民宿、托管、私厨，噪音、油烟、火患……时下，各种藏身于小区居民楼的业态频频扰民，也带来环境污染、消防安全等问题，引起小区业主的不满，矛盾、冲突时有发生。
小区出现新业态？真烦！
半月谈记者走访其中两家民宿，看到原来100多平方米的住宅，均被改造成民宿。正好赶上元旦假日，里面住满了客人。一套住宅一般被隔成5至6间，空间局促、过道狭窄。有的民宿清洗后的床单被罩，直接晾在楼梯间。
民宿惹抱怨，并非个案。长沙市开福区湘春路某小区，同样有住户将房屋改作民宿。小区居民上网反映，民宿房间的空调外机产生巨大噪音，还有房客将电视声音无节制外放，很是嘈杂，“白天无法正常工作，晚上无法正常睡眠”。据了解，城管执法部门和社区工作人员介入后，要求经营者移动扰民的空调外机位置，使其噪音符合标准，不得影响其他住户的正常生活。
学生托管机构，则是居民小区兴起的另一种新业态。长沙市岳麓区恒大华府小区，两三年前旁边办了一所较好的公立小学，各种托管机构开始在小区里扎堆办学。这些机构固然给家长带来方便，却让部分业主深受困扰。
一名家住二楼的业主，楼上正好有一家托管机构。到了晚上，孩子们的吵闹声不时传来，让他心烦意乱。尽管托管机构经营者一再承诺会加强对学生的教育和管理，但效果似乎并不理想。该业主不得不经常投诉：“晚上9点钟了，怎么还在吵个不停！”
野蛮生长，先天不足
近年来，居民小区里“住改商”新业态，已经历了一轮野蛮生长期。在此过程中，民意缺失和证照缺失两大问题较为突出。
根据物权法，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。然而，实际操作过程中，很多经营者并未取得“有利害关系的业主同意”。
湖南衡阳某物业公司负责人告诉半月谈记者，一般而言，“住改商”需要“楼上楼下、对门对户”相邻业主的同意，或者整个楼栋三分之二以上业主的同意，成立了业委会的需要业委会同意。但现在小区里的很多经营主体，并没有履行这一程序，有的只是口头上和邻居打声招呼。
对于不少“住改商”的经营者，证照不齐的问题较为突出。近几年，湖南长沙等地行政主管部门对托管机构、私家菜馆展开过专项清理整治，重点正是无证无照经营行为。
长沙欧陆经典小区物业公司的工作人员说，目前B座的8家民宿有照无证，即办理了营业执照，但没有卫生许可证、消防检查合格意见书、特种行业许可证。其中一家民宿经营者对半月谈记者说，他以前做建材生意，看到民宿很火，就进入这个行业，不清楚需要哪些证照，确实只办理了营业执照。
“住改商”经营者的“先天不足”，为后续经营过程中的矛盾、冲突埋下了隐患。
中部某市一小区，一家私房菜馆因为证照不齐、油烟污染，遭业主反复投诉。物业公司派人守在楼下，不让外面的人进入就餐，最后还采取了断水断电的做法。社区工作人员前来协调了四五次，街道办事处还专门开了调度会，都难以妥善解决。整改时，经营者甚至一度与执法人员发生冲突。
“住改商”新业态还需良性发展
业内人士认为，对于小区里的这些新兴事物，在政策法规、规划建设、社区治理等层面需进一步完善。既要严格监管、防范风险，又要满足经济社会的需求，让私人创业经济能有充分发展的空间。
在规划建设层面，小区可为“住改商”的经营单位留有一定的发展空间。上述衡阳某物业公司负责人说，对于存量部分，商品房项目配备有一定比例的社区用房和物业用房，其中不少处于闲置状态，可以用来设立托管中心等，采取和物业公司合作运营的服务模式。对于增量部分，可以出台政策鼓励和引导开发商在新项目的规划、设计、建设环节，充分考虑新业态的需求。