房安全等保障更无从谈起。
（五）行业规范还需加强。丽水市区房屋租赁市场业内对中介费有个不成文的规定，即一次租房中介费为一个月的房租。但部分小散中介、夫妻店，甚至没有门店的“个人中介”，不顾行业规则，将中介费大幅调低以增加成交量，对其他规范化、连锁型的中介企业造成了很大影响。调查发现，中介机构的租赁交易量占其全部业务量的七八成，而收益仅占二三成，故中介更愿意入手房屋买卖交易，对房屋租赁业务兴趣不大。
四、推进丽水市区房屋租赁市场更好运行的意见建议
（一）明确监管部门，开设监管平台。建议明确具体的监管部门，同时明确其职责和监管内容，让市场行为“有所畏”“知敬畏”。建设租赁交易综合监管平台，统一租赁合同格式，并进行逐一编号，要求每一份合同都必须在平台监管下成型；由监管平台作为第三方，加强对租金和中介费的监管。保障租客安全、房东合法权益以及中介的应得报酬，使市场在规范指导下运转，租赁行为合法合规、公正有序。
（二）推进信息公开透明。调查显示，租客对“规范房源信息发布，尤其对线上信息发布加强管理，要求信息真实可信”期盼较高，认同率达71.4%。因此亟需进一步规范房源信息发布和管理，引导58同城、安居客等房屋租赁APP做好信息发布前的审核工作，确保房东、房源、中介等信息真实可信，以促进房屋租赁信息透明化，提升租客对于网络租房的认可和信心，进一步推动实体门店出租和网络出租“双轨并行”，使之相互促进。
（三）建立健全租购并举住房制度，保障“租购同权”。明确承租人的权利和义务，保障其合法权益，建立稳定租期和租金等制度。在限定合理条件的情况下，积极推动承租人及其子女享有与购房者在医疗、教育、基本公共服务等方面的同等权利。
图6对租赁市场建设的意见建议分布情况
五、丽水市区后期房租价格走势预测
（一）推动房租价格上涨的因素。
1.租房市场需求增大。2019年，城中村改造被列为丽水市重要民生实事之一，今年疫情防控工作取得明显成效后，各征收组继续开足马力抓进度。据了解，现有租客中拆迁户约占三分之一，随着拆迁征收工作的进一步落实，丽水市房屋租赁市场需求量提升，或将带动房租价格迎来短期的上涨。
2.房屋买卖市场回暖。一是土拍市场逐渐升温，今年4月丽水诞生了溢价率为58.46%的“新地王”；二是随着复工复产的推进，市场回暖，多楼盘取消了疫情期间的优惠或直接涨价；三是多家品牌房企看好丽水发展潜力，银泰、中骏、恒大等品牌房企接连入驻，提升了新建房在买方心中的可承受价位。这都将间接影响二手房买卖和房屋租赁价格上涨。
（二）抑制房租价格上涨的因素。
1.供求差距可能进一步拉大。近年丽水市区城中村改造一直如火如荼地进行，城市面积不断扩大，城市化率不断提升，许多城边农民房逐渐成为市区住房的一部分，出现部分靠房租生活的“包租婆”。目前丽水市区房屋租赁市场现状为供大于求，因此供求差距可能被进一步拉大，这对稳定房租价格有积极意义。
2.市场活跃度不高。相比较省内其他地市，丽水还处于经济高速发展的成长阶段，城市规模不大，经济总量小，房屋租赁市场不成熟、活跃度不高、吸引力不强。为追求更高生活品质和发展前景，人们往大城市发展的意愿更大，或将导致房屋租赁需求市场热度下降，从而影响房租价格下行。