房开项目商业用房不同运营模式的税负分析
01、自持和销售模式下的涉税分析
(一)自持物业模式
(1)自用情况下：
房产税：计税依据为应税房产原值×[1-(10%~30%)]，按照1.2%的税率计算;
城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算缴纳;
企业所得税：作为固定资产进行管理，每年依据房产原值按一定年限进行折旧处理，税法规定最低折旧年限20年。
(2)出租情况下：
增值税：以租金收入为计税依据;
城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，实际税负(7%+3%+2%)(城市);
印花税：计税依据为合同金额的0.1%;
房产税：以租金收入为计税依据，按照12%的税率计算;
城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算;
企业所得税：租金收入扣除计提折旧等费用和税金及附加等金额为计税依据，税率25%。
(二)对外销售模式
无论销售给个人还是公司，在转让环节税负相同。
增值税：以销售收入为计税依据;
土地增值税：未做清算申报前，按预征率申报(河南省商业用房预征率4.5%)。清算申报后，以清算审核结论中确定的单位建筑面积成本费用和本次转让缴纳的城建税及附加为扣除项目，计算增值率，确定适用税率;
印花税：计税依据为合同金额的0.05%;
企业所得税：预售阶段按计税毛利率预缴申报，开发产品完工后，需进行收入成本结转，并按法定税率进行纳税申报。
02、两种模式异同点
1.相同点：无论是自持还是对外销售，商业用房所有权人必然都要承担房产税和城镇土地使用税。
2.自持出租模式下，对纳税金额影响较大的是增值税和房产税，而这两个税种均以租金收入为计税依据，因此租金收入是方案设计的关键点，需要综合平衡计算一次出租和转租方案的税负差异。
3.对外销售模式下，转让方税收负担取决于销售收入。如果受让方是公司，后续再转让可以考虑以股权转让方式实现不动产实际控制权转移。同时，在受让人持有环节，同样涉及房产税和城镇土地使用税，可以考虑适用小规模纳税人六税两费减免和小型微利企业所得税减免政策。下面，结合案例对以上分析进行说明：
案例：
某公司开发的商业用房房产市场价值10000万元，开发成本7000万元，租赁合同显示年租金250万元，三种方案：一是自持出租;二是销售给企业持有;三是销售给个人持有。
一、自持出租环节税费：
增值税：250/(1+9%)×9%=20.64万元
城建税及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48万元
房产税：250/(1+9%)×12%=27.52万元
印花税：250×0.1%=0.25万元
企业所得税：250-350(按照20年计提折旧，每年350万元)-税金及附加(2.48+27.52+0.25)=-130.25，应纳税额为零
税费合计：50.89万元
二、销售环节税费
(无论销售对象是个人或是企业，销售环节税费相同)
1.卖方承担税费：
增值税：10000/(1+9%)×9%=825.69万元
城建税及附加：825.69×(7%+3%+2%)=99.08万元
土地增值税：按照核定征收测算10000/(1+9%)×8%=733.94万元
印花税：10000×0.05%=5万元
企业所得税：(10000-7000-99.08-733.94-5)×25%=540.50万元
税金合计：2204.21万元
2.买方承担税金：
契税：10000/(1+9%)×4%=366.97万元
税金合计：371.97万元
以上买卖双方承担税金共计：2576.18万元
三、持有并出租环节税费
1、销售给公司(由原房地产企业实际控制的公司)持有并出租：
印花税：250×0.01%=0.25万元
由于公司买进物业后，其购进成本=10000/(1+9%)+契税366.97万元=9541.28万元
按照20年计提折旧，则每年折旧额7000/20=477.06万元
企业所得税：租金250-(折旧477.06+房产税27.52+印花税0.25+城建税及附加2.48)=-257.31万元，应纳税额为零
2、销售给股东个人再出租
增值税：250/(1+1%)×1%=2.48万元
城市建设税及附加：2.48×(7%+3%+2%)=0.30万元
个人所得税：247.53×80%×20%=39.6万元
房产税：247.53×12%=29.7万元
印花税：250×0.05%=0.125万元
税费合计：72.20万元
通过以上案例，可以看出，商业用房通过个人出租综合税负明显高于通过公司出租，销售后再出租综合税负最高。
2020年9月的解析——
不同运营模式下房地产开发公司缴纳的税费有何不同
房地产开发商开发无论是开发住宅还是纯商业综合体，商业部分或者销售、或者自持，均不同程度涉及各种税费，下面就商业部分几种模式需要缴纳哪几种税费进行分析：
第一类、房地产开发公司自行销售;
1.增值税
2.土地增值税(三分法或两分法，属于非普通住宅或其他，无法享受普通住宅增值率低于20%免税优惠政策)
3.城建税以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
4.教育费附加以增值税为计税基础，税率为3%
5.地方教育费附加以增值税为计税基础，税率为2%
6.印花税：万分之五
7.企业所得税
第二类、房地产开发公司自持物业，自用自营的模式;
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
第三类、房地产开发公司自持商业，自行出租的模式;
1.增值税分三种情况：
一般纳税人
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号
2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)
7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。
8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
第四类、房地产开发商业，交由商业运营公司管理的模式,分三种情况;
(一)委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
4.地方教育附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
(二)委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
1.开发公司涉税如下：
(1)增值税分三种情况：
(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)
(6)土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
(7)印花税：合同价款的千分之一缴纳。
(8)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司涉税：
商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例)，向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。
(三)出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%。
2.商业运营公司再出租涉税：
(5)土地使用税：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
(6)印花税：合同价款的千分之一缴纳。
(7)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低;但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业(商业)的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税;否则按一般计税方法9%交纳增值税。
(四)将自持商业，投资给商业运营公司(以房地产全资子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：
(5)印花税：合同价款的万分之五缴纳。
(6)土地增值税：以对应增值率计算交纳。
(1)接受投入环节
(2)接受投入后再出租环节
①增值税分三种情况：
②城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
③教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
④地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
⑤土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。
⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12%。
⑧土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
以上是房地产开发企业自持商业的主要运营模式，不同的模式纳税方式及所承担的税负不同，有的在某一环节减少某一种税负，综合税负未必降低，还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来，进行整体税负测算，进行分析比较，结合企业最想达到的目标，是节税为第一目标还是现金流为第一目标是考虑资产后续灵活处置为第一目标没有绝对最完美的筹划方案，只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。
2008年10月之前的解答——
房地产开发公司小区会所涉税问题
问题：房地产开发公司在所建小区内单独建设了会所供业户免费使用，目前暂没办理房屋产权转移。会所在建设中没有单独核算成本，与商品房共同分摊成本，现在开发产品科目核算。问依目前情况会所是否需要交纳房产税、土地使用税将来无偿交出后，在会计核算上减少开发产品同时对应的科目应该是什么，以前年度损益调整或利润分配对否这一环节涉及营业税吗另外在计算土地使用税时是否包含人防设施——地下室的面积
答复：流转税管理处：房地产开发公司无偿赠与不动产应征收营业税，税率5%.
财产与行为税管理处：对开发商建设的供住宅小区内业主免费使用的会所用房是否征收房产税和土地使用税问题，我们正在请示国家税务总局，在总局明确前可暂不征收。
对于房地产开发用地计算土地使用税时，可售房屋建筑面积面积和已售房屋建筑面积均不含地下室部分。