关键词：家庭式旅馆；治安问题；对策
一、家庭式旅馆现状
家庭旅馆一般是利用住宅改造为旅馆，其特点为成本低，规模小，收费低。
随着我国旅游业的发展，旅游人数的增加，景点的旅馆已经不能够满足旅客的需求，我国家庭式旅馆便首先在旅游景点诞生。在我国，家庭旅馆虽然起步较晚，但发展势头却十分迅猛。家庭式旅馆既满足了景点的旅客需求和旅游者探求异地文化的需要，也促进了旅游景区的经济发展，使旅游业走上了一条可持续发展的道路。随着家庭式旅馆的深入与发展，家庭式旅馆已从旅游景点附近发展到城市的各个地段，火车站、汽车站、新建的居民小区等区域。
国内家庭式旅馆虽然解决了客床需求以及带来了经济效益，但存在大量的问题。长沙市人大代表杜有志在2011年召开的长沙市两会上提交建议，称"各类事故层出不穷"的家庭旅馆，"已成为社会乱源之一"。①主要问题：（一）大量家庭式旅馆"非法经营"；（二）家庭式旅馆存在安全隐患；（三）家庭式旅馆容易滋生犯罪；（四）家庭式旅馆对小区居民影响大；（五）对家庭式旅馆打击的困难性。
二、国外家庭式旅馆的管理模式
（一）英国的管理模式
到英国旅行过的人几乎都知道，无论是在英国的大城市还是小乡镇，形形的家庭旅馆无处不在。家庭旅馆为发达的英国旅游业立下了汗马功劳，既减轻了旅游旺季接待游人的压力，也给当地人提供了就业机会，还为国家和个人收入的增加做出了贡献。②
英国主要的管理模式：家庭式旅馆必须要有合法的营业执照，而无论家庭式旅馆的规模多大。管理部门要对卫生、设备、安全以及环境等方面进行定期检查，不合格者随时有被吊销执照的可能。
（二）日本的管理模式
日本于20世纪初出现的民宿，堪称本土型家庭旅馆的起源。民宿在日本虽有近百年的历史，但其真正的繁荣是在上个世纪70年代。1970年大阪举办世博会时，有限的宾馆服务业不能满足需要，于是催生出一批城市家庭旅馆。70年代后期，日本盛行旅游休闲热，也促进了民宿数量在全国范围内的迅速增加。不过，随着此后泡沫经济的崩溃和日本经济的长期低迷，民宿数量渐渐减少，而城市宾馆的价格低廉化和服务质量的提高，也令民宿的魅力相对减小。根据近年的统计数据，日本约有民宿2.5万家。
加盟日本专门接待外国客人的家庭旅馆组织，是家庭旅馆实现发展的有效手段。加盟行业组织，不仅可以交换信息、合作切磋，最重要的是通过该组织向各个国家宣传自己。加入一年后，"泽之屋"的客流量就从200人增加到了现在的3000人。③
（三）法国的管理模式对策
法国最主要的家庭式旅馆管理模式是：通过"巴黎人家接待协会"来管理家庭式旅馆。
在法国巴黎，住房条件紧张，住房费用昂贵。所以家庭式旅馆成为众多旅游者与留学者的青睐。"巴黎人家接待协会"属于中介组织，一边是投宿的外国学生或游客，另一边是具备接待条件的法国家庭。法国家庭可以注册申请提供住宿服务，经协会人员上门考察符合各项要求后，双方会签订一份合作协议，由协会帮其推荐投宿人。个人也可通过网站说明家庭住宿的条件，协会会提供相应的信息供其选择。
三、我国家庭式旅馆治安问题新对策
家庭式旅馆已经成为一个新型旅馆行业。家庭式旅馆不可能被严厉禁止，而是需要通过法律规范来确定家庭式旅馆的合法性和政府部门对家庭式旅馆进行行业规范指导，在家庭式旅馆带来的治安问题与社会经济效益中找出平衡点。
国外的家庭式旅馆与国内一样，同样存在许多违法的现象。但其发展早、有立法保障，管理上得当，国外的家庭式旅馆已经走上了规模化、合法化的发展之路。为了应对家庭式旅馆带来的治安问题，我国也可以借鉴国外的一些管理经验，并探讨出适合我国现阶段的家庭式旅馆的治安管理对策。
（一）通过立法保障家庭式旅馆的合法经营
立法的漏洞致使家庭式旅馆"非法经营"现象严重。但家庭式旅馆的经济效益已决定其成为一种不可取缔的行业。所以要通过立法来规范家庭式旅馆，促使其健康发展。
在《三亚市家庭旅馆管理办法》中，确定了家庭式旅馆的合法地位，规定了获取家庭式旅馆营业执照的各种条件及审批程序。
三亚市出台的《办法》，重点对住宅小区中的业主利用住宅经营家庭旅馆有了明确要求。住宅小区中的业主利用其住宅经营家庭旅馆，应按照《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，必须征得本栋建筑物内全体业主同意的书面意见，经小区业主委员会及小区物业公司盖章确认后，分别向消防部门、公安部门、工商部门报备，并对所报备的意见材料的真实性负责。对申请人以单栋独立的自建房屋经营家庭旅馆的，还应先征得房屋所在地的居委会（村委会）书面同意。
