奥林匹克饭店是位于北京中关村的一家三星级国际化酒店，总建筑面积27616.86平方米，是国际奥委会在北京期间唯一正式考察的饭店。
二、不动产抵押贷款风险分析
(一)不动产抵押贷款的现状
按照《商业银行法》的规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。因此，尽管一定情况下，商业银行可以发放信用贷款，但实践中担保贷款还是在银行贷款中占据了主导地位。而与保证贷款相比，由于抵押贷款在借款人无法还款的情况下，商业银行可以依据《担保法》的规定实现担保权，取得对抵押物的处分权，具有更大的保障性和操作便捷性，因此抵押贷款成为担保贷款中的主流，在房地产贷款中尤其如此。
(二)不动产抵押贷款的风险分析
综上所述，尽管抵押贷款，尤其是不动产抵押贷款，可以带给银行更有保证的还款担保，但抵押担保权这份法律上的保障却可能因配套法律制度的限制和房地产本身的特殊性，使银行在实践操作中面临不少风险，并可能陷入到类似奥林匹克饭店的“不良资产”泥潭中。更有甚者，因为这类贷款所占份额较大而导致风险放大，可能影响整个金融秩序的稳定。因此，确实地去考察银行发放的不动产抵押贷款的风险，尤其是其中可能存在的系统性信贷风险，已成为当务之急。[page]
具体而言，银行可能面临的风险主要有：
其一，放宽借款人审查标准，甚至发放“零首付”贷款，最大程度地承担风险
其二，认为抵押贷款是优质贷款，着眼于目前贷款规模扩大，而忽视未来的风险
按照国外的经验，个人住房抵押贷款的风险一般出现在第3-8年，而我国大部分该类贷款是2000年以后才发放的，因此目前的低违约率并不意味着将来的低风险。而从房地产开发的情况来看，2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。此外，房地产企业跨地区使用贷款，也加剧部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨。这种将流动性贷款用于长期固定资产投资的状况，一旦未来在最终环节出现差错，都将使银行承受巨额风险，造成不可弥补的呆坏帐损失。
其三，面临短存长贷的流动性困扰，无法充分适应市场的变化
其四，抵押房产变现存在问题，信贷资产大为缩水
虽然银行可以通过行使抵押权处置不动产，但这种法律权限在现实中的行使可能大打折扣：
1、抵押物能否顺利变现
2、抵押物评估的价值损失问题
不动产的市场价格时有变动，以设定抵押时的评估来衡量处置时的价值，显然不合适，但具体评估的考虑要素应包含哪些，实践中又难有统一标准。这种因评估变动引起的损失，只能由银行来承担。
3、抵押物能否按抵押价值变现
其五，分业经营限制资产管理，贷款终身制制约金融创新
按照《商业银行法》规定，银行实行分业经营的管理模式，不能从事证券、信托等业务。因此，尽管银行面临抵押贷款流动性和抵押房产价值变现等问题，却不能通过金融创新来化解这些风险。虽然现实中已有贷款零星出售的事例[vi]和资产管理公司剥离不良贷款的操作，但这些或需要逐项批准或仅是政策性倾斜，并不能视为银行的一项当然权利;而且，即使章程中规定可以不良资产进行证券化操作的资产管理公司，也在2000年《金融资产管理公司条例》中被限制了发行债券的资格。如此一来，贷款的“终身制”将使银行在市场变动等因素作用下承受贷款可能沦为不良资产和资产贬值、流失的风险。
其六，金融领域开放增加竞争压力，不良资产比例居高不下，房地产贷款资金沉淀严重
随着我国加入WTO，银行领域将逐步开放。在2007年银行业全面开放到来之前，银行最主要的任务是降低不良资产比例，提高自身综合竞争力。尽管1999年成立的四大资产管理公司剥离了国有银行1.4万亿的不良资产，但这两三年来又新增了1万多亿，银行面临着降低不良资产比例的巨大压力。而沉淀于房地产的不良资产，如前所述，数量不菲，这些资产由于银行的不能再投资改造和市场变现的困难，正日益演化成无法收回的坏帐。[page]
三、风险防范与处理的法律对策
鉴于房地产贷款在银行贷款中所占的比重和中国人民银行2002年11月抽查贷款所发现的问题的严重性，2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。[viii]按照通知的内容，只有“四证”齐全的房地产开发企业才能向银行申请贷款，并且其自有资金不得低于开发项目总投资的30%，所取得的贷款严禁跨地区使用;要求银行只能通过房地产开发贷款科目向房地产开发企业发放贷款;禁止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，要求其将所获得的银行贷款只用于购买施工必须的设备;明确对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年;禁止向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋，等等。这一旨在抑制过热房地产投资，防范金融风险的政策，被认为是央行自1993年以来最严厉的房地产行业整肃措施，它的发布引起了房地产业界的一片哗然。[ix]
