承编单位：安徽地源不动产咨询评估有限责任公司
目录
第一部分集体建设用地基准地价内涵与土地估价参数
第一节基准地价内涵的设定
第二节还原率的测算与确定
第三节房屋重置价的确定
第四节容积率修正系数测算与确定
第五节土地开发水平修正的确定
第六节其它土地估价参数的确定
第七节固镇县集体建设用地基准地价修正系数表
第二部分农用地基准地价内涵与土地估价参数
第一节农用地基准地价内涵界定
一、基准地价内涵的设定
（一）集体建设用地基准地价概念
集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。
（二）基准地价内涵设定
根据《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021）规定，本次评估的基准地价是在某评估估价期日各土地级别或均质区域内的、在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。地类按商服用地、宅基地、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高使用年限。
（三）基准地价内涵设定的具体条件
1.估价期日
2.土地使用年期
3.土地开发水平
根据各土地级别或均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”。商服用地、宅基地用地、工业用地各级别土地开发程度设定从“五通一平”到“三通一平”不等。红线外“五通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路。本次一级地土地开发程度设定为“五通一平”，二级地土地开发程度设定为“四通一平”，三级地土地开发程度设定为“三通一平”。
4.平均容积率
表2-2-1各用途、各级别开发程度和平均容积率一览表
土地级别
开发水平
平均容积率
商服用地
宅基地
工业用地
一级地
五通一平
1.3
1.0
二级地
四通一平
1.2
三级地
三通一平
根据《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，考虑交易主体的市场风险偏好等影响，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。由于本次适用的市场交易资料有限，无法直接测算还原率。因此，本次通过测算固镇县国有建设用地的还原率，间接测算固镇县集体建设用地还原率。
一、固镇县国有建设用地还原率的测算与确定
（一）还原率的概念与种类
还原率是以不动产纯收益资本化为不动产价格的利率。它是土地估价的重要参数。确定合理的还原率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键之一。运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对象的不同，涉及的还原率有三种：
1.综合还原率
它是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。
2.建筑物还原率
它是求取单纯建筑物价格时所使用的还原率。
3.土地还原率
它是求取单纯土地价格时所使用的还原率。
（二）还原率测算
1.房地产交易市场法测算
测算综合还原率的方法是采用房地纯收益与不动产价格比率法。具体测算公式是：
综合还原率=房地纯收益/房地价格；
房地纯收益=年租金+押金利息收入-税费-管理费-保险费-维修费；
房地价格=售价-税费-销售费用；
平均综合还原率=样点综合还原率×样点建筑面积/样点建筑面积（公式中n为参算样点个数）。
利用房地出租、房屋买卖资料，对不动产进行了综合还原率的测算，根据所测的结果，综合还原率约在7.5%左右。
2.安全利率加风险调整值法测算
安全利率是指无风险的资本投资收益率，以2021年1月1日为估价期日，选取2015年10月24日中国人民银行公布的一年期定期存款年利率1.5%作为安全利率。根据对固镇县城区房地产开发企业调查，房地产开发存在一定的风险，确定风险调整值为5%左右，由此求得综合利率为6.5%左右。
3.投资风险与投资收益率综合排序插入法测算
股市投资风险更大，其收益率波动较大，难于测算。据此，取商业贷款资金实际年利息率和房地产开发法定利润率的平均值，求得该综合还原率为8%。
（三）还原率的确定
1.综合还原率的确定
上述三种综合还原率测算结果表明商服、住宅、工业用地的综合还原率在6.5%~10%之间，其平均值约为8.0%，因而确定综合还原率为8.0%。考虑到工业用地与住宅用地和商服用地的还原率有所差异，其还原率呈增大趋势，结合本次测定的还原率，确定工业用地、住宅用地、商服用地综合还原率分别为7.5%、8.0%、8.5%。
2.土地还原率的确定
土地还原率通常比综合还原率低1%左右，因而确定工业用地、住宅用地、商服用地土地还原率分别为6.5%、7.0%、7.5%。
3.房屋还原率的确定
房屋还原率通常比综合还原率高1%左右，因而确定工业用地、住宅用地、商服用地房屋还原率分别为8.5%、9.0%、9.5%。
二、固镇县集体建设用地还原率的确定