（二）加强家庭式旅馆的协会组织的构建
行业组织的自律成为了行业组织管理的重要手段。所以，应加强家庭式旅馆行业协会的构建，促使家庭式旅馆的规模经营，确保家庭式旅馆的安全经营。
在江西九江地区，开展了家庭式旅馆的协会组织构建。针对派出所以往对辖区内"家庭式"旅馆底数难以查清、经营状况不明的情况，庐山区分局组织"家庭式"旅馆较多的小区，成立了小旅馆业管理协会。协会成员由小区开发商、旅馆业经营者、小区业主委员会成员组成。协会按照分局编制的《"家庭式"旅馆申请开业标准和守法经营标准》进行自我管理，每星期向管片民警报告该小区"家庭式"旅馆情况，辖区民警进行核实，派出所每月抽检。④
（三）家庭式旅馆的星级评定
为了有效地引导家庭式旅馆的管理，应对家庭式旅馆进行星级评定。确定不同等级的家庭式旅馆，既可以方便旅客根据需要选择旅馆，也可以促进家庭式旅馆自身服务的提升。
家庭式旅馆的星级评定主要在旅游景区。其中的家庭式旅馆种类繁多，参差不齐，为了保障旅客的权益及居住环境，所以要加强对家庭式旅馆的星级评定，从而促使家庭式旅馆的经营走入规模化，标准化。
以连云港旅游区家庭式旅馆的管理为例：连云港市旅游家庭旅馆星级评定标准，家庭旅馆的星级分为三级，从低到高依次为一星级、二星级、三星级。有前注家庭旅馆的中文标志。旅游家庭旅馆星级的标志、标牌、证书由市家庭旅馆星级评定机构统一制作并颁发。
（四）社会管理综合治理，多部门创建长期的管理监督机制
结语
通过对松江大学城周边小区的实地调查，参考书籍文献及网络信息等方式，笔者发现家庭式旅馆存在许多治安问题：非法经营，入住没有登记制度，消防安全设施简陋，"黄赌毒"现象频发，影响小区居民的正常生活，公安机关的治理困难性等等。通过参考国外成功的家庭式旅馆的管理模式以及国内少部分旅游区城市采取的合理的管理方式，笔者探讨出了一些合理的新对策。在立法方面：要加快对家庭式旅馆的立法，促使其合法经营。在行业管理方面：构建家庭式旅馆的行业协会组织，促使行业自身对家庭旅馆进行有效管理，引导家庭旅馆走上规模经营，安全合法的行业。在星级评定方面：对家庭式旅馆进行分类，既可以帮助旅客进行选择不同等级的旅馆，又可以刺激鼓励旅馆自身的提升。在综合治理方面：多部门对家庭式旅馆开展社会管理综合治理。因地制宜，根据不同类型的家庭式旅馆创建长期有效的监督管理机制。理论界与实务界都要重视家庭式旅馆的发展与管理，针对不同类型的家庭式旅馆，结合当地的实际情况，引导家庭式旅馆走上健康发展的道路。
注释：
①
③
关键词上海；旅馆业；现状；对策
AStatusInvestigationandStudyofDevelopmentCountermeasuresofShanghai'sLodgingIndustry
ZHULixin
（SchoolofTourism,ShanghaiNormalUniversity，Shanghai200234，China）
Abstract：Foralongtime,tourismadministrativedepartmentofShanghaihasbeenmakinggreateffortstoacquireallroundinformationofstarhotels,butlittlehasbeengiventothehostelswhicharefoundhardtomanageefficiently.Basedontheresultsofacomprehensiveinvestigation,thispaperprovidesadescriptionofthecurrentstatusofShanghaislodgingindustry,analysizestheproblemsitconfronts,andputsforwardsomedevelopmentcountermeasures.Itishopedthatthesedatamayprovideanimportantsourceofreferencefortourismadministrativedepartmentsandresearchersinthisfield.
