今日，上海2024年第4批次新盘官宣，共涉及25个新盘合计5536套房源！
我们照例进行4批次新盘的倒挂率测算。
老规矩，我们先对市场的新变化进行点评：
3月上海楼市可以用4个字总结：
一二手房市场，我们都能感受到这股暖意：
1）二手房方面，网签数据节节攀升，3月成交为近12个月最高
截图来自：新房榜单小程序
2）新房方面，无论是刚需还是豪宅，都出现了“日光”奇迹！
前有，华润南大，即便没有倒挂，也做到了开盘当天售罄：
后有，中海顺昌玖里，512套房源一日清盘，创造了中国房产单次清盘196亿的最高纪录。
不过，回暖迹象，暂时还没传导到二手房价格上，目前二手房价依旧低位盘旋。
在这种大的市场情况下，我们给出的4批次性价比榜单如下：
从目前的情况来看，85折是个“分水岭”
倒挂<85折的楼盘“日光”的概率更大，
没85折，意味着没真正意义的倒挂了！
(倒挂百分比数字越小，折扣力度越大)
本期新盘看点十足，市区豪宅扎堆入市
多个核心市区板块都有优质新盘入市，徐汇香港置地·启元、黄浦凯德茂名公馆、融创·外滩壹号院二期、浦东保利世博天悦、静安、杨浦等区域也均有新盘入市，豪宅买家估计要挑花眼了
除了豪宅，刚需产品也是可圈可点，宝山、青浦、松江、嘉定都性价比较高的地铁新盘入市，400-700万级刚需买家的选择的余地很多
1、凯德茂名公馆
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
2、香港置地·启元
3、保利世博天悦
保利世博项目终于等到了入市，定名：保利世博天悦
本批次将推156-400㎡的房源，楼王闪亮登场
这很可能将重新定义上海豪宅
空中泳池早就不是什么稀罕物，可以看黄浦江的泳池虽然少见，但也不是没有
但，可以看到黄浦江，空中泳池，还是私家独有的，请问有谁见过！
保利世博天悦江景空中私家泳池，可以说是上海豪宅配置的新高度
估计要创新浦东顶豪的新高度了。
私家空中泳池
项目对标的是2017年的九龙仓滨江壹十八，目前最具性价比的挂牌价是16.15W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是15.5W/㎡，房龄系数还原后是15.7W/㎡。保利世博的容积率更低，且是一线江景。综合判断保利世博的市场价约19.6W/㎡，倒挂率约86%。
4、融创·外滩壹号院二期
众所周知，黄浦区开发早，老公房、老大楼集中。
但融创·外滩壹号院二期所在的董家渡板块就比较厉害了，周围都是纯净的豪宅社区。
除了融创拿下的三块宅地，周边有华润外滩花园、上海滩花园，还有不久前开盘的绿城外滩兰庭，正在开发的绿城黄浦湾地块，同时还有大量规划绿地。
未来崭新舒适的城市界面可以预见，这还意味着板块虽然有着成熟的配套，但依旧还有成长空间。
项目最小加推户型也有约255㎡，这也意味着业主将来的社区圈层会更加纯粹。
社区还设有2000㎡的会所，带室内泳池，方便业主们健身、交流。
如果偏爱黄浦又想上次滨江豪宅，这个盘一定不容错过。
效果图仅供参考
项目对标的是2020年的融创外滩壹号院一期，目前最具性价比的挂牌价是22.1W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是20.6W/㎡，房龄系数还原后是20.6W/㎡。融创外滩壹号院二期为超高层项目，容积率更高。综合判断融创二期的市场价约19.58W/㎡，倒挂率约86%。
5、龙盛湾上
中兴路板块新盘龙盛湾上也在这期入市，将推建面建面约149-211㎡房源，共216套
项目距离人民广场-南京路商圈仅约1km，是北区的当红炸子鸡地段
不仅拥有静安区的超强规划落地能力，还坐拥黄浦区核心位置的顶级配套
户型方面更是推出了少见的大三房产品
虽然项目体量不算大，但会所、绿化等豪宅社区该有的配套一个不少
项目对标的是2018年的中粮天悦壹号，目前最具性价比的挂牌价是22.6W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是21.1W/㎡，房龄系数还原后是21.4W/㎡。中粮容积率更低，景观资源更优，不利因素更少。综合判断龙盛湾上的市场价约15.5W/㎡，倒挂率约86%。
6、同济·蟠龙里
沉寂多时的蟠龙路组团终于又有纯新盘入市，项目首期将推建面约99-146㎡房源，均价约6.5万元/㎡。
容积率约2.0，属于小高层低密社区，距离17号线蟠龙路和诸光路站都仅约500m，轨交属性很强
教育、商业、医疗等生活配套也很齐全，尤其是国际教育方面比较突出。
600万级购房者，这次是不错的入手机会。
项目对标的是2020年的蟠龙天地一期，项目最新成交价是7.38W/㎡，同济蟠龙里靠近主干道，更易受噪音影响。综合判断同济蟠龙里的市场价约7W/㎡，倒挂率约93%。
7、招商·臻境
浦东三林板块的招商臻境将推建面约89-149㎡房源。
均价6.8万元/㎡，对于浦东600万级买家来说，这是一个不错的选择。
刚需的价格就能享受轻奢级产品才有的室内泳池会所，未来的居住体验会很棒
不过项目也有天生不足，那就是刚需买家更看中的地铁距离相对较远
但是距离高架出入口，核心商圈位置都很近，比较适合自驾出行的买家
项目对标的是2011年的中海御景熙岸，目前最具性价比的挂牌价是5.71W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是5.37W/㎡，房龄系数还原后是6.81W/㎡。两个项目周边城市界面类似，招商车位更加充足，全人车分流，配置有会所。综合判断招商臻境的市场价约7W/㎡，基本无倒挂。