集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。综合考虑后，确定本次固镇县集体建设用地还原率较同区域同类型国有建设用地还原率上浮1个百分点。
（一）综合还原率：工业用地、宅基地、商服用地综合还原率分别为8.5%、9.0%、9.5%。
（二）土地还原率：工业用地、宅基地、商服用地土地还原率分别为7.5%、8.0%、8.5%。
（三）房屋还原率：工业用地、宅基地、商服用地房屋还原率分别为9.5%、10.0%、10.5%。
表2-2-2固镇县房屋重置价一览表
房屋类型
楼房
平房
砖木房
半砖房
草房
夹芯板房
简易工棚、工棚（间）
补偿标准
900
750
600
500
350
220
上表的重置价标准与市场价格水平基本一致，故在房地出租、房地出售的样点地价测算过程中直接引用。在日常宗地评估中，也可采用住建部门工程造价管理等单位出台的实时数据。
容积率对地价影响较大，利用房地出租、房地出售、商品房开发等土地交易市场资料，对各级别内商服、宅基地用地容积率修正系数进行测算。由于工业用地地价样点较少，无法进行容积率修正系数测算，加之工业用地各级别内容积率差别不大，对地价影响较小，结合原国土资源部《节约集约利用土地规定》第二十四条规定：“鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变土地用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不在增收土地价款”。因此，对工业用地样点地价不进行容积率修正。
一、集体建设用地中商服、宅基地容积率修正系数测算与确定
利用房地出租和房地出售样点地价资料，对集体建设用地中商服、宅基地容积率修正系数进行实测，以各级别内平均容积率区段修正系数设为1.00，测算了各级别内各容积率区段商服、宅基地地价的修正系数。在容积率修正系数测算的基础上，对某些容积率区段无实例修正系数的采用内插法确定，确定结果见下。
表2-2-3商服用地容积率修正系数表
容积率
修正系数
≤0.8
0.9
1.1
1.4
1.5
1.6
1.8
2.0
2.5
≥3.0
一
0.94
0.95
0.96
0.97
0.99
1.00
1.03
1.06
1.09
1.18
1.24
1.35
1.50
二
0.98
1.12
1.15
1.22
1.26
1.36
1.46
三
1.30
1.38
表2-2-4宅基地用地容积率修正系数表
1.07
1.40
1.20
1.25
1.45
土地开发费用主要是指宗地红线内外通路、通电、供水、排水、通气、通讯等方面的费用和场地平整费用。本次固镇县集体建设用地各类型、各级别用地评估设定的平均土地开发程度从“五通一平”到“三通一平”不等，而各宗地的实际开发程度可能与平均开发程度一致，也可能与平均开发程度不一致，对于与平均开发程度不一致的宗地，必须将其实际开发程度修正到所在级别平均开发程度。据调查，宗地红线外达到通路、通电、供水、排水及通讯“五通”的费用平均60元/m2；宗地红线内达到场地平整“一平”的费用平均为15元/m2。各项费用的分摊见下表。
表2-2-4土地开发费用分项一览表
土地开发项目
通路
通电
供水
排水
通讯
场地平整
合计
红线外（元/m2）
15
10
/
60
红线内（元/m2）
在评估级别或区段基准地价时，如地价样点的实际开发程度与级别或区段平均开发程度一致时，不作修正；如不一致，则需进行修正，即在样点地价基础上加上（指地价样点开发程度低于级别或区段平均开发程度）或减去（指地价样点开发程度高于级别或区段平均开发程度）相应项目的费用。
其它估价参数包括维修费、折旧费、管理费、保险费及税费等。本次估价除维修费用外，所采用的上述参数均为在估价期日2021年1月1日，固镇县有关部门使用的参数。维修费则根据国内其它同类城市地价测算参数，结合固镇县的实际情况综合确定。确定结果下表。
表2-2-5其它估价参数表
类别
参数取值
备注
管理费
取年租金的3%
按年租金的3%—5%计
保险费
2‰
《保险法》规定取房屋现值的2‰
维修费
2%
通常按重值价的2%
税金
包括房产税12%、增值税（税率见表尾）、城建维护税为增值税额的5%、教育费附加为增值税额的3%、地方教育费附加为增值税额2%等
《中华人民共和国房产税暂行条例》、《财务部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》、《安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法>的决定》
利润率
8%-12%
利息率
一年期贷款利率取4.35%
按中国人民银行公布一年期贷款利息4.35%计
房地产交易契税
住宅取2%，非住宅取4%，土地交易取3%
《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知》（财税法(2019）120号)
印花税
交易价格的0.05%
《中华人民共和国印花税暂行条例》
增值税
1、一般纳税人适用一般计税方法计税：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额=销售额*税率
销售额=含税销售额/（1+税率）
2、小规模纳税人适用简易计税方法计税：
应纳税额=销售额*征收率
