[摘要]保利物业以“大物业生态平台首席运营商”为目标，锐意进取
企业概况
保利物业服务股份有限公司（06049.HK），简称保利物业，是保利发展控股集团旗下控股子公司，成立于1996年，如今已发展成为品牌价值超过200亿元，企业综合实力全国前三的大型物业服务企业。致力于发展全业态管理的保利物业，业务遍及北京、上海、广州等210个大中城市，在管面积5.76亿平方米。管理服务的项目业态丰富，涵盖了普通住宅、高端住宅、写字楼、政府办公楼、商业综合体、城镇物业、景区物业、酒店公寓、院校、医院等多种业态。在“大物业”发展战略的引领下，在国家十四五规划带来的全新发展机遇下，作为大物业时代的国家力量，保利物业将全方位践行“善治善成服务民生”的企业使命，为国家经济与民生福祉的新发展，书写物业服务的“软基建”价值。
经营状况
经营业绩实现高质量增长
2022年公司营收136.9亿元，同比提升26.9%，毛利达25.7亿元，同比上升27.8%，保利物业坚定走内涵式增长道路，利润增速跑赢营收增速，实现高质量的业绩增长。同时，现金及现金等价物达89.6亿元，现金规模持续增长，在手现金充沛，财务表现安全。
图：2021—2022年保利物业同期营收、毛利及净利润变化情况
战略先发优势持续扩大，实现有质量的规模增长
作为最早提出大物业战略物企，得益于战略先发优势，保利物业在规模增长上始终处于行业前列。截至2022年底，保利物业合同管理面积增至7.72亿平方米，在管面积约5.76亿平方米。从全国布局看，保利物业已经构建起涵盖全国29个省、直辖市与自治区的210个城市，合同数量达2721个，在管项目数增至2089个。全国化布局进一步扩大，规模化优势持续上扬。
管理规模的增长，一方面源于大股东保利发展控股的稳健发展，为保利物业带来持续优质的业务增量。2022年，保利发展控股集团的合同销售金额排名行业第二，连续十三年蝉联“中国房地产行业的领导公司品牌”。截止2022年12月31日，来自保利发展控股集团的合同管理面积达313.3百万平方米，较2021年12月31日的合同管理面积增长约34.3百万平方米。
另一方面，保利物业表现出强劲的第三方拓展能力。新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，第三方物管收入同比增长42.4%，第三方物管收入贡献持续攀升。非居业态收入占比同比提升3.2个百分点，收入结构进一步优化。
图：2022年保利物业规模布局及结构情况
从城镇全域升级到城市全域，开创超大型城市服务新模式
保利物业自2016年开始从乡村城镇起步，探索基层社会治理的全域化，并逐步形成了“政府+企业+群众”三位一体的新模式。这种全域治理模式已成为各级地方政府最需要的，也是当前城市治理现代化的制高点。通过抓住城市名片，提升城市的集聚力、承载力和辐射力，实现基层社会治理的“共同富裕”，保利物业已经成功地实现了先治理带动后治理、深治理带动浅治理的目标。这种新型的全域治理模式不仅有助于提升城市治理效能，还能够为基层群众带来更好的生活品质，同时也为其他企业提供了可借鉴的经验。
保利物业发挥公服赛道优势，以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。在公共服务发端的浙江西塘镇，保利物业服务的范围已从西塘镇走向嘉善县，直至辐射覆盖嘉兴市，全线服务收入规模稳步增长，实现可生长的嘉兴样板。
图：以广州海珠区为例的城市全域服务新模式
在此基础上，更以广州塔景区项目为代表，延伸出海珠样板，实现全域服务模式从城镇走向城市的可复制和迭代升级。2022年，保利物业在广州海珠区拓展了包括广州海珠国家湿地公园、海珠区文化广电旅游局、海珠区体育馆等在内的一批项目，涵盖城市景区、产业园、行政办公楼等多元业态，区域在管项目超35个，单年合同金额超3亿，区域项目密度大幅提升，成功开创了超大型城市全域服务新模式。此外，保利物业还新进驻了广州南沙区大岗镇和东涌镇，实现品牌、规模的增强循环，正将全域服务从海珠区向广州全市横向延伸，这也是全域服务模式在全国各地复制落地的一个缩影。