Keywords：Shanghai；lodgingindustry；currentstatus；countermeasure
一、上海旅馆业的现状分析
1．研究对象
通常“旅馆”的外延比较宽泛，包括我们日常所说的“宾馆”、“旅馆”、“饭店”、“招待所”等住宿设施，但出于研究的需要，本文所说的“旅馆”不包含已评定或待评定星级的标准宾馆，主要是指以下3类：
(1)标准化经济型旅馆
经济型旅馆通常提供的是相对于中高档饭店而言较有限的服务。B&B（床位与早餐）是经济型旅馆最基本的服务模式，“锦江之星”、“如家快捷”、“莫泰168”、“宝隆居家”、“新亚之星”等是上海此类旅馆的代表。
(2)青年旅馆
青年旅馆原定以国内青年学生为主体消费群。但目前入住者中，外国游客占了90％以上。上海比较著名的青年旅馆有浦江国际青年旅社、老船长青年旅馆、易途青年旅馆等。
(3)社会旅馆
“社会旅馆”是一个虽不严密但约定俗成的表述。大多数社会旅馆源于企事业单位开设的楼堂馆所，或是私人开设的住宿设施。其主要客源是对价格比较敏感的中低收入者。
2．上海旅馆的总量与分布
从布局规律上看，不同类型的旅馆往往采用不同策略：
经济型饭店一般选址在闹市区、商业区、开发区、景观区或交通枢纽，通常附近有餐馆、购物中心、加油站等，以便借用社会资源来补足饭店省略的服务功能，同时又保障比较稳定的客源。处于市中心区域的经济型饭店通常是通过旧房改造置换而来，而新建的饭店多半处于市区边缘交通较为便利的地带。
青年旅馆主要分布在市中心区域，通常处于交通枢纽地带，出门交通极为便利。这是因为其主要客源是境外背包族游客。
社会旅馆通常采取依附型策略，即依附于客运站、景点、医院、学校、企事业单位、集贸市场等，以求最大限度地靠近客源。
3．上海旅馆的规模层次
图1上海旅馆规模分布
图1是在选取上海黄浦、长宁、徐汇、松江、金山、宝山、崇明7个区1000余家旅馆的数据进行统计分析的基础上绘出的。从其变化规律看，大致可分为三段，第一段客房数在1-30间之间，可以称为小型旅馆，数量最为庞大，约占总数的78.5%；第二段客房数在31-70间之间，可以称为中型旅馆，数量相对锐减，只占总数的16%；第三段客房数在71间以上，可以称为大型旅馆，数量再次锐减，约占总数的5.5%。目前上海旅馆的平均客房数是25.6间客房/家。
按照客房总数来分析，上海目前各规模层次旅馆的客房数分布情况大致是：小型旅馆客房总数约占上海旅馆业客房总数的44%，中型旅馆的客房总数约占32%，大型旅馆的客房总数约占24%。因此可以看出，要完成上海旅馆业的全面整顿，还须推出针对中小旅馆的管理措施。
4．上海旅馆的房型构成（床位数/客房数)和用工比例（员工数/客房数）
上海旅馆的床位数与客房数之比大约在1.9-2.3之间，平均数为2.05，说明在旅馆行业中房型以双人
图2上海旅游业用工比例(员工数/客房数)
间为主，兼有少量单人间、三人间和多人间。但青年旅馆的房型以多人间为主。
旅馆业为控制人力成本，通常会尽力降低员工数与客房数之比。上海旅馆业员工数/客房数的总平均值为0.56。其中，经济型饭店的员工数与客房数比值一般在0.4-0.7之间，比同等星级宾馆低1/2-2/3。小型旅馆的用工总体比较精简，当旅馆客房数达到30-40间时，用人最为精简。客房数超过50间以后，员工数与客房数之比开始攀升(见图2)。
人员精简主要通过三个途径实现：一是管理上采用扁平结构，减少层次；二是员工实行一人多岗或一岗多职；三是辅助业务外包。
5．上海旅馆的经济类型
本次调查所选的6个区县中，3个位于市区，3个位于市郊。在市区的黄浦、长宁、徐汇，国有和集体所有制旅馆占了将近70%，而在郊区的宝山、松江、崇明，私营旅馆占50-90%，说明区域位置对旅馆经济类型构成有重大影响。市区企事业单位相对集中，各个单位都有可能开设旅馆以作为三产，造成大量的旅馆属于国有或集体所有；而市郊企事业单位较少，建房成本相对便宜，造成了大量私营旅馆的产生。其它经济类型在旅馆业中的份额相对较少，说明现代企业制度尚未在这个行业广泛确立，也说明外资还很少涉足这一行业(见表2)。