销售额=含税销售额/（1+征收率）
增值税税率：13%、9%、6%
《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》、《财务部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）
表1-1固镇县集体建设用地商服用地一级地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
交通状况
道路状况
道路
类型
国省道为主
省道为主
省道、县道为主
县道、乡道为主
乡道、村道为主
等级
临国道
临省道
临县道
临乡道
临村道
交通便捷程度
出行方便
出行较方便
可以乘坐交通设施
出行较困难
出行很困难
基础设施状况
供电、供水、保证率达98%以上，排水通畅
供电、供水保证率96-98%，排水较通畅
供电、供水保证率94-96%，排水状况一般
供电、供水保证率92-94%，排水状况较差
供电、供水保证率<92%，排水状况差
商服繁华程度
商服繁华程度高
商服繁华程度较高
商服繁华程度一般
商服繁华程度较低
商商服繁华程度低
环境状况
环境优美
环境较好
环境一般
环境较差
环境差
其他区域因素状况
好
较好
较差
差
个别因素
宗地形状
矩形
近似矩形
较不规则，但对土地利用无影响
不规则，对土地利用有一定影响
很不规则，对土地利用影响很大
宗地面积
面积适中，对土地利用有利
面积较适中，对土地利用较有利
对土地利用略有影响
对土地利用影响较大
面积过大、过小，对土地利用影响大
宗地基础设施状况
宗地邻接道路等级与通达性
道路通达性好
道路通达性较好
道路通达性一般
道路通达性较差
道路通达性差
距商服中心距离
地处商服中心
距商服中心距离<1000米
距商服中心距离1000-3000米
距商服中心距离3000-4000米
距商服中心距离>4000米
相邻土地利用状况
商服
商住
工业、仓储
其它用地
土地使用限制
规划对土地利用基本无限制
规划对土地利用略有限制
规划对土地利用有一定限制
规划对土地利用限制较大
规划对土地利用限制大
其他个别因素状况
表1-2固镇县集体建设用地商服用地一级地宗地地价修正系数表
道路类型
0.0182
0.0091
0.0000
-0.0091
-0.0182
道路等级
0.0176
0.0088
-0.0088
-0.0176
0.0221
0.0110
-0.0110
-0.0221
0.0201
0.0101
-0.0101
-0.0201
0.0365
-0.0365
0.0202
-0.0202
0.0250
0.0125
-0.0125
-0.0250
0.0152
0.0076
-0.0076
-0.0152
0.0160
0.0080
-0.0080
-0.0160
0.0136
0.0068
-0.0068
-0.0136
0.0146
0.0073
-0.0073
-0.0146
0.0288
0.0144
-0.0144
-0.0288
0.0158
0.0079
-0.0079
-0.0158
0.0159
-0.0159
表1-3固镇县集体建设用地商服用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
供电、供水保证率达97%以上
供电、供水保证率95-97%
供电、供水保证率92-95%
供电、供水保证率90-92%
供电、供水保证率<90%
距商服中心距离4000-5000米
距商服中心距离>5000米
表1-4固镇县集体建设用地商服用地二级地宗地地价修正系数表
0.0180
0.0090
-0.0060
-0.0120
0.0174
0.0087
-0.0058
-0.0116
0.0218
0.0109
0.0199
0.0100
-0.0066
-0.0133
0.0361
-0.0241
0.0200
-0.0067
-0.0134
0.0248
0.0124
-0.0083
-0.0165
0.0151
0.0075
-0.0050
-0.0100
-0.0053
-0.0106
0.0135
0.0067
-0.0045
-0.0090
0.0145
0.0072
-0.0048
-0.0096
0.0285
0.0142
-0.0095
-0.0190
0.0156
0.0078
-0.0052
-0.0104
0.0157
-0.0105
表1-5固镇县集体建设用地商服用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
供电保证率达97%以上
供电保证率95-97%
供电保证率92-95%
供电保证率90-92%
供电保证率<90%
距商服中心距离1000-2500米
距商服中心距离2500-4000米
距商服中心距离4000-6000米
距商服中心距离>6000米
表1-6固镇县集体建设用地商服用地三级地宗地地价修正系数表
0.0153
0.0077
-0.0084
-0.0168
0.0148
0.0074
-0.0081
-0.0163
0.0186
0.0093
-0.0102
-0.0204
0.0169
0.0085
-0.0093
-0.0186
0.0307
-0.0169
