买房如何避坑，加入购房群，看看他们怎么说
最近这几年，民宿可谓是站在了风口上，吸引了越来越多的投资人。微博、朋友圈也流传着很多富有情怀的人离开北上广，去大理、丽江、三亚、成都、拉萨开客栈的故事，他们的事迹简直可歌可泣。
不过，火热的民宿潮，也让不少投资人经历了冰与火的洗礼。开个民宿很容易，但想靠民宿赚钱，却很难，甚至根据一份业内调查统计，95%的民宿都是在亏钱。
只维持了3个月
一个民宿女掌柜的失败生意经
这位女掌柜姓常，因为喜欢成都慢节奏、悠闲生活，2017年，举家从北京搬到了成都，买了一套房子给父母住。
没过多久，她又租了两套房，除了一个单间自住，其余的全部用来做民宿。
做排名前列套房子时还没经验，但也只用了10天左右就租出去了，排名前列位客人一住就是一星期。这让她觉得做民宿有戏！于是又租了一套房，扩大经营规模。
有了一定的经验之后，她发现来钱特别快，往往布置好的房间第二天就能接到订单，而且刚上线，基本上一个星期的订单都满了。
当时的她，真心觉得民宿钱太好赚，按每天328元的价格来算，一套房一个月的收入差不多有1万元。
然而，好景不长，8月8日，九寨沟地震了，这一场地震也波及到了当地的旅游业，当时已经有的订单，全部退单了。
这样惨淡的情形一直持续到“十一”。十一假期高峰，几乎家家爆满，但没几天之后，就又进入空房期了。又开始了新一轮的苦等，有时候一个月也接不到几个单。
开一天亏一天，小常的妈妈实在看不下去，劝她把房子退掉。无奈之下，除了自住的那一套，其余的她都退掉了。
至此，她的民宿梦宣告结束，从7月底到10月底，只维持了3个月。
她给自己算了一笔账：
第二套房，租房总成本：17500元。（有中介费，另外，提前退房被扣掉一个月押金）
装修及物资采购，费用约17000元。
三个月的收入：17461.4元。（排名前列套房子收入5461元，第二套房子收入12000元）
最终的结果是：折腾3个月之后，实际亏损26038.6元。
开民宿之前
一定得学会算一算经济账
以某民宿（7个房间、建筑面积约500平方米）为主，大家可以套入自己的计划和需求进行计算。
NO.1房屋改造计划和投入成本
1.将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的较大外观特色。
2.在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。
3.卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。
4.院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
5.每栋民宿建造成本概算（详细以设计单位预算为准）。每栋民宿7个房间，建筑面积约500平方米。（根据自己的实际需求计算，这里案例是7间房）
主体建造装修或改造，1800元/平方米；
房间硬质装修，2000元/平方米，
院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米；
总体预算控制在300万元（初步概包软装）。
NO.2经营难点
1.因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素。民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。
2.距离主要客源地车程大约2个小时，怎么留住客人住宿是一个难点。
3.周边村子旅游氛围较差的话，需当配合经营提升知名度。
NO.3经营成本分析
以一栋为单位：
房租：前3年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。
人工成本：合计84000元/年。民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人，72000元/年。整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年。
电信宽带：100M有线宽带1500元/年
水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）
宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）
营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）
预计全年成本：110884元
NO.4经营收入分析
住宿：初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。
农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。
此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算，总计38325元。（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。）
暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。
总计：按以上预计收入，住宿较低收入30%计算，总计585575元。按住宿高入住率50%计算，总计841075元。
注：除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内。
朋友圈
微博
东方希望中心金融悦
高新区
建面90~168㎡
25000元/㎡
麓湖生态城
天府新区
建面130~198㎡
41000元/㎡
CIC创想中心
武侯-红牌楼
建面38~47㎡
15000元/㎡
成都万达1号
34000元/㎡
中旅启境
成华-牛王庙
建面100~111㎡
19000元/㎡
「中旅千川阅」在售房源-一房一价查询-买房优惠-最新房资讯