6．上海旅馆的客源构成
从总体上讲，旅馆业须迎合的是蓬勃发展的国内旅游与商务活动的需要。在过去20多年中，我国的旅游接待业针对的主要是入境旅游，而在满足国内旅游需求的市场供给方面存在巨大断层。目前大多还处于小康阶段的国内客人迫切需要有大批经济、卫生、舒适、便利的住宿设施。
为了对这部分客源作定量分析，我们于2005年8月对上海旅馆的住宿客人进行了问卷调查，共发放问卷1500份，回收有效问卷947份。分析结果如下：
(1)空间构成。不同规模的旅馆，住宿客源的空间构成有明显的不同。小型旅馆一般条件较差，上海本地入的入住率很低，特殊情况下才可能临时入住小旅馆。小旅馆的国内客源以临近的江浙皖地区人员居多。大中型旅馆客源的空间分布范围广一些，来自较远地区的客人明显增加,也会有一些海外客人入住(见表3)。
(2)职业构成。根据统计资料分析，企事业单位管理人员、私营企业主及个体从业者三类构成了旅馆住宿的客源主体，三者合计占到56%以上(见图3)。
(3)收入层次。小型旅馆住宿客人的家庭月收入集中在2000元以下，占70%；处于2000-3000元之间的占30%，总体上属于低收入阶层。大中型旅馆的住宿客人90%以上家庭月收入在2000-5000元之间，属于中等收入阶层(见图4)。
图3上海旅馆住宿客人职业构成
图4上海旅馆住宿客人收入层次分布
(4)住宿原因分析。住宿原因方面，小型旅馆与大中型旅馆的统计结果有比较大的差异。小型旅馆的客人出于观光、休闲目的住宿的较少，而因工作、探亲、治病、做小买卖而入住的比较多。调查发现，出于来沪求医目的而入住旅馆的占了相当的比例。商务客的比例上，两类旅馆大致相近，都占了1/4左右(见图5)。
(5)选择旅馆的主要考虑因素。交通方便（有便捷的公交线路或靠近目的地）是客人选择住宿旅馆的一个重要因素。此外，小型旅馆客人主要是冲着低价位而来的，这个比例将近40%。而考虑服务因素的比例不足1/5。相对服务而言，硬件的吸引力更低(见图6)。
图5上海旅馆客人住宿原因分析
图6客人选择旅馆主要考虑因素分析
7．旅馆业经营状况
青年旅馆在上海的整体经营状况不甚理想。其经营理念和产品模式更适合国外的旅游者，而不容易为国内游客所认同。
社会旅馆的经营状况因其区位不同而有较大差别。例如，崇明县2002-2004年的旅馆平均出租率一直徘徊在30%-40%之间，有不少旅馆甚至多年停留在10%的水平上。徐汇区旅馆的平均客房率在60%-70%，黄浦区旅馆的平均客房率甚至可以达到75%-85%。经营状况差的旅馆连维持基本的生存都很艰难，它们对加入旅馆业协会，以图获取支持的要求比较强烈。
8．存在的主要问题
(1)行业管理体制的障碍。我国酒店行业原先在管理上实行的是两套基本隔离的行业管理体制――涉外酒店管理体制和非涉外酒店管理体制。涉外酒店的行业管理归旅游行政管理部门，非涉外酒店的行业管理属于商业行政管理部门。而在行业管理的实际运作中，旅游行业管理重点是管理高档酒店，商业管理部门又没有精力和能力去管理大量的社会旅馆。目前上海的社会旅馆名义上虽然归口区县旅游局管理，但实际上区县旅游局并无有效的管理途径或抓手，甚至召集旅馆业主来开一次会议都需要公安、工商等部门的协助。因此，旅馆行业普遍存在管理无序的问题。
(2)产权制度的障碍。目前上海市区的大部分旅馆还是国有或集体性质，这些旅馆普遍存在产权不够清晰的问题，一部分为了满足部门的利益建立起来的“楼堂馆所”成为了一些部门的附属机构或者职能部门；一部分虽说改制了，但还是新瓶装旧酒，根本谈不上现代企业制度和法人治理结构。这有可能会扰乱旅馆业市场化运作的秩序，不利于旅馆业的生存与竞争环境。
(3)人力资源的障碍。旅馆业人员配置非常精简，通常是一人多岗，这样才能降低经营成本和管理成本。可见，旅馆业对员工的要求并不低，但行业薪资水平却相对较低。在这种情况下，想找到相当数量符合要求的员工并非易事。旅馆业的经营管理人才更是匮乏。
(5)卫生、安全与设施状况欠佳。目前上海旅馆业还缺乏统一的行业规范，服务水准参差不齐。由于硬件设施缺乏必要的维护与保养，行业管理缺乏严格的制度和程序，中小型社会旅馆在设施、卫生与安全方面的客人满意度最低，意见最为集中。