-0.0337
0.0170
-0.0094
-0.0187
0.0211
0.0105
-0.0232
0.0128
0.0064
-0.0070
-0.0141
-0.0074
-0.0148
0.0115
0.0057
-0.0063
-0.0126
0.0123
0.0062
-0.0135
0.0242
0.0121
-0.0266
0.0133
0.0066
0.0134
-0.0147
表1-7固镇县集体建设用地宅基地一级地宗地地价影响因素指标说明表
出行很便捷
出行比较便捷
出行有所不便
出行很不方便
公用设施状况
公用服务设施齐全，等级高
公用服务设施较齐全，等级较高
公用服务设施等级一般
公用服务设施水平较差
公用服务设施水平差
很不规则，对土地利用影响较大
宗地日照、通风、干湿状况
日照充分、通风流畅
日照较充分、通风较流畅
日照基本满足，通风较流畅
日照较少，通风受阻
阴暗潮湿
邻接道路等级及通达性
地上建筑物状况
建筑物成新度高
建筑物成新度较高
建筑物成新度一般或没有建筑物
建筑物成新度较低
建筑物成新度低
距中小学、幼儿园距离
<300米
300-600米
600-900米
900-1200米
>1200米
距其他公用设施距离
表1-8固镇县集体建设用地宅基地一级地宗地地价修正系数表
0.0173
0.0086
-0.0086
-0.0173
-0.0072
0.0166
0.0083
-0.0166
0.0258
0.0129
-0.0129
-0.0258
0.0204
0.0102
0.0217
0.0108
-0.0108
-0.0217
0.0197
0.0098
-0.0098
-0.0197
0.0127
-0.0064
-0.0127
-0.0062
-0.0124
宗地日照、通风干湿状况
0.0054
-0.0054
-0.0109
0.0165
0.0082
-0.0082
0.0172
-0.0172
0.0063
-0.0075
-0.0151
0.0130
0.0065
-0.0065
-0.0130
0.0137
0.0069
-0.0069
-0.0137
表1-9固镇县集体建设用地宅基地二级地宗地地价影响因素指标说明表
接近公用设施程度
<500米
500-800米
800-1500米
1500-2000米
>2000米
商业
表1-10固镇县集体建设用地宅基地二级地宗地地价修正系数表
-0.0057
-0.0113
0.0147
-0.0047
0.0264
0.0132
-0.0085
-0.0170
0.0209
0.0104
0.0111
-0.0071
-0.0142
-0.0042
-0.0041
0.0056
-0.0036
0.0168
0.0084
0.0154
-0.0049
-0.0099
-0.0043
-0.0044
0.0140
0.0070
表1-11固镇县集体建设用地宅基地三级地宗地地价影响因素指标说明表
<1000米
1000-1500米
2000-3000米
>3000米
500-1000米
1000-2000米
表1-12固镇县集体建设用地宅基地三级地宗地地价修正系数表
0.0106
0.0053
0.0122
0.0061
-0.0153
0.0190
0.0095
-0.0119
-0.0238
-0.0188
-0.0200
-0.0181
0.0094
0.0047
-0.0059
-0.0117
0.0092
0.0046
-0.0114
0.0040
-0.0115
0.0055
-0.0139
0.0096
0.0048
0.0099
0.0049
-0.0123
0.0051
表1-13固镇县集体建设用地工业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表
交通便捷度
交通极为便捷
交通比较便捷
交通状况一般
交通有所不便
交通不便
产业集聚程度
高
较高
较低
低
宗地临路状况
宗地基础设施条件
接近对外交通设施程度
<4000米
4000-6000米
6000-8000米
8000-10000米
>10000米
表1-14固镇县集体建设用地工业用地一级地宗地地价修正系数表
0.0081
0.0041
0.0052
0.0089
0.0045
-0.0089
0.0032
-0.0032
0.0027
-0.0027
0.0028
-0.0028
-0.0055
-0.0040
0.0050
0.0033
-0.0033
0.0039
-0.0039
-0.0077
表1-15固镇县集体建设用地工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
表1-16固镇县集体建设用地工业用地二级地宗地地价修正系数表
0.0107
-0.0023
-0.0046
0.0119
0.0059
-0.0030
-0.0025
-0.0051
-0.0038
0.0036
-0.0018
0.0031
-0.0015
-0.0031
-0.0016
-0.0022
0.0114
0.0037
-0.0019
-0.0037
0.0044
表1-17固镇县集体建设用地工业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
