原标题：历经波折终递表，瑞安新天地这次能有个“好价格”吗？
物业总值531亿，逾7成位于上海，其中包括上海新天地、虹桥天地。
8月下旬的业绩会上被问新天地分拆上市计划时，瑞安房地产主席罗康瑞还表示“仍处于研究阶段”，但距此不足一个月，瑞安新天地就披露了上市申请。
据该公司日前披露的招股书，瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区等主要商业空间，如上海新天地、佛山岭南天地、武汉天地、南京国际金融中心等。
收入也主要来自于租金收入、物业管理费等。截至2021年前6月，瑞安新天地实现收入13.77亿元，毛利10.4亿元，归属股东净利润4.04亿元。整体盈利能力可观。
不过，在2019年被问及分拆上市事宜时，罗康瑞曾表示彼时“折让太大”，因而暂无计划。但在当前地产、物业皆陷入回调的背景下，瑞安新天地登陆资本市场能否获得一个让罗康瑞满意的估值，仍是个未知数。
倚重上海市场
坐拥上海黄金地段最大的商业物业组合之一的瑞安新天地，其业务版图也以上海为主。
截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.5万平方米，其中52.7%位于上海。根据莱坊的独立估值，其物业总值为人民币531.35亿元，其中71.9%位于上海。
具体来看，瑞安新天地共13项商业物业中有7项位于上海，瑞安新天地在上海的物业组合包括上海新天地、新天地时尚II、瑞安广场和新天地广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智以及企业天地5号及湖滨道。
这其中，在零售物业的租金方面，上海新天地处于绝对高位，2018年以来连年上涨，截至2021年6月底，其平均实际租金达到了20.26元/平方米/日。但同期，平均实际租金处于第二、第三位的新天地时尚II、新天地广场则出现下滑，分别从9.41元、8.49元的高位，下降至7.32元、5.53元。
“我们目前的商业物业集中于上海，因而深受上海的市场状况所影响。”瑞安新天地也将这一点列为经营的风险因素，“相较若干其他拥有更多物业、地域分布较广货头子范畴更多元化的公司，投资物业地域集中或会令我们承担较高的风险水平。如若上海市况转差，则会削弱我们上海物业的盈利能力。”
不过，目前来看，瑞安新天地并不打算改变这一布局策略，而是要“继续聚焦上海业务”。据披露，瑞安新天地的控股股东瑞安房地产拥有总建面约130万平方米的储备商业物业，其中85.7%的储备商业物业位于上海，包括瑞虹天地社区、鸿寿坊、太平洋新天地商业中心、蟠龙天地等项目。而这些皆被列入了瑞安新天地的“收购蓝图”。
物业组合带来的租金收入也是瑞安新天地的主要收入构成。2018年-2020年间，分别实现15.91亿元、17.24亿元、16.01亿元，在总收入中的占比从66.5%提升至67.9%。
整体而言，瑞安新天地的业绩在报告期内出现了较为明显的波动。2018年-2020年间，其收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元；毛利分别为15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元。
同期，该公司归属股东净利润分别为4.74亿元、3.69亿元、-3.85亿元，出现较大波动。这主要是由于疫情爆发，使其投资物业公平值减值11.11亿元。随着疫情的平复，这一指标又变成为增值约2000万元。“有关物业公平值减值或会对我们的财务状况及经营业绩构成重大不利影响。”瑞安新天地称。
能否获得高估值？
早在2012年就曾发布过分拆上市公告的瑞安房地产，中间曾经高管提前退休、业务转型、资产出售等波折，始终未能如愿。
2019年初的业绩会上，在被问到分拆新天地上市一事时，罗康瑞曾表示，“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话，资产的价格折让实在太大了，所以我们目前没有这方面的计划。”
截至今日收盘，内房股又大面积飘绿，绿城中国跌近10%，碧桂园跌近9%，新城发展、旭辉控股、禹洲集团、雅居乐跌超6%。
在2020年经历了一波大涨的物业股，今年以来也出现回调。
国金证券研报显示，物管板块PE平均值在1月20日到了上半年的最高点，达42倍。此后随着地产调控政策收紧，部分民营房企的流动性问题爆发等问题，物业板块估值一直处于回调的状态，截至2021年9月9日，上市物管板块PE均值为19倍，相较1月高点已经回调51%。
近日，小摩发表研究报告称，上半年物管股业绩表现无大惊喜，而自7月底以来，行业股价亦在区间横行；其对物管股短期表现看法审慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是维持区间横行的表现。
截至今日收盘，包括新希望服务、越秀服务、合景悠活、远洋服务、时代邻里、荣万家等在内的多只股票已跌破发行价。
即便是有商业管理傍身的华润万象生活，其近期股价表现也在持续下降，从6月底逾55港元/股的价格一路走低至37港元/股，跌幅约3成。
不过，某券商分析师向记者表示，今年下半年商管依然是个比较好的投资领域，万达商管的上市也会拉动板块的估值，同时，商管的壁垒比较高，相较于住宅物业，比拼的是运营、品牌，而瑞安新天地手握天地系列标杆项目，质量较好，整体而言，瑞安新天地当前的上市节点也是比较合理的。
但“2019年是物业上市黄金阶段，当时市场估值比较高”，上述券商分析师也表示，当下的上市环境实则不如当时好。汇生国际融资总裁黄立冲直言，“现在（资产）会折让更多”。