《中国经济周刊》记者银昕｜北京报道
责编：陈惟杉
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第25期）
2017年被称为租购并举元年。
业界认为的标志性事件发生在2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称“通知”），提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。此外，住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市，被不少人简称为“十二城”。
“之前没人重视租赁，但经过政策推动，租赁市场越来越被人重视。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉《中国经济周刊》记者，公司此前向银行借贷，银行表示从来没听说过租赁行业，也没有为此设置有针对性的贷款业务，但如今已经有银行主动来找魔方，询问其对借贷的需求，“我想这就是政策推动后我们获得的最大利好。”
租购并举政策在实际落地中产生了哪些作用？中低收入群体通过租房获得稳定的居住条件是不是变得更容易了？进入租赁行业的企业又怎么看待目前的租赁市场？在租购并举标志性政策出台行将一周年之际，《中国经济周刊》记者走访了业内专家、租赁企业、普通租户等多方人士。
地方租赁新政频出的一年
租购同权、集体土地入市、REITs破局……
鼓励住房租赁市场发展的文件在2016年便已出现。当年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“若干意见”）对外发布，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
“若干意见”还明确了目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
但“若干意见”的真正落实，则是从2017年7月对外发布“通知”以及“十二城”试点开始的。
据《中国经济周刊》记者不完全统计，在“十二城”试点政策发布后，京沪两地与“十二城”中绝大部分城市都有跟进措施出台。有分析人士指出，在我国尚不发达的房屋租赁市场，如此密集的文件发布和地方新政跟进，此前从未有过。“我感到决策层这一次是很坚决地把加快租赁市场发展当作解决‘住有所居’这个民生问题的重要环节。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽对《中国经济周刊》记者说。
在众多政策中最为挑动普通人神经的莫过于“租购同权”四个字。
还是广州率先行动。广州先于通知发布的工作方案在具体措施中的第一条便提出：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具体规定为：具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，若其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。“租房也可以上学”一时引起了舆论广泛讨论。
集体土地供应与REITs先后“破局”
除了通过“租购同权”政策让更多人安心租房，土地多元供应是房屋租赁市场迎来的又一大利好。
2017年8月，原国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市确定为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。这意味着，建设于集体土地之上，用于买卖的“小产权房”仍属于政策严禁范围内，但以租赁为目的的房屋可以出现在集体建设用地上，并进行社会化出租。
其实，北京在被列为试点城市前已有集体用地用于租赁住房建设的尝试。截至2017年10月，已有唐家岭项目、温泉351地块项目、朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集体建设用地上建设租赁住房还引发了对我国城乡建设用地平权的更多想象。“这有点超出我的预期。”中国土地学会原秘书长黄小虎曾对《中国经济周刊》记者说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓(76.600,-1.39,-1.78%)的财产权利能够通过市场充分实现。”他将此项政策称为“一个举重若轻的大手笔”。
除了为集体土地供应租赁市场打开通道之外，过去一年让不少租赁行业企业感到兴奋的便是REITs破局。
“开发商之所以不愿意做租赁产品而更愿意做买卖产品，是因为租赁产品的周期长、回报少。”金羽对《中国经济周刊》记者分析说，房地产信托基金（REITs）是一种有效提升开发商资金流转效率的方式，当开发商在某物业中的股权占比低于某一水平时便可将自己所持资金撤出，投入到其他项目，而不用继续沉淀在某处租赁物业中。