二、上海旅馆业发展对策研究
1．推进法制化进程
在旅馆业的经营过程中，法律关系复杂多样，既有旅馆业主与旅客之间的法律关系，又有旅馆业者与旅行社等其他业者之间的法律关系，还有旅馆业者与行政管理部门之间的法律关系。对于这些法律关系，应该通过立法来加以规范和调整。
但是，我国目前专门调整和规范此类法律关系的，仅有1987年9月23日国务院批准，同年11月10日由公安部的《旅馆业治安管理办法》，和1998年5月由国家旅游局制定的《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定》，以及2002年4月由中国旅游饭店业协会颁布的《中国旅游饭店行业规范》。《旅馆业治安管理办法》规定了饭店对社会治安的责任，主要是从公安行政管理的角度立法，属于行政法规;《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定》主要对旅馆、饭店的规模和等级进行了规定，属于部门规章;《中国旅游饭店行业规范》是规范旅游饭店经营管理、确定旅客和饭店双方的权利义务的规章，属于行业规范。目前起草中的《上海市旅馆业管理办法》属于地方法规，虽不完全针对本课题所研究的旅馆，但在旅馆业法制化建设的发展中毕竟迈出了重要的一步，这方面的工作还可以进一步加强。
2．推出标准化方案
应积极推出标准化方案，让上海的旅馆业按照规范的软硬件标准来运作和管理。为此，建议尽快拟定《上海市旅馆业服务标准》之类的行业规范，界定各种类型旅馆的硬件要求与服务标准，规范旅馆业的运作，保障住宿客人的基本权益。
3．实现自律化管理
目前上海各区县旅馆行业协会已初步建立，为旅馆业的自律化管理奠定了一个坚实的基础。行业协会可以着重做好以下几项工作：
(1)设立旅馆统一标识，建立上海旅馆业的形象系统；
(2)建立诚信系统，由行业协会每年对旅馆服务质量和产品进行评估并予以公示；
(3)推动旅馆订房系统建设，尤其是帮助中小旅馆利用集体力量拓展营销活动，同时，以此为抓手，加强对旅馆的引导与管理，可以以诚信记录和服务达标为准入门槛，将符合标准的旅馆吸纳进入信息网络；
(4)推动旅馆的培训与实训制度，促进旅馆业人员素质的提高和职工队伍的建设。
4．构建信息化平台
GIS系统是旅馆业加强管理和服务的有效手段，有助于沟通宏观管理部门和微观经营企业，沟通市场与客源，使政府部门更有效地进行管理，投资者更有效地进行决策，旅馆业更有效地进行宣传促销，客人更有效地寻找住宿地。GIS系统的建立将使上海旅馆业的管理跃上一个新的台阶。
5．实施品牌化发展
经济型酒店在上海的成功，表明了品牌战略和连锁经营是现代企业的发展方向。目前锦江之星、新亚之星、如家、莫泰尔168等经济型酒店的连锁化发展为上海旅馆业的整合作出了一个示范。政府有关部门可以积极推进这一发展趋势。不久前由市旅委牵头召开的“上海市社会旅馆规范服务达标暨品牌连锁加盟大会”代表着这种努力方向。但完全依靠经济型酒店的品牌发展来整合上海旅馆业还相当困难，相当部分中小型旅馆无论从硬件设施、服务标准、单体规模、区位条件和经济实力看，都不适合加盟这些品牌。因此，还必须推出一些适合中小型旅馆的专门品牌。
6．强化市场化运作
在旅馆业组织结构的构建中，既不宜采用高星级饭店层次密集、纵向垂直的组织结构，又要避免权责模糊、职能混杂的组织结构，一般宜采用简约型、扁平式的组织结构。
7．进行分层化指导
各类旅馆的设施与服务水准相去甚远，要进行有效的管理，须根据它们的实际情况进行分类指导。粗略而言，可以按房价分为两大层次：一是房价低于100元的旅馆，针对这类设施简陋、服务水准较低的小旅馆，管理上主要以公安、工商部门等的要求为主，督促其合法经营；二是房价在100元以上的旅馆，这类旅馆的单体规模、服务设施已达到一定水准，可以引导它们借鉴经济型旅馆的模式，向品牌化、标准化、连锁化方向发展，条件较好的旅馆还可以进一步向主题化、个性化、特色化的方向发展，以吸引更多的住客。
