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2018.11.26
最近这几年，民宿可谓是站在了风口上，吸引了越来越多的投资人。微博、朋友圈也流传着很多富有情怀的人离开北上广，去大理、丽江、三亚、成都、拉萨开客栈的故事，他们的事迹简直可歌可泣。
不过，火热的民宿潮，也让不少投资人经历了冰与火的洗礼。开个民宿很容易，但想靠民宿赚钱，却很难，甚至根据一份业内调查统计，95%的民宿都是在亏钱。
这位女掌柜姓常，因为喜欢成都慢节奏、悠闲生活，2017年，举家从北京搬到了成都，买了一套房子给父母住。
没过多久，她又租了两套房，除了一个单间自住，其余的全部用来做民宿。
做第一套房子时还没经验，但也只用了10天左右就租出去了，第一位客人一住就是一星期。这让她觉得做民宿有戏！于是又租了一套房，扩大经营规模。
有了一定的经验之后，她发现来钱特别快，往往布置好的房间第二天就能接到订单，而且刚上线，基本上一个星期的订单都满了。
当时的她，真心觉得民宿钱太好赚，按每天328元的价格来算，一套房一个月的收入差不多有1万元。
然而，好景不长，8月8日，九寨沟地震了，这一场地震也波及到了当地的旅游业，当时已经有的订单，全部退单了。
这样惨淡的情形一直持续到“十一”。十一假期高峰，几乎家家爆满，但没几天之后，就又进入空房期了。又开始了新一轮的苦等，有时候一个月也接不到几个单。
开一天亏一天，小常的妈妈实在看不下去，劝她把房子退掉。无奈之下，除了自住的那一套，其余的她都退掉了。
至此，她的民宿梦宣告结束，从7月底到10月底，只维持了3个月。
因此，她给自己算了一笔账：
第二套房，租房总成本：17500元。（有中介费，另外，提前退房被扣掉一个月押金）
装修及物资采购，费用约17000元。
三个月的收入：17461.4元。（第一套房子收入5461元，第二套房子收入12000元）
最终的结果是：在经历各种希望失望交替，反复折腾3个月之后，实际亏损26038.6元。
小常的经历非常有代表性，在花费大量精力之后，宣告自己的民宿梦破产了！
因为规模比较小，所以最终的亏损还算是在自己能够接受的范围之内，但对绝大多数想要从事民宿行业的人来说，动辄投资数百万甚至更多，在看好民宿这个行业的同时，我们不能不算一笔经济账，认真衡量投入产出比。
以某民宿（7个房间、建筑面积约500平方米）为主，大家可以套入自己的计划和需求进行计算。
NO.1房屋改造计划和投入成本
1.将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。
2.在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。
3.卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。
4.院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
5.每栋民宿建造成本概算（详细以设计单位预算为准）。每栋民宿7个房间，建筑面积约500平方米。（根据自己的实际需求计算，这里案例是7间房）
主体建造装修或改造，1800元/平方米；
房间硬质装修，2000元/平方米，
院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米；
总体预算控制在300万元（初步概包软装）。
NO.2项目特色以及与落户村庄的合作互利规划
结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客，还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。
在项目装修期间，将会对当地所在村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：
1.挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。
2.根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。
4.四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系户外活动，组织设计山路户外活动，对于尚未开发的特色旅游资源进行探索。
5.收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。
6.根据本地地理位置，帮助外地游客设计旅游线路，体现集散地作用。
7.收集周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于一处。
NO.3经营难点
1.因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素。民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。
2.距离主要客源地车程大约2个小时，怎么留住客人住宿是一个难点。
3.周边村子旅游氛围较差的话，需当配合经营提升知名度。
NO.4经营成本分析
以一栋为单位：
房租：前3年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。
人工成本：合计84000元/年。民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人，72000元/年。整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年。
电信宽带：100M有线宽带1500元/年
水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）
宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）
营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）
预计全年成本：110884元
NO.5经营收入分析
住宿：初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。
农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。
此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算，总计38325元。（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。）
暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。
总计：按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计585575元。按住宿高入住率50%计算，总计841075元。
注：除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。
NO.6投资回报分析
综上所述，该项目回报周期为4-6年。
近年来，热钱大量流向民宿行业，政策上有国家扶持的乡村旅游建设支撑，生活中大家越来越注重精神、情怀的东西，民宿俨然已成为由上而下的全民活动。
但我们千万不能被民宿热冲昏了头脑，在投身民宿之前，准民宿主们一定得学会算一算经济账，否则一头扎进去，远不是自己想象的金山银山，而是泥足深陷、难以自拔。