REITs在这一年中也频频破局：从《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及积极进行REITs的试点工作。
2017年10月，新派公寓首只“类REITs”——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式综合交易平台挂牌转让，其以位于北京市朝阳区百子湾路上的某处新派公寓自持出租物业为底层资产，计划总规模2.7亿元，期限为5年，这标志着我国第一只租赁类REITs诞生。同月，首只央企租赁类REITs——中联前海开源—保利地产(13.080,-0.99,-7.04%)租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审议通过，总规模50亿元，采用储架、分期发行机制，以保利地产自持的优质租赁住房为底层资产。
中关村(5.350,-0.11,-2.01%)创客小镇是北京第二批在集体建设用地上建起的公租房小区（《中国经济周刊》摄影记者胡巍摄）
租金上涨背后：租赁市场也存在结构不合理
现象：房租涨了
在政策频出、利好不断的背景下，过去一年，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化住房租赁企业纷纷扩大经营规模。资本与企业不断入局，同时也引发了人们对房租不断上涨的担忧。
过去一年，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化住房租赁企业纷纷扩大经营规模。（《中国经济周刊》首席摄影记者肖翊摄）
在北京东直门附近居住的“北漂”小王告诉《中国经济周刊》记者，2018年春节后她明显感到了房租上涨的趋势，“月租金应该至少涨了几百块钱，这对收入不高的我来说其实是不小的压力。”小王感受到的租金上涨，既包括被小业主持有、租给“二房东”，如蛋壳公寓的分散式长租公寓，也包括自持整栋物业并统一管理的集中式长租公寓。
“我们是从2018年初开始定的新价格，比2017年平均每月租金涨了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，一间39平方米大的单人开间目前价格为每月5699元，调价之前则为每月5299元；该分店最贵户型为每月7899元的一室一厅，此前的租金则是7499元每月。
王戈宏告诉《中国经济周刊》记者，新派公寓的价格在2018年整体上涨不到8%，CBD分店45平方米的一室一厅租金从7800元上涨至8300元左右，“但相比于周边的富力城和新城国际，我们的涨幅更低。”
北京整体的房租水平在过去一年中表现如何呢？
据诸葛找房统计，2017年5月，北京的房租均价为71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上涨到80.5元/月/平方米，涨幅超过12%。记者注意到，12个月里，除2017年12月房租均价出现环比微跌之外，剩余月份均呈上涨之势。
情况相似的还有同为一线城市的上海，从2017年5月到2018年5月，其房租均价从60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，涨幅超过16%。
除了京沪两座城市，根据诸葛找房的统计数字，在2017年5月至2018年5月这一周期内，住建部在去年确定为租赁试点的12座人口净流入城市的房租单价（元/月/平方米）也都出现了幅度不同的上涨。
例如深圳，其房租单价一年内从57.96元上升至72.37元，涨幅超过24%；广州的房租单价则由40.57元上涨至48.59元。记者注意到，根据诸葛找房提供的统计数据，“十二城”在过去一年的房租单价涨幅均超过10%。
除去房租单价的上涨，过去一年中，随着一些针对高端需求的租赁项目推出，如万科旗下项目翡翠书院“月租金最低1.5万元”，其颇高的租金也让一些人感叹“租不起”。
措施：“控租金”与“稳房价”并重，房租也需要被调控
房租是否是被大量入场的长租公寓品牌“炒高”的？
“根据我们观察，目前租金高低的变化主要是受供需关系的影响，根据我们对客户反馈的研究，蛋壳公寓主打的22到29岁人群对每月工资的三分之一来支付租金是普遍可以接受的。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖对《中国经济周刊》记者说，只要租赁产品“一分钱一分货”，价格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客觉得，与过去低租金吸引大家先把房子租下来但后续维修费用和各种杂费不断加码的不正规中介相比，大家还是更愿意宁愿多花一些钱接受平台更规范的服务。”
思源企业市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，此前以小业主为主要房源的租赁市场在规模化租赁企业大量进入后，一部分对服务有更高要求的需求被唤醒。规模化租赁企业通常都能提供比小业主更专业和规范的配套服务，更高的需求被唤醒，租金有上涨是比较正常的。
