这一周北京的成交量降得很快，刚需房的热度基本上就这样了，相对热点板块的涨幅大概在5%左右吧，有些小区能房子能涨10%左右。接下来会是市场的胶着期，买家卖家互看不顺眼的阶段。
刚需盘+学区房+改善盘，三条大部队终于汇合了，四月中旬是第一次节奏统一大会，相信房价会往下掉！
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而且这种房子本身报价就便宜，有时候一套140平米的房子才700多万，合下来均价才5万多，多合适啊，朝阳区东三环那个位置这个价很难得了，周边都得七八万十来万。
但是我跟你说，房子不能这么看，因为小区跟小区不一样，房子跟房子也不一样。像SOHO现代城这个小区其实有很多问题，如果没有问题就不会那么便宜，这个逻辑很清楚。
1办公功能的住宅
第一个问题，办公+居住，管理混乱，不伦不类。
这小区别看是住宅，以前办公特别多，去年底清退了一波，情况应该好些了，以后还有没有办公，现在不知道，我估计还会有，因为那个位置，办公确实有很多先天优势。
这种居住跟办公混杂的情况跟小区最初的定位有关系，当年盖房子的时候就是这个定位，就是小区本身是住宅，但是也允许办公，这种暧昧的态度导致了小区的先天不足。
定位对楼盘以后的成长是非常重要的。
这跟父母对孩子的定位是一样的道理，比如父母喜欢踢足球，就想让孩子踢足球，而且定位还很高，要求孩子进不了国家队至少也得进省队，进不了省队孩子爹就得上点手段了，那这就是执念了，明摆着难为孩子，孩子成长过程肯定有点畸形。
SOHO现代城同理。当年潘石屹为什么要搞一个在今天看了有点不伦不类的定位？目的很单纯，就是为了多卖点钱。当年办公比住宅值钱，所以开发商开发楼盘都愿意蹭办公属性，导致朝阳区盖了很多本来是住宅性质但后来可以办公的小区，结果最后都跑输大盘了。
为什么会这样？因为房子如果是住宅，那居住属性肯定是最强的，你如果又搞居住又搞办公，就会比较乱，因为不好管理。
你想想，同一楼层，有捏脚的，有练瑜伽的，还有培训班，天天人来人往，跟菜市场似的，还都是陌生人，你们家就在旁边住，你说你烦不烦？别以为这不算个事儿，很多人都因为这个卖房或者搬走了，问他为啥就俩字儿，太乱。
2户型的天坑
第二个问题，户型问题严重。
户型有什么问题呢？就是本来正常两居室明明90平米就够了，非得盖成140多平米，三居室就盖成200多平米，这不是脑子有病吗？钱多也不是这么个花法。
老实跟大家说，从居住体验角度来说，房子不是越大越好，当然也不是越小越好，应该是每个功能区都合理才最好。
从风水上说，人在卧室休息，面积不能太大，太大了不利于养生，因为卧室是“藏风聚气”的地方，空间太大气就会散，一般人压不住，故宫养心殿才十几平米，你还想怎么着？
这也是为什么市面上的卧室大都在十几平米左右的原因，像10平米有点小，11平米也不太宽裕，13-15平米就比较舒服了，卧室面积如果在20平米以上的话，就会感觉房间太空了，把床放在房间中间，你会觉得左边很空右边也很空，人对空间都会有感觉，感觉如果不对，心里就会不舒服，这就是设计的意义，房子就是给人设计的。
你看咱们平时买猫窝跟狗笼子也不一样，你说我家有钱，我给猫买个藏獒用的那种笼子行不行，那指定就不行，不信问问你家猫愿不愿意。
SOHO现代城这个小区的问题还不光是户型大，设计也不合理，就是你看来看去总觉得不像人住的房子，可能就比较适合办公，但是又设计成居住的格局，就非常别扭，不伦不类的。
并且虽然明面上是140平米，但因为户型设计不好，其实真正的使用面积并不大，除非你特别会设计。
这就是SOHO现代城以及其他一些类似小区的问题。
3华鼎世家
我再举个例子。
望京有个小区叫华鼎世家，光听名字就透着一股贵气对吧？这都不是一般小区。但跟SOHO现代城一样，这个小区的问题同样出在户型设计上，就是面积太大，布局不合理，比如136平米的两室一厅。
有人说房子大住着不是很舒服吗？只要钱到位这不算什么问题，舒不舒服就不说了，愿意住大房子就住吧，咱们说的就是钱的事儿。
你想想看，如果望京房价均价是7万一平，那你这136平米的两居室也卖7万一平，那很多人可能就不愿意买，因为感觉好像太浪费了，还不如买个好点新点的小区哪怕面积小点呢，总价都差不多，但是新小区户型设计更合理，而且小区环境更好，你这小区虽然也不错但毕竟已经老了，而且户型设计也不行。
所以最后导致的问题就是这种大户型的房子单价会比较低，因为单价低了总价才能相对来说跟其他小区的两居室持平，这样才有竞争力，这一点很重要。
房子能不能卖掉，主要就是看房子有没有竞争力。
4、说说国风北京
国风北京，全名叫首开国风北京，不是我黑首开，我都不用故意黑，客观评价就可以，反正怎么说呢，首开的楼盘简单评价就四个字，无力吐槽，说的过分一点，我觉得首开盖的房子有一半都可以拆掉，如果真的盖得不好就必须拆掉，那我估计首开在90年代就破产了。
真的是一言难尽。如果说某个小区盖得还行，那可能没几年就不行了，因为物业不行，反正就干啥啥不行，属于扶不起的阿斗。就跟北汽一样，北京一直想扶就是扶不起来，你看北汽造那汽车都是个啥啊？
望京一多半的楼盘都是首开开发的，首开自己宣传就是，一部首开史，半个北京城，我觉得后面那句前面应该加俩字儿，“一部首开史，毁了半个北京城”。
首开国风北京跟融科橄榄城应该是同一年代的，但是国风北京的房价跟融科橄榄城相比就差了很多，但是怎么说呢，如果买融科橄榄城觉得吃力也可以考虑国风北京，虽然小区各方面不是太好，但是相对便宜。
但是主要吃学区利好，小区本身就那样，结合自己实际情况做决定。
5、百子湾家园怎么样？
百子湾家园代表了一类楼盘。
如果我没有判断错的话，百子湾家园是那种适合投资的楼盘，因为稀缺。百子湾家园两居室的总价在朝阳区不太好找，而且这个小区比周边可能便宜不少，涨幅上将来可能会比较高。
百子湾家园可以PK一下国美第一城，这俩小区属于朝阳区的明星楼盘，如果让我盘点本期朝阳区明星楼盘，第一是国美第一城，第二就是百子湾家园，北纬40度也是。
有人说百子湾不是红尘之地吗？说人家红可以，尘就不大恰当，尘是尘埃，尘埃落定，百子湾落不下来，比较飘，走进去就能看见荷尔蒙在空气中飘扬。
旁边的沿海赛洛城，品质应该要更好一点，属于正经商品房，但是乱，属于大社区。