增值服务实现双增长，业务结构进一步优化
增值类业务相比基础物管服务抗周期性较弱，受环境影响也较为明显，增值服务掉速也是2022年上市物企的一个普遍表现。而保利物业在增值服务发展中表现出强劲增势。年报显示，保利物业社区增值服务收入约30.6亿元，较去年同期增长33.1%。利润同比增长35.6%，毛利贡献占比提升2.1个百分点，实现规模、盈利双增长。
增速的背后是模式的转变。经过多年探索实践，保利物业完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。通过产业能力与社区场景结合，发挥物业优势，推进垂直化产业打造升级。在社区中建立前置仓，聚焦米粮油等刚需重货，推出30分钟上门送达模式。目前，在全国已建设前置仓628个，打造多个千万级爆品。
上线业内首个一站式房屋全托品牌——保利托房，联动美居、家政等服务，将点状的经纪业务交易升级为长周期以房屋资产为核心的一站式服务，为业主提供房屋市场咨询、托管、养护、租售以资产为核心的一体化服务。首家门店广东佛山紫山店营业一周取得钥匙委托量，达到传统中介服务商3个月的委托量，试点租售业绩市占率商圈第一。通过强化客户服务体验改良传统商业模式、优化产品盈利模型，促进社区增值服务焕发出新的产业竞争力。
持续数字化创新，品质服务高位拔升
逆势中业绩保持高质量增长，离不开保利物业对服务品质的坚持。满意度始终处于行业高位的保利物业，通过智慧化赋能和搭建长效品质机制两手抓，保持品质进一步登高。
在数字化赋能上，保利物业发布RADAR智慧服务系统，通过数字化基础，实现全流程、全业态服务标准和管理标准全覆盖，以片区化集约管理模式，实现劳动力与劳动工具综合统筹，通过区域资源联动，持续优化数字化在管理效率和服务品质的应用与实践力。
目前，该模式已于广州市保利西海岸项目落地试点。从安防巡逻、绿化保洁、设施设备维护、建立全时全域管理机制和业主实时反馈机制。以安防板块为例，西海岸设置了“天地人网”三层智慧安保系统，针对围墙、出入口、主要通道等重点区域进行24小时电子巡查，可以对人、车、物进行过滤分析，实现业主身份信息精准识别、外来人员轨迹数据实时记录，打造多维感知、信息可测、安全管控、实时预警的立体安保防控体系。
打造一站式生活服务中心模式，将原物业服务中心升级为生活服务中心。通过一块大屏、一台线上业务办理机，实现84%对客业务线上办理，以及服务全流程可感、可溯。集合多种经营资源、老幼专属活动空间。智慧片区化改造后，西海岸客户满意度从83分提高至92分，各项基础业务的办理效率提升近50%，实现服务品质的大幅跃升。
在品质长效机制构架上，保利物业协同保利发展控股，推进产品服务一体化建设。并在全国开展“品质进阶行动”，基于“三心三线”12个关键服务场景，通过细化服务行动、优化服务标准，以高品质服务提升用户感知。在人才队伍建设上，持续推进星辰铁三角、星耀公服专才、星耀商办专才、星海指挥官的培训项目，覆盖一线人员、项目经理、公司高管的不同层级，聚焦核心能力提升，持续锻造品质核心竞争力。
未来发展战略规划
未来，保利物业将继续秉持长期主义发展定位，深化高质量发展道路，充分践行央企物业公司的使命和担当，保持与国家战略同频共振，在全域治理的框架下，保利物业将致力于创建独特的“国家超大城市全域服务模式”，并且积极实践全新升级的“全域飞轮”模式，推动社会发展，为实现“大物业生态平台首席运营商”的企业愿景扎实奋斗、锐意进取。
中指云
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