她认为，长租公寓与小业主持有的民宅不是一类产品，价格没有可比性，长租公寓所提供的配套服务让租客更省心省力，本身就是一种增值服务，理应获得价格上的认可。“另外规模化的长租公寓的确需要很大的先期投入，这部分成本有可能被分摊到租金中，但目前的水平还是基本反映了供需关系的变化。”
然而也有分析认为，鼓励租购并举根本目的在于让更多中低收入人群“住有所居”，让租房渐渐成为一种文化，至少能成为除买房之外实现“住有所居”的一项靠谱选择。
就在今年5月，住建部在约谈12座城市政府负责同志之后，印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中提出，“坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金”，而在表述地方政府的主体责任时也提出了两项，即稳房价、控租金。
市场自我调节：“长租公寓”之后，“蓝领公寓”将出场
与房屋买卖价格相比，房租价格应该比较单纯地体现了房屋的居住价值，而非投资等其他价值，宏观调控政策需要对其进行干预吗？又该如何“控租金”？
郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，房租只要是按照供需关系的变化进行起伏，就没有用政策来调控的必要，但可以鼓励长租公寓企业设计更多中低端偏“刚需”的产品类型，“人们对租赁的需求也是多层次的，公租房、普通民宅、长租公寓和白领公寓所对标的是不同的人群，产品线应当更丰富。”
据了解，魔方公寓正在尝试推出针对产业园区职工的“蓝领公寓”。“魔方‘蓝领公寓’的模式是toB（面向企业）的，我们不会直接将房子租给个人。”金喆告诉《中国经济周刊》记者，魔方公寓正在与大型产业园区周边的配套设施进行接触，提供一人至四人间不等的房屋类型，直接与企业签订协议。
类似的业务模式也受到新派公寓创始人王戈宏的认同，他认为目前一些国企和央企手中都有一定的存量房，或是商业、办公类项目，或是废弃的工业用房，或是尚未开发的工业用地，国企可将这部分存量房改造为租赁住房，并交给专业的长租公寓品牌来运营。“租金的上涨并不违背国家政策的初衷，既然买卖市场上有保障性住房，租赁市场上同样也应有保障性产品由政府提供。”
而类似于职工宿舍的租赁产品近来也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，要求“蓝领公寓”每个居住房间的人均使用面积不应少于4平方米，且每个居住房间的居住人数不应超过8人。此前，北京对于出租房屋有过“人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人”的要求，一旦超过这个标准就会被认定为“群租”。新规实现了较大突破，同时也在消防安全上做出了严格要求。“我们希望鼓励‘蓝领公寓’发展的政策多多出台，这有利于商业化机构打造更偏刚需，面向中低收入群体的产品。”金喆说。
租赁企业负责人畅谈成本与盈利
短期盈利不现实
租购并举新政推出一年间，虽然房租在上涨，但租赁企业并没有实现盈利。
提到租赁企业的盈利空间，租售比这个数字是绕不开的话题，中国目前极低的租售比被屡次用来佐证中国的租赁行业“无利可图”。
邓迪曾分析说：“目前北京整体租售比已经达到1:845，远超过国际公认的1：200～300的合理范围，租售比偏低的主要原因是北京的房地产销售市场价格过高。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量经济发达国家某地区楼市运行是否良好的指标之一，中国正处于城市化进程高速发展的阶段，距离发达国家还有距离，所以不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准。”
“别看房租涨了不少，其实我们远没到能挣钱的地步。”一位长租公寓企业工作人员告诉记者，长租公寓前期投入之大是一般人难以想象的，目前已经上涨的房租根本难以抵消前期成本。
“今年以来房租水平的确有所上涨，但其实是低于去年同期涨幅的。”自如CEO熊林向《中国经济周刊》记者分析说，根据链家研究院数据，从北京市已成交情况来看，2018年前三个月租金单价分别为81.5、81.9、82.1元，价格环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分别上涨8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三个月分别比2016年同期上涨18.9%、19.2%、16.0%。也就是说，在长租公寓品牌加大力度扩张规模之时，恰恰是房租涨幅有所降低之时，其上涨部分无力覆盖其投入的成本。
熊林说：“长租公寓是需要长期投入、重运营的行业，自如从2011年成立以来只在北京实现了微利。”
