受我国国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发公司建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。私有房屋一房多卖引起的纠纷，仅指出卖人主体为自然人，将自己所有的房屋先后出卖给两个或两个以上的买受人。
其法律特征：
(一)多重房屋买卖合同纠纷发生在买卖合同领域，其实质是因房屋买卖而发生的合同纠纷
(二)多重房屋买卖合同的行为表现为一房多卖
出卖人将自己所有的房屋出卖给两个或两个以上的买受人，这样就在同一房屋之上存在两个以上的买受人，且就此同一房屋形成了两个或两个以上的买卖关系，买卖关系相互重合。
(三)多重房屋买卖合同，出卖人为一人履行义务后，必有至少一方当事人的权利无法实现，且无法以订立合同的目的得到补偿。诉至法院后，利益受损一方的当事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重买卖的法律分析
房屋多重买卖这类纠纷诉至法院后应如何处理，司法实践中是仁者见仁、智者见智，难以做到一致。
上述两种不同的观点，究竟那种观点更符合有关法律的要求，结果的处理上更能体现公正呢回答问题之前，让我们先注意以下几个问题：
(一)合同成立与合同生效之区分
(二)房屋类不动产产权变动方式的法律评价
(三)出卖人与先后买受人形成的权利
三、房屋买卖纠纷的处理原则及责任形式
在司法实践中，对多重房屋买卖合同纠纷的处理，可采取以下原则进行。
(一)处理采取的原则
1、可给予制裁的原则
针对房屋买卖出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。美国、法国的研究资料表明，1985年至1995年的XX年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，原则严重损害了市场经济的交易秩序，它为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和雁处的行为;从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐渐采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。
2、可采取损害赔偿原则
房屋买卖合同签订并交付房屋后，出卖人还将该房转卖给第三买受人，严重损害了买受人利益。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请示出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在我国民法典第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，民法典第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。在多重买卖中，还有后买受人明知前买受人的存在，而又与出卖人订约，主观上存在恶意，客观造成了出卖人的履行不能或是加害给付，已构成了第三人侵害债权行为。所谓第三人侵害债权，即合同关系以外的第三人由于主观上的过错而实施了侵害债权的行为，致使债权不能实现或不能全部实现。后买受人侵害先买受人债权，会损害先买受人对合同标的特有的期待利益，亦可增加其额外支出，故后买受人的赔偿范围应在期待利益和所受损害范围之内，并也应给予赔偿。
(二)承担的责任形式
多重私房买卖合同内容有多个合同关系，每个合同均为双务合同。但由于每个合同的出卖人乃标的物为同一人、同一物。而一个物上只能设一个所有权，致使以转移合同标的物所有权为目的多个合同中，仅能有一个合同目的得以实现，并得到法律上的承认，而此合同之外的其他合同虽在法律性质上为双务合同，但由于实际上出卖方无法履行交付义务，致使其他买受人因此义务而享受的权利无法得到实现，只能求得其他形式的补偿。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。那么多重私房买卖合同中可能产生的责任形式有哪些呢
1、缔约过失责任与违约责任
当事人在订立合同过程中，因过错违反诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销至无法履行，给对方造成损失时即应承担缔约过失责任。缔约过失责任不能由当事人自行约定，而是基于法律规定产生的民事责任。只要缔约当事人具有民法典第四十二条所规定的情形之一，并给对方造成损失的，过失方即应依法承担缔约过失责任。违约责任则是合同当事人不按合同约定及法律规定履行义务所应承担的民事责任。违约责任承担的前提，一是合同已经成立并且生效;二是合同当事人有违反合同的行为。
2、缔约过失责任和违约责任之扩展
缔约过失责任和违约责任都是合同责任，而非侵权行为承担责任的形式。那么，在多重私房买卖合同纠纷可否存在民事侵权责任笔者认为，如果出现以下几种情况，即可认定在合同行为中存在侵权行为，因而应承担侵权责任：
(1)在私房多重买卖中，如果后买受人故意以妨害前买受人取得所有权而从事买卖行为时，即构成对前买受人债权的侵权，前买受人可以依侵权行为的法律规定而要求后买受人承担侵权责任。
(2)房屋所有人就同一房屋数次买卖，后买受人发生物权关系时，前买受人无法请求和主张后之买约无效，遂强行占有房屋，致取得房屋所有权人无法实现其对物的权利，则强行占有房屋的买受人构成侵权。
(3)在私房多重买卖合同中，如果出卖人与后买受人恶意串通，故意以多次买卖行为损害前买受人的利益，则二人同时构成侵权，前买受人可要求其承担侵权责任。这里的问题是，因前一买受人依合同不享有物权，无法直接请求后手买受人向其返还房屋，其一般只能主张房屋所有权人与后买受人之间的买卖合同无效，如若其想获得争议房屋，须在法院确认后一买卖合同无效及后买受人的房产证被撤销后，才能请求出卖人履行交付房屋和办理过户手续的义务，在依法取得所有权后，才可对侵权人行使物上请求权。
