对于景区，应该说是始于运营，终于运营，前一个“运营”是运营的市场化思维，后一个“运营”是产品的运营效益。总之，运营是市场倒推条件、环境和场景下的产品内容的运营，没有产品，任何活动都是虚的。景区运营需要遵从市场规律，从吸引力打造，到市场需求下的主题产品设计、游憩路线、景观提升、建筑设计，再到建造、运营管理等等，这一系列过程共同构成了一个完整的旅游景区规划设计架构。
一、景区运营七大商业模式
这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。
提升综述
传统观光模式是以观光资源为主，依托性强，布局分散，规模较小，有什么卖什么。转型升级后的商业模式是以市场需求为主，创新性强，集中布局，规模较大，需要什么开发什么。中国旅游发展30年，经历了这么一个过程：首先是景区，以资源为依托。第二是旅游区，在资源基础上扩充。第三是旅游经济综合体，以服务设施为主体，构造新的旅游吸引物。第四是旅游产业聚集区、资金密集、智力密集、人才密集、范围大、设施全、市场品牌突出。
在实践过程中，已经创造了三类模式。一是华侨城模式，可以简称为用地模式，即旅游加地产模式，把土地资源的利用最大化；二是港中旅的海泉湾模式，可以简称为造地模式，通过海滨滩涂造地，一步到位，直接建设旅游小镇，但是海泉湾模式成本太高，最终算下来，造一亩地也得花二三十万；三是西安曲江新区模式，可以简称为提地模式，通过成片开发，项目运作，提升土地价值。
这三类模式各有各的特点，最终归纳为“A+B+C”的模式。A是吸引中心。作为吸引中心，仅吸引了游客，也吸引了政府，从而成为发展的亮点。由于这样的项目需要大投入，市场也需要培育，所以有可能在直接经营上形成亏损局面。所以，一方面需要开发者的远见卓识，另一方面需要政府的政策支持。B是利润中心。目前的一般形式是配套房地产建设，长远也会形成其他方式。C是文化中心，及其衍生发展。通过市场聚集了气，通过政策聚集商气，通过创意聚集文气，最终聚集了衍生产业的发展。深层次，是A、B、C三元素的阶段性转换和互换。比如在第一个阶段，这个项目就是A，就是亏损，可是过几年就不亏损，就变成盈利项目了。B今天看着是挣钱的，但是房地产建设是一次性投入、一次性回收，长远而言利润中心就立不住了。所以，很自然A、B、C这三个元素在不同的阶段一定是转换和互换的。二、景区运营模式升级与分析
无论什么样的景区，其运营管理都离不开以下四个板块：
内生产、外销售，内管理、外协调。
“生产”即旅游产品和服务的生产，包括景区基础设施和服务设施建设、景点策划、景观打造、项目设计、环境绿化美化、员工培训和服务等有形产品、无形产品，其目的是为客户打造良好的景区产品和旅游服务。
“销售”即景区旅游产品和服务的售卖，包括线路产品设计、价格体系制定、销售渠道建设、宣传推广和活动策划等一揽子市场运作手段，其目的是通过产品和服务的销售，实现景区回款或资金回笼。
这四大板块之间的关系为：生产和管理是运营工作的重点，承担着将资源转化为适应市场需要的产品和服务的重担；销售是生产和管理的着眼点，一切生产和管理都必须围绕销售或市场需要来展开，是实现资金回笼和调整生产任务的指示棒；而外部协调为景区生产、管理和销售创造良好的外部条件。
结合上文对“运营”一词的理解，除去“销售”环节，生产、管理和协调是景区运营管理的三大核心工作，是景区运营管理的基本面。这三大核心工作在景区运营的不同阶段，工作重点和内容都有所不同。
景区从开门营业开始就进入了正式运营期。在这个阶段，景区运营管理的重点应该是：不断在实践中完善、优化管理制度、职责、流程，不断提升景区管理和服务水平；进一步优化部门管理，综合协调好山门、停车场、游客中心、环卫、酒店、安保、运营项目（如车队和索道等）、商业管理（餐饮、购物等商户）等部门的管理，按能力定岗，进一步优化部门人员配置，提高部门运营效率（部门划分和人员配置对景区行政人员来说都是小儿科，在此不再阐述）；按照国家A级景区要求做好景区设施的维护、维修和完善，积极创建国家A级景区和各类国字号牌子，塑造景区服务品牌；做好现场游客的购票、停车、游览、餐饮、住宿、投诉处理、安全救援等服务，做好“三防”及各类安全管理和应急处理；按照市场需要，策划、调整景区核心产品，保持景区产品新颖性和独特性。
按照企业生命周期理论和实际操作经验，景区在运营十几年后，往往就进入衰退期或二次创业期。如果不想让景区被市场淘汰，那么在景区衰退期到来之前，景区开发商的重点工作有两项：
第一，积极创新、更新景区产品，不断提升硬件质量，植入适应当时市场需求的特色产品和服务设施，使其在某一区域保持新颖性、独特性和唯一性，使景区产品保持活力；
第二，利用或引入智能化管理手段，不断提升管理和服务水平，重视游客体验和互动，用先进的服务手段适应未来年轻游客对管理和服务的需要。三、把握景区运营六大体系