在熊林看来，长租公寓若想要盈利，需先过三道关：服务关、规模关和增值关。“如果服务能力不过关，规模的盲目扩张反而是灾难性的，房源越多亏得越大。”而他对“规模关”设置的数字是总数100万间，单体城市20万间。以自如为例，截至目前拥有房源总数60万间，“我们也还在成长之中。”达到100万间后，还有“增值关”要过，到这一关才能谈对租客的社交、郊游以及各种活动等内容能否带来升值空间。增值关过了才能盈利。按照他的说法，从前期布局到实现盈利，长租公寓是极其漫长的过程，“没有深耕精神就不要做了，也不要在融资后就拿着一麻袋钱去要项目，显得‘我们有钱了’，只有钱是得不到好项目的，要保持冷静，并且做好长期运营的打算，通过长租挣快钱然后迅速抽身离开是不可能的。”
目前，长租公寓企业如新派、魔方和自如等发行了资产证券化产品。有业内人士分析称，发行资产证券化产品的前提是租赁企业或其持有的物业本身有较高的收益和增值空间，否则即便发行也会因为达不到收益预期而无人问津，“在中国目前的低租售比背景下，这事儿很难成。”
购买资产证券化产品的投资者需要见到收益，发行REITs和ABS的企业也需要给投资者信心，如此一来，是否与广大租客希望租金维持在较低水平的期望成了一对矛盾？
“我认为供需关系本身的确是一对矛盾，但不能说租金水平和资产证券化产品收益率之间的所谓‘矛盾’并不那么直接。”金喆告诉记者，魔方发行的ABS对投资者在一定期限内的收益率承诺是有一定范围的：一年、两年和三年档的收益率在4.8%和5.4%之间不等，并非“暴利”。“我认为长租公寓品牌还是应当提高自身的运营能力，降低成本。通过提高效率来获得收益，而不是直接通过涨房租来满足投资者对收益的需求。”
租赁行业的现状：有喜有忧
互联网的流量经营思维成了目前长租公寓品牌针对年轻租客群体的常用打法，即围绕一群租客，从他们在社交、生活方面的需求出发定制各类周边配套服务和衍生产品，如沙龙、郊游、聚会等，提高租客黏性，同时也让他们享受到一定的生活品质。
“我们主要精力在扩大规模和增强服务上，一旦形成规模，家装、家具、家电的批量供应以及与供应链大数据的结合会很好地控制成本。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖告诉记者。
不过增值服务也是一项成本消耗。“我们目前提供的服务，如出游等都是免费的，只是名额有限，目前采取抽签的方式进行，未来也许会考虑向租客收费。”前述长租公寓企业工作人员说。
对于增值服务也有持不同观点的，如王戈宏就认为其超出长租公寓本质属性，属于居住价值之外的服务类型，不利于降低营运成本。他以酒店做类比，“以五星级酒店为例，游泳场、健身房和其他配套其实都不挣钱，酒店靠此类配套来拉高房价；反观快捷酒店，将配套全部砍掉，只保留单纯的居住属性，于是节省了成本。用提供增值服务的办法吸引租客，我并不看好。”
熊林则认为，长租行业在未来的分工会非常明确，不会出现一家通吃的情况，“即便租客住在这里，他就一定要使用你的服务吗？社会上其实有更专业的机构来提供相同的服务，我认为还是应该做各自专业领域内的事，至少现阶段不能对增值服务的收益有不切实际的预期。”
除了增值服务外，长租公寓品牌的成本很大一部分在获取房源上。从房源情况划分，目前长租公寓品牌大概分成两种模式：集中式（租下或持有一整栋物业）和分散式（从小业主手中租得房屋再转租给租客）。
集中式公寓租下的几乎都是商业、办公类项目，除“商水商电”外，还要考虑房源是否充足的现实情况。“相比于出租给长租公寓品牌，酒店或酒店式公寓对业主的吸引力会更大，此外并不是所有商业、办公类项目都适合包租给长租公寓，拥有合适的规模、楼层、房屋数量，以及交通条件的项目屈指可数，随着长租公寓品牌越来越多，可以租到的物业一定越来越抢手。”前述长租公寓企业工作人员说。而分散式的营运也要考虑较长的管理半径问题，集中式公寓4个人就可以管理的空间，分散式需要更多人手。因此两者的经营成本都不低。
但也有人对“二房东”的模式持悲观态度。郭毅告诉记者：“‘二房东’摆脱不了的一个问题是，一旦其经营得好，‘大房东’就会看到这部分收益，同时也希望自己获利，很有可能在签订下一份合同时涨价，将‘二房东’的利润空间挤走。尤其是分散式长租公寓，一般与业主只签订3年合约，很快面临‘大房东’涨价的问题。”
王戈宏也认同“大房东”“坐地起价”的可能性：“二房东”是最不乐观的，如果品牌输出叫轻资产，资产收购叫重资产，二房东属于“不轻不重”，包租模式对资金的需求是巨大的。
而属于“二房东”模式的魔方公寓对未来却比较乐观。“目前我国对长租公寓的权利保护比较到位，我们一般签订15到20年的租期，每年租金涨幅都有明确的合同规定，这部分成本从一开始就会被核算，不会影响到企业的经营。”金喆告诉记者，长租公寓的经营是一项专业技能，不是谁都能做的，“‘大房东’如果看到‘二房东’收益巨大，眼红也没有用，因为不是每个人都懂租赁房屋的精细化运营，我们是靠专业能力获取收益的。”
但不少业内人士还是看好长租公寓的未来。熊林告诉《中国经济周刊》记者，从宏观角度看，我国城市化进程进入第二阶段，人口从中小城市进一步向大城市聚集，超大城市人口增长速度放缓，但500万～800万人规模的城市会得到快速发展机会，也就是说在一线城市人口流动速度放缓的同时，二线城市的人口数量将快速增长。他认为，2020年和2030年，中国流动人口将分别达到2.82亿人和3.27亿人，这些都是长租公寓的目标人群，“未来租赁人口的增长是十分确定的。”