表1-18固镇县集体建设用地工业用地三级地宗地地价修正系数表
0.0029
-0.0029
0.0025
0.0019
0.0016
0.0017
-0.0017
0.0024
-0.0024
0.0030
-0.0061
0.0020
-0.0020
0.0023
第一节农用地基准地价内涵的确定
根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），农用地基准地价是指“县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质区域，按照不同利用类型，分别评估确定某一估价期日的平均价格”，其土地权利一般界定为农用地使用权价格。同时结合《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），耕地定级与基准地价评估过程中，地价内涵对应的权利类型至少应包括承包经营权（使用权）、经营权价格，该指引对农用地地价内涵做了进一步明确。结合固镇县农用地实际利用状况，本次固镇县农用地基准地价权利类型设定为承包经营权和经营权价格。农用地基准地价反映了在现状土地开发和利用条件下，各农用地级别内土地收益的平均水平。
根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）和《自然资源价格评估通则》（TD/T1060-2021）中农用地基准地价内涵界定要求，农用地基准地价内涵包括：评估期日、评估范围和对象、用地类型、土地权利、土地使用权利年期、标准耕作制度、基本设施状况等：
一、估价期日
根据安徽省自然资源厅文件要求，结合工作实际开展情况，经综合考虑，确定本次基准地价评估期日为2021年1月1日。
二、评估范围和对象
根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）要求，农用地基准地价评估对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地。通过固镇县现状农用地调查并结合固镇县第三次全国国土调查成果确定此次固镇县农用地基准地价评估范围为固镇县行政区划范围，评估对象为固镇县行政区划范围内现有耕地。
三、用地类型
固镇县农用地基准地价评估以《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）为基准，用地类型以固镇县第三次全国国土调查成果中具体用地类型进行界定，本次评估用地类型为耕地。
四、土地权利
依据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），参照《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），评估时农用地权利类型设定为承包经营权价格、经营权价格。
表2-2-1土地承包经营权和经营权的区别
土地承包经营权
经营权
1．依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
2．依法互换、转让土地承包经营权；
3．依法流转土地经营权；
4．承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。
在合同约定的期限内占有土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
五、土地权利年期
六、土地开发程度
根据各级别或均质区域内农用地现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”。本次各级别土地开发程度统一设定为“三通一平”。红线外“三通”指通路、通水、排水。
七、耕作制度
根据《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）中确定本次标准耕作制度为一年两熟，指定作物为小麦-玉米、小麦-薯类。因此本次耕作制度确定为小麦-玉米、小麦-薯类。
一、土地还原率确定方法
土地还原率是将土地的年纯收益还原（或转换）成土地价格的利率或比率，其实质是一种资本投资的收益率。一般情况下，收益率的大小与资本投资风险的高低成正比，风险高收益率也高，反之则低。土地还原率的确定是收益还原法评估地价的一个关键问题，土地还原率的高低将直接影响地价的高低。因此，正确确定土地还原率直接关系到估价结果的准确性，必须慎重考虑。
根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），土地还原率可按下列方法确定：
1．租价比法：即选择与评估对象处于同一地区或邻近地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易案例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。
2．安全利率加风险调整值法：
土地还原率=安全利率+风险调整值
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。