8．规划超前化发展
上海的旅馆业规模庞大而管理滞后，难以完全满足新时代的发展需求。拓展上海的旅馆业可谓任重而道远。上海还须广泛吸纳海内外的先进经验，以实现旅馆业的跨越式前进。
①本文是上海市旅游委年度课题《上海旅馆业的现状与发展对策研究》(2005年)的部分成果。该项目由朱立新、郭本厚、何建民共同主持，本文所选取的部分由朱立新负责调研与执笔。
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【关键词】共享经济在线短租风险防范
在互联网+的背景下，共享经济孕育而生。资源所有者通过互联网平台将自己所拥有的商品、服务、技能在不同主体间进行共享，实现产品的所有权和使用权的分立，极高地提升了资源利用效率。[1]消费者同时也在担任生产者和提供者的角色，在线房屋共享也逐渐在我国发展起来。短租市场主要存在B2C式和C2C的短租企业，前者典型代表为途家网――提供从线上交易到线下物业的标准化服务。后者典型代表为Airbnb，小猪短租――重视房客和房东之间的交流，以文化和社交为切入点。但作为一种创新的商业模式，其发展的步伐远超法律监管，引发了不公平竞争和安全患。但由于其发展的不确定性和复杂性，目前短租行为引起的许多问题仍亟待解决。
笔者结合先前学者文献研究及实际调研发现，目前短租行业存在的问题主要有以下几点：
第三，法律纠纷问题。目前类似与airbnb的短租平台在国内发展，依据《旅馆业治安管理办法》只要是“经营借贷旅客住宿”，就可以算是旅店。被划归为旅馆，就意味着Airbnb及其房东需要遵守一系列对于旅馆的管理规范，包括工商、消防、公安、税务、食品安全等。并且若要出租，需要通过小区其他业主的同意，否则会有行政管制风险。此外各省还有自己的实施细则，在具体实践中，出租人要明确租赁房屋所在地城市的具体规定才能合理规避，在租赁过程中还存在设备损害纠纷问题，出租者往往会遭遇房屋损害但却处索赔的问题。
第五，对城市房屋租赁市场带来影响。针对游客提供的短租服务期限一般最长也仅达到半月。但实际上短租平台存在着大量长期租赁交易。同时对房屋租赁的中介市场也造成了冲击，短租平台利用互联网搭设的中介平台，低成本运营的同时提供便捷的服务，降低了交流和交易的门槛，同时也是酒店行业的新兴竞争者。
但短租交易作为一种正在世界各地蓬勃发展的共享经济模式，过分打压不利于社会资源的有效使用另外不利于鼓励新型业态的创新发展。其明智的做法是通过合理规制达到各方利益的均衡。
第三，加强对平台方的要求与管理。要求提供在线短租服务的平台在房源和房客问题上提供相对可以描述和度量的服务，在平台上出租房的信息要在法律允许的范围内尽可能披露，建立出租者、使用者和平台三方的有效沟通平台[3]。并且鼓励使用者积极评价，禁止虚假信息传播保证房源质量，对房主尽到守法提醒义务。短租平台在短租交易中要完善客服的服务合售后体系，要完善用户事后维权的机制，尤其是在解决侵权纠纷问题上，可要求其在无法追责房屋出租者或出租者无力承担损害赔偿的时候承担一定的责任。
参考文献
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一、认为物业服务企业的安全保障义务为约定义务
持此观点的学者认为，既然物业服务企业和业主之间有关于提供物业服务的合同存在，物业服务企业的收费标准、服务项目、服务标准都由物业服务企业和业主自由协商，达成一致后方可成立，那么物业服务企业是否要承担安全保障义务，承担何种程度的安全保障义务，应当依据意思自治的原则，由物业服务企业和业主自行约定，如果合同有约定，那么物业服务企业就应当承担安全保障义务，反之，物业服务企业就不用承担安全保障义务。
二、认为物业服务企业的安全保障义务为附随义务
持此观点的学者认为，虽然业主和物业服务企业之间就物业服务企业的安全保障义务没有约定或者约定不明确，但是，由于两者之间存在物业服务合同，依据诚实信用原则，物业服务企业在依据物业服务合同履行物业服务义务的过程中，自然就包含着保障业主人身、财产安全的安全保障义务。