理解了运营的概念，也大体知道了景区运营涉及的一些基本内容。在景区实际操作中，应该把握哪些方面或者哪些点？笔者认为，不必面面俱到，以下六点也许是做好景区运营管理的关键点，大家应该重视：
用好钱就是确保景区在各个发展阶段都有充足的现金流，保证前期工程建设、后期运营管理和市场推广工作能够正常开展，不至于因资金链断裂导致景区崩盘。03懂产品前文说到，将资源转化为产品和服务是景区运营管理工作的重点职能。因此，景区运营人员要明确你要卖什么？要卖给谁？要会对产品进行规划和预测。要懂得根据市场状况，采用超前的开发理念，围绕旅游要素，针对市场开发包含“吃、住、游”核心要素的旅游观光、休闲度假等不同功能的线路产品，制定面对市场的合适销售价格，在功能上、价格上和竞争对手区别开来去推向市场。04管好人
人是一切管理的核心，景区所有的工作都需要人去完成，故所有的管理最终都会归结到对人的管理上，景区运营管理同样如此。
对人的管理，一要靠顶层设计（包含管理体系、组织架构、职责分工、绩效考核等），制度告诉大家能做啥，不能做啥，做不好怎么办；二要靠企业文化，企业文化反映企业的工作作风和氛围，决定一个企业是积极向上、团结一致还是推诿扯皮、一盘散沙，对员工个人和团队工作作风影响很大；三要靠管理人员领导艺术，不同的人，用不同的方法，因人施管。顶层设计、企业文化、领导艺术各自在管理中所占的比重，每个企业、不同阶段也不尽相同，成熟的景区，三者按50%、30%、20%比重划分如何？在小景区、初建的景区，也许高层管理人员的领导艺术会在运营管理中所起作用较大；在大景区、比较规范的景区，也许顶层设计和企业文化才是做好景区运营管理的根本。
安全是景区运营管理必须考虑的问题，许多企业打出的口号就是“安全第一或安全至上”。安全工作做不好，导致游客人身或财产受到损失，给景区带来的负面影响极大。一方面会因赔偿问题使景区遭受严重的经济损失，使一年甚至多年的经营成果毁于一旦；一方面会因安全事故导致A级景区被摘牌，甚至停业整顿；一方面会给社会造成很差的口碑，导致客流下滑明显，经营日趋惨淡。故安全是景区运营的基石，没有安全就无法运营，谁说不是呢？
四、景区运营模式实施步骤
专业景区管理公司形成统一营销中心
1、景区管理公司的定位和职能
定位：运营协调中心、品牌整合中心、战略规划中心、人才培养中心
职能：
(1)明确景区业务的发展方向与发展重点，建立景区业务的盈利模式，挖掘盈利能力。
(2)协调景区内的品牌建设，对景区业务整体的品牌进行设计与推广，提升品牌的知名度和影响力。
(4)培养景区人才，建立自己的景区管理团队，确保日常经营和输出管理的人才数量。
2、统一品牌，集中产品作战
将景区及相应产品的品牌进行统筹规划，统一规则，从长期及整体的战略的眼光来看品牌营销。通过合理的品牌定位、品牌营销与品牌传播，在游客数量大幅增长的基础上，在游客中建立品牌知名度与美誉度，以鼓励游客积极宣传景区，产生品牌效应。这需要对品牌所蕴含的产品、价值、文化及管理进行相应的定位，并将其贯穿整个运营流程，转化为可以传播的信息及口号，确定品牌要素及传播渠道，并注意后续机制对品牌营销的监督与追踪效果。
3、开发网络营销渠道
现有的旅游业态较为健全：旅行社、酒店、芒果网、景区、度假区、客运、高尔夫、演艺。充分运用旅游板块内部资源，积极拓展与系统内旅行社、公司、景区产品、在线旅游平台的合作，将网站作为统一的产品展示、销售及客户资源共享的平台，使各旅游业态形成完整的产业链和完善的网络覆盖，实现客户资源共享。
推出不同类型的会员卡、储值消费卡等，建立起庞大的客户群，持卡的客户可以在集团下属的各个旅游景区、酒店、客运、旅行社等进行消费、折扣优惠;与各大航空公司、商家等进行合作联盟，实现资源共享，让客户感到尊贵与自豪，真正体现周到体贴的服务理念。
分析客户类型建立相应的营销渠道
加强专业化经营兼顾租赁外包
进行景区投资时，需要对产品及服务要素进行评估，通过项目在整体战略中的重要性、品牌影响力、盈利能力以及自身的经营能力等方面确定哪些项目进行自营，同时考虑哪些项目需要利用社会资源。
1、集中精力于自身经营经验丰富、管理良好的项目
自营主要是指完全依靠景区板块的内部资源，由景区的核心团队进行经营，将核心的温泉、酒店等专项项目、特色项目做好，提高利润率水平，并可充分利用集团的资源，经营各类核心产口。
2、对其他非重点项目进行招商引资，租赁外包
外包出租主要是依靠景区板块外的资源进行经营。外包经营一般会将项目的人员及资源集中在获得土地、自然资源以及经营优势项目上，保证收益率，通过外包获得稳定而且理想的收益，不用过多地牵涉在日常的细节经营中。
随着景区运营能力的加强，在条件成熟的情况下可以形成景区系列标准，考虑打包上市，推陈出新，创造自己的造血功能。