租价比法的运用需要足够的农用地收益与价格资料；投资风险与投资收益综合排序插入法须将社会上各种类型的投资收益率找出，但各种投资的风险与从事农业生产的风险可比性不强，另外关于农业的投资利率的研究较少；安全利率加风险调整值法是在数学模型基础上计算出来的，避免了定性确定的不明确性，有较好的科学性和合理性。因此，在固镇县农用地估价中，采用“安全利率加风险调整值”的方法确定农用地的还原率，其一般公式为：
式中：
—土地还原率；
—安全利率；
—风险调整值。
二、土地还原率的确定
安全利率是指无风险的资本投资利润率，在实际估价中取一年定期银行储蓄存款利率或一年期国债利息率作为安全利率。此次固镇县农用地估价的安全利率取估价基准时点前一年定期银行储蓄存款利息率，即取1.5%作为固镇县农用地基准地价评估时的安全利率。
风险调整值又称风险利率或风险补贴率，是根据一定的社会经济环境条件下的农业生产的风险等级确定的一个适合的调整值，应根据估价对象所处地区的社会、经济发展和土地市场状况对农用地收益的影响程度而定。
（一）承包经营权还原率的确定
在此次估价过程中，固镇县区农用地估价的风险调整值采用累加法，计算公式如下：
风险调整值=投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
投资风险补偿率，是指当投资者投资收益不确定，具有一定风险性时，投资者必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。此次固镇县农用地估价采用采用安全利率乘以风险系数作为投资风险补偿率，风险系数的取值50%至70%之间，在农用地实际使用中，耕地的风险系数最小，且固镇县农用地以耕地为主，故本次固镇县农用地估价风险系数取值为50%。
管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。在本次估价过程中管理负担补偿率取值为0.35%。
缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金缺乏流动性所要求的补偿。在此次估价中取值为0.30%。
投资带来的优惠率，是指由于投资农用地可能获得某些额外的好处，例如易于获取融资和国家税费减免等优惠政策，如《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税字〔94〕001号）中规定，乡镇企业可按应缴税款减征百分之十，用于补助社会性开支的费用，从而投资者会降低所要求的收益率。此次估价取安全利率的10%作为投资带来的优惠率。
即=1.5%×50%+0.35%+0.30%-1.5%×10%=1.25%；
依据“安全利率加风险调整值”的公式
=1.5%+1.25%=2.75%
最终确定固镇县农用地还原率为2.75%。
（二）经营权还原率的确定
根据《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），在耕地经营权价格评估中，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权价格评估中的还原率一般略高于承包经营权的还原率。本次对经营权价格评估中的还原率根据承包经营权还原率上浮0.15%确定，即经营权还原率为：2.90%。
三、其他估价参数
其他估价参数包括农具折旧费用、农田维护费用、管理费用、保险费用、开发利润等，因区域不同具体农作物种植类型不同，各项费用不能单一确定，需根据田块的自身和使用情况进行确定。
第三节固镇县农用地基准地价修正系数表
表1固镇县农用地一级地宗地价格影响因素指标说明表
自然因素
土壤
条件
表层土壤质地
砂壤、轻壤
中壤
重壤
粘土
砂土
有效土层厚度
≥140cm
130-140cm
120-130cm
100-120cm
＜100cm
有机质含量
≥2.0%
1.5%-2.0%
1.0%-1.5%
0.5%-1.0%
＜0.5%
社会经济因素
农田基本设施状况
灌溉条件
充分满足
基本满足
一般满足
不能满足
无灌溉条件
排水条件
无排涝条件
田块形状
田块大小
面积过大、过小，不利于土地利用
社会经济发展条件
农产品市场供求
供不应求
供小于求
供求均衡
供大于求
供应过剩
区位因素
交通
道路通达度
对外交通便利度
便利
较便利
较不便利
不便利
特殊因素
特殊的环境条件
居民点的影响
无影响
轻微影响
中等影响
较大影响
重度影响
工程建设的影响
表1-1固镇县农用地一级地（承包经营权）宗地地价修正系数表
土壤条件
0.0138
0.0155
-0.0111
0.0043
0.0103
交通条件
-0.0128
表1-2固镇县农用地一级地（经营权）宗地地价修正系数表
0.0143
0.0071
-0.0121
0.0117
0.0058
-0.0056
-0.0026
0.0116
表2固镇县农用地二级地宗地价格影响因素指标说明表
表2-1固镇县农用地二级地（承包经营权）宗地地价修正系数表
0.0034
-0.0035
-0.0092
表2-2固镇县农用地二级地（经营权）宗地地价修正系数表
-0.0103
-0.0034
-0.0087
0.0035
表3固镇县农用地三级地宗地价格影响因素指标说明表
表3-1固镇县农用地三级地（承包经营权）宗地地价修正系数表