三、认为物业服务企业的安全保障义务为法定义务
笔者认为，关于物业服务企业的安全保障义务的性质，宜将其认定为法定义务。
综上，笔者认为，《解释》和《侵权责任法》中的规定并不是完全列举，只是针对目前经济社会实际情况，而只是对其中典型的情况作出了列举，其他类似的经营者、管理者和组织者应该都包括在内，物业公司也应当包含在内。
第二，将物业服务企业的安全保障义务界定为约定义务或附随义务存在着缺陷。无论是认定物业服务企业的安全保障义务是约定义务还是附随义务，其都以业主与物业服务企业间是否存在物业服务合同为前提，但现实生活中，双方未签订物业服务合同但业主遭受损害引发的纠纷、在物业服务区域外但物业公司实际控制区域内发生损害引发的纠纷以及小区业主访客发生损害引发的纠纷时有发生，面对这些纠纷，物业服务企业是否应当承担安全保障义务的问题无法得到解决。
此外，根据《物业服务合同》，物业服务企业提供物业服务的范围，以小区规划红线为界，但根据《解释》和《侵权责任法》的规定，可以看到，安全保障义务的产生主要取决于对场所的实际控制力，因此，只要物业服务企业对发生损害的场所具有实际控制力，即便此场所在小区规划红线以外，物业服务企业也应该根据法律的规定在合理限度内承担赔偿责任。将物业服务企业的安全保障义务认界定为法定义务，能够明确物业服务企业的安全保障义务的空间范围并不以物业管理场所为限，而主要取决于物业服务企业是否对场所具备实际的控制力，能够有效解决未签订物业服务合同时所致的损害，物业服务区域外物业公司实际控制区域发生的损害所涉及的纠纷。
第三，将物业服务企业的安全保障义务性质界定为法定义务，并不妨害公民的意思自治。法律是最低限度的道德要求，尤其在民事领域，法律对某项事务做出的规定一般都是对该行为所做的最低的要求，当事人完全可以在《物业管理条例》、《解释》、《侵权责任法》等领域都对其做出了最基本的规定的基础上，就物业服务标准进行商定，做出更高的约定。当纠纷发生时，如果合同有约定，受害人有选择权，可以依物业管理合同以合同之诉请求物业公司承担违约责任，也可以选择依据侵权之诉请求物业公司承担侵权责任。如果合同没有约定或约定不明确，当事人则可以直接据侵权之诉请求物业公司承担侵权责任。
第四，将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务，有利于维护社会公共秩序，保护公民权利，促进物业服务企业健康快速发展。将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务，能够有效督促物业服务企业切实制定和落实各项安全防范制度，采取合理措施维护小区公共秩序安全，提高安全保障服务质量。目前，我国对物业服务企业已经有了相对完善的资质管理规定，物业服务企业有条件也有能力在合理的限度范围内控制危险的发生，因此，将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务不仅有利于保护公民权利，也有利于维护社会治安秩序，从长远来看，也有利于物业服务行业提高安全服务意识，形成更为完善的行业规范，进而促进整个物业服务行业的长足发展。
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关键词：酒店；可持续发展；环保；措施
中图分类号：F27文献标识码：A
收录日期：2015年4月24日
一、酒店可持续发展概述
自20世纪90年代可持续发展理念融入到酒店管理以后，可持续发展的理念被越来越多的人所认可，并且将其纳入到酒店管理的重要日程中，之所以大力发展可持续发展是因为通过引入可持续发展理念能够提高酒店的市场竞争力：传统的轻松盈利的模式已经不适应现代社会发展的需要，因此在信息发达的时代背景下，酒店要想在市场中脱颖而出就必须要贯彻可持续发展理念，以满足顾客的需求为原则，根据顾客的需求拓展业务，为顾客提供全面的服务。当然，酒店可持续发展的核心就是实现酒店的可持续，既要考虑酒店的短期经济效益，还要考虑酒店的长远利益。
二、酒店可持续发展面临的主要问题