笔者认为，这一通过禁止性规范、严格银行信贷条件的政策，虽能一定程度上抑制未来的房贷风险，却无法解决现存的房贷问题，因此确有必要探索新机制来消化沉淀的不良资产和防范新抵押贷款中产生的风险。以疏导代替拦堵，通过改变银行经营理念和调整法制环境，为抵押贷款的流动性和抵押物的变现提供流通渠道和约束机制，可能才是标本兼治的上策。结合银监会近来的信贷风险管理系列规定，这些具体的措施应当包括如下几个方面：[page]
第五，拓展资产管理公司的经营权限，进一步密切资产管理公司与商业银行的关系，通过其多样化的资产处理方式，为商业银行的不动产抵押贷款处理提供渠道，包括但不限于，将银行已沉淀的抵押贷款不良资产转移给资产管理公司，由其通过形式多样的资产处理方式，例如债转股、资产打包出售或资产证券化等，解决问题;将通过行使抵押权获得的不动产转移给资产管理公司，由其进行经营管理，公开拍卖或采用其他方式处理，尽可能地挽回银行损失。
第六，培育和发展金融市场中介组织，包括信用评级机构、资产评估机构和房地产工程项目咨询机构等，利用它们在市场信息挖掘和市场约束机制建设中的独立性和专业化优势，提高银行自身在信贷分析和信贷管理中的风险分析和控制能力。当前，我们尤其要培育卓有信誉的资产评估机构。一方面，应当制定标准合理、规范统一的资产评估标准，另一方面，应当维持资产评估市场的适度竞争。应当鼓励银行在聘请资产评估机构时，建立合理的竞争机制，避免单一委托，及时跟踪市场行情，确定房地产在设定抵押之时和变现之时的合理价格，防止银行资产的缩水或流失。
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*北京大学法学院博士后研究人员。
[i]按照1995年《商业银行法》第42、43条的规定，商业银行因行使抵押权而取得的不动产，应当自取得之日起1年内予以处分;商业银行在中华人民共和国境内不得投资于非自用不动产。2003年12月27日《商业银行法》进行了修改，其相应的内容修改为“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起2年内予以处分”，“商业银行在中华人民共和国境内不得向非自用不动产投资，但国家另有规定的除外”。[page]
[iii]最为显著的是1998年4月中国人民银行发布了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》并随后颁布了《个人住房贷款管理办法》，不仅使所有的商业银行都可以办理个人住房贷款业务，而且提供了较一般贷款优惠得多的利率。
[iv]中国人民银行货币政策执行报告(2003年第3季度)。
[v]在住房抵押贷款中，曾因争放贷款而出现“零首付”现象，后被禁止。
[vi]例如1998年7月，中国银行上海分行与广东发展银行上海分行签订转让银行贷款协议;2003年3月，香港的上海商业银行收购内地上海银行120万美元外汇贷款。
[vii]注意到，1995年《商业银行法》规定商业银行的经营原则是“效益性、安全性、流动性”，而2003年12月27日修改的《商业银行法》则调整为“安全性、流动性、效益性”。尽管只是顺序的不同，却体现了截然不同的经营观念。显然后者更契合银行经营的国际惯例和市场运作要求。
[viii]之所以没有由新成立的银监会发布，是因为此前央行已进行了一系列的工作，这是旧有工作的延续。
[ix]在各方大呼房地产业“冬天来了”的情况下，2003年8月12日，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发18号文)，肯定房地产业已成为国民经济的支柱产业，全国房地产业总体是健康发展的，要靠市场化程度的提高，靠发展解决问题，而不是搞一刀切。国务院18号文件平息了央行121号文件风波，但同时也引发了对房地产融资渠道的思考。
[x]在国外，为解决贷款的流动性问题，最初是由有政府背景或政府出资设立的金融机构来购买银行的贷款，再进行证券化等流通性操作，例如美国的政府国民抵押协会(GNMA)。