上一期，我们聊到酒店“抢食”长租公寓这块“肉”的那点事儿，今天，我们就来聊聊，这“肉”吃到嘴里，到底香不香。
克勤就认识这么一个房东—阿昌，经营酒店多年，这几年开始做长租公寓。去年，他拿了一栋7层高、总面积约7000㎡的物业，第一个想法，是做经济型酒店。
运营酒店半年多后，他决定将这家酒店的部分房源改造成公寓。
改造完成后，他将租金定价在3000-3500元/月，在1个月内，改造的公寓全部出租，签的都是半年以上的租约。
那么，酒店物业怎么改造成好公寓呢？阿昌又是怎么想的？让我们接着往下看。
酒店转型公寓，动机是什么？
阿昌给克勤算了一笔账：
●酒店每年加盟费40万；
●运营团队有14人，每年人力成本大概80万；
●平台转换订单还要扣除3%-5%的费用；
●每月水电成本6-7万，每年大概70-85万；
还有大头的租金成本、物料损耗等，整个账算下来，阿昌告诉克勤：如果酒店平均入住率低于80%，酒店其实是处于亏损状态的。
如果把酒店变成公寓，人力、酒店用品采购、水电等成本方面，是直接可以省下来的。而长租的稳定，也给运营带来便利。
转型优势：商业配套加持证照齐全
再看看这酒店的整体情况。
酒店位置不错：地处中环，公交车多，旁边就是大商场，吃喝玩乐很方便。当然，周边酒店不少，竞争挺激烈的；做长租公寓的，反而不多。
最关键的是，酒店的消防等证照齐全，在安全、管理、公共区域等方面，更有优势。这让阿昌吃了一颗定心丸。
保守起见，阿昌就尝试着，拿出了1层的房源，共28间房源进行改造。
盲目改造后果很严重
在一开始，阿昌的改造思路就很清晰：相较于酒店住客的短暂停留，公寓租客要的是生活。从酒店单纯的休息、洗浴、用餐功能，到满足租客洗漱、吃饭、会客、休息等要求，是一个要考虑周全的过程。
而阿昌有一朋友就栽在这儿了。
那哥们在整体改造没想好的时候，就把部分空出来的客房，急急忙忙地投入改造。房间排气、下水没做好，厨房的位置也不合理，这就导致租客做饭很不方便，做完饭油烟也出不去，房间也湿答答的。租客自然有意见，后期招租就更困难了。
而阿昌则专门请了专业的公寓工程设计师，把酒店房间进行了整体改造。
转型最大难题：做饭、洗衣该如何满足
对比客群的需求变化，酒店转型公寓遇到的最大的难题来了，那就是：如何满足租客做饭、洗衣的需求。
通过对酒店房间的整体勘测，发现房间进门的过道比较宽，离洗手间也近，完全可以改造成开放式厨房。阿昌就利用那个空间，将厨房洗手池、灶台直接做好，还增加了插座，还配置了冰箱。
空间有了，做厨房最烦人的积水和油烟该怎么解决呢？为此，阿昌做了两个动作：
1、将厨房与卫生间之间的公共区域垫高一点，地漏管道经地下，引流到卫生间水道去；
2、在厨房上方安装了油烟机，排气管通过屋内吊顶，汇总到公共区域总管道，很好地将废气排到了室外。
为了解决租客洗衣晾衣的问题，阿昌专门买了洗衣机放在卫生间的洗手池旁，还给每个房间配备晾衣杆。
除此之外，阿昌特意订制了衣柜、床头柜、电视柜等家具，风格统一；安装免费高速网络，满足年轻人的上网需求。
再来算算改造和出租的账
之后，阿昌又算了一笔账：在每套房间的改造中，成本如下：
●基础工程（下水、排气管道）—2000-3000元；
●全新订制家具（衣柜、电视柜、床笠、床头柜）—约5000元；
●抽油烟机、冰箱、洗衣机等电器—约2000元；
还有一些琐碎的花费，综合下来，每套的装修成本不到1万元，完成只需要10天。
那阿昌能赚多少呢？对比28间酒店房间，28间公寓直接给阿昌每年增加了大约20多万元的额外利润。这买卖，做得值！
阿昌尝到了甜头，又投入了1层的房源量，开始了新一轮的改造。
最后，我们可以想一想
现在的酒店加盟商，面对利润的下滑和市场困境，都在谋求更好的出路。在将来，可能有更多酒店业者退出酒店行业，寻求转型之路，这个案例可以给做参考。
酒店和公寓可以互补，酒店承接流动客流，公寓对接长租人群，满足多元人群的需求，也拓宽了自己的客群面。酒店转型公寓，可以参照经验，拿部分房源做尝试。