（一）酒店在经营过程中给生态环境带来了许多负面影响。长期以来，我国酒店的经营模式是以高消耗为主的粗放型管理模式，比如酒店在经营过程中向顾客提供一次性洗漱用品，虽然这些服务能够为顾客提供优质的服务，但是实际情况却是顾客不用这些一次性产品，结果导致产品的浪费，其结果是不仅造成了资源的浪费而且还会增加酒店的成本。同时，酒店在提供服务时也会对周围的环境产生负面影响，其中较为典型的就是旅游酒店的开发对当地的生态环境会构成严重的影响，造成生态失衡。而且酒店产生的废水、固体污染物等没有经过环保处理而直接排除，给周围的环境造成不同程度的破坏。
（二）酒店的管理模式不科学。酒店的管理模式不科学主要体现在：一是酒店的财务管理存在许多漏洞。财务管理对酒店的可持续发展具有重要的作用，但是在实践中酒店的财务管理存在许多问题，比如酒店在经营过程中没有严格按照财务预案进行管理，而且酒店财务内部的控制制度也不完善，很多财务控制只是停留在业务层面，而没有深入到酒店的经营全过程中；二是酒店的管理不精细。精细化的管理模式是促进酒店可持续发展的主要途径，但是在实践中酒店的管理模式过于粗放，比如对酒店后勤人员的管理就过于单一，造成后勤人员在工作中出现了许多浪费行为；三是经营者的管理理念比较落后。很多酒店虽然提出了“顾客是上帝”的口号，但是很多酒店管理者仍然将工作重心放在了以“资本为本”的管理上，于是就出现了以最大限度刺激顾客进行消费的不正当行为。
三、酒店可持续发展的措施
（一）树立可持续发展理念。酒店要想实现可持续发展，就必须要在酒店经营过程中树立并贯彻可持续发展的理念：首先，酒店的管理者要树立可持续发展理念。酒店的管理者作为酒店的主要经营负责人，酒店管理者的经营理念直接影响到酒店的发展，因此酒店管理者要站在酒店发展战略高度，以可持续发展的理念对酒店进行管理，并且要认识到可持续发展理念对酒店发展的重要性，美国道康宁公司的总裁就曾经提出：“可持续发展是企业经营者决策的重要考虑因素，如果企业在经营中忽视可持续发展，那么它便面临失去一些的风险”；其次，酒店的员工要树立可持续发展的观念。酒店员工是直接提供服务的，因此必须要强化员工的可持续发展理念，让他们自工作中树立节约的意识，在满足顾客需求的同时达到资源的可持续利用发展。比如，员工在打扫客房时，要将清扫的垃圾进行分类，做到资源的可回收利用。
（二）提高酒店管理水平。什么样的管理水平决定酒店的盈利能力，因此提高酒店的盈利空间，实现酒店可持续发展的关键在于提高酒店的管理水平：首先，要采取精细化的管理模式。针对当前酒店行业整体发展水平不高的现状，我们要从精细化管理入手，提高工作人员的节约意识，优化酒店管理流程、科学优化配置酒店工作岗位，实现以最小的投入获得较大的收益，当然这种管理模式必须要满足顾客的需求；其次，重视人力资源管理，培养员工对酒店的忠诚度。酒店要通过建立完善的薪酬制度，提高酒店员工福利待遇。并且要为优秀的员工提供完善的晋升机会，充分发挥他们的价值。研究表明，通过完善用人机制，可以提高员工对酒店的忠诚程度，进而激发他们的工作积极性；最后，完善酒店财务管理。要通过设定合理的财务预算目标，对酒店的经营活动进行控制，避免出现浪费现象。尤其是要控制酒店的原料成本支出，比如在保证质量的前提下，可以对酒店的原料购货渠道进行招标，以最小的价格购买质量最好的产品。
（四）大力发展绿色营销。酒店的可持续发展就是强调经济、社会以及生态的协调发展，而绿色营销则成为实现酒店可持续发展的有效途径：首先，酒店要加强网络营销。酒店可以利用网络优势，通过建立酒店门户网站，将酒店的特色推广出去，并且积极开展网络订单服务，扩大对酒店的宣传力度；其次，加强品牌营销。酒店的品牌是酒店发展的关键，因此酒店要打造独特的品牌，通过品牌效应带动酒店的可持续发展；最后，联合营销。联合营销有利于实现资源的优化配置，进而会节约酒店的成本，提高酒店的收入。比如，通过联合营销可以利用其他酒店的优势弥补自己的劣势，进而实现资源的最大共享性。
主要参考文献：
[1]徐乔梅.试论酒店可持续发展的途径.商场现代化，2011.12.