在私房多重买卖引起的纠纷中，合同责任和侵权责任都有存在的可能。如果一方当事人同时负有合同责任和侵权责任，存在这二种责任的竞合，受害人本能同志提出两责任要求，而只能选择其一。一般而言，受害人提起侵权之诉，请求侵权人承担侵权损害赔偿责任，更有利于保护自己的利益。人民法院审理私房多重买卖合同纠纷案件，遇到合同责任与侵权责任之竞合同的情形，如果受害人选择了侵权责任，应予受理，作出更有利于弥补受害人因侵权所受到的损失。
所谓的多重买卖，是指出卖人就同一项财产的出卖订立两个或两个以上的买卖合同，形成两个或两个以上的买卖债权债务关系，这两个或两个以上的债权债务关系在内容上相互重叠。
多重买卖的行为绝对是对市场经济主体信用的考验，是对诚实信用原则的直接伤害，也是我国社会主义市场经济体制飞速、健康发展的极大危害。
但是，我国法律对此却一直缺乏应有的规范限制，新的《民法典》也没有详细条款对此设置调整，不能不说是一种遗憾。因多重买卖而产生的合同效力如何确定买受人的撤销权就已向他人转移所有权的同一标的物再行买卖行为的法律性质与他人订立买卖合同后又将标的物转移给第三人的情况多重买卖合同债权债务的履行及相应的损害责任赔偿对于多重买卖合同中出卖人或其他买受人的具体法律责任应如何确定等一系列问题，尚需在今后的司法理论中确立，司法实务中解决。
一、多重买卖合同的效力问题
多重买卖行为中数个合同的效力应如何确定，在长久的司法实践中因为没有具体的法律法规指导，存在着不同的认识。有的认为，应当以合同订立的先后为依据确定合同的效力，同时还有对于法律规定应当登记的买卖行为以登记与否确定合同的效力。笔者认为，买卖合同属于债权合同，在债法理论中，上述观点显然并不成熟。这是因为:
1.买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。
2.买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《民法典》第一百零七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。
所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。
二、多重买卖合同的履行
要分析如何履行多重买卖合同，应当分别几种情况。
首先，多重买卖合同的各个买卖合同均尚未实际履行的。出卖人可以自由选择某一买受人履行合同的交付义务，但同时，其他买受人可依《民法典》第一百零七条的规定，以履行合同违约要求出卖人承担违约责任。其他买受人也可依《民法典》第九十四条规定请求解除合同，并就合同未履行遭受的损失向出卖人要求赔偿。
其次，如果出卖人已将买卖标的物之所有权转移给前买受人的。则此时，出卖人与后买受人订立买卖合同实际是处分没有所有权的财产，买卖合同无法履行，后买受人可以申请撤销该买卖合同，也可以依据生效的合同要求出卖人承担违约责任。
再次，如果出卖人将标的物交付于后买受人。前买受人不得以与出卖人订立的买卖合同已生效为由向人民法院请求主张该转移所有权的行为无效，但前买受人可以向出卖人主张承担合同违约责任。
三、多重买卖合同中的侵权行为
首先在一般情况下，由于出卖人自身原因不履行合同，造成买受人无法达到订立合同买卖标的物的目的的，并不构成侵权行为，出卖人仅承担合同的违约责任。多个买卖合同均为有效合同，当出卖人将标的物交付某一买受人，而无法交付给其他买受人时，其他买受人并不能以债权侵权为由提起诉讼。因为债权侵权的行为人仅限于买卖合同债权债务关系人之外的第三人，债务人本身无法成为侵权人。即使合同是因为出卖人的行为而造成无法履行的，同时出卖人也有侵害债权的故意，也只能视为一种违约行为。
究竟何种行为属于多重买卖中的侵权行为，在理论上尚没有准确的界定。前辈学者探讨此类问题也多为描述具体案情，确认为多重买卖中的侵权行为。较为典型的如:
1.在多重买卖中，如果后买受人故意以妨害前买受人取得所有权而从事买卖行为时，可以对前买受人的债权构成侵害，前买受人可以依侵权行为的规定而要求后买受人赔偿损失、返还财产。
2.出卖人就同一标的物为多重买卖，尔后买约已经发生物权关系时，前买受人不得请求主张后买约无效，对于出卖人仅得请求损害赔偿，不得请求为转移该物所有权之行为。如前买受人强行占有该物，剥夺后买受人已经取得的所有权，构成侵权行为。
3.出卖人为多重买卖，对前买受人已为占有改定，后复将其物出卖与后买受人，并为现实交付，此时，前买受人因占有改定取得所有权，第二次出卖该物，为无权处分。如前买受人嗣后其物被追夺，则得基于侵权行为之规定，对于出卖人请求赔偿或返还。
4.在多重买卖中，如果出卖人与后买受人恶意串通，故意以第二次买卖的方式加损害于前买受人，则构成共同侵权行为。
由此可以看出，多重买卖中的侵权行为多有如下特征:
1.须以多重买卖为发生侵权行为的前提条件。
2.这种侵权行为以财产权为侵害客体，包括所有权和债权。对于其他无法买卖的财产权，如典权、抵押权、知识产权等，或者人身权，不能成为多重买卖中侵权行为的侵害客体。
3.这种侵权行为是一种非典型的侵权行为。具体表现在:一、它实际上包含了两种侵权行为，即侵害所有权的侵权行为和侵害债权的侵权行为，具有侵害客体多样化的特点。二、它的行为人并非固定，而是在多重买卖中的任何一个主体都可能构成侵权行为人，具有侵权行为主体复杂化的特点。三、侵权行为的具体方式多样化，侵夺、抢先登记、另定买卖关系等，均可构成，具有行为方式不规范的特点。
因此，多重买卖中的侵权行为，是指在出卖人将同一标的物先后出卖给两个以上的买受人，其中一方依其中一项买卖关系的存在为依据，非法侵占该项财产，或者以侵害一方买受人的债权为目的，另定与该项债权相重合的买卖关系，而使作为一方买受人的所有权人或债权人的权利受到损害的行为。
四、多重买卖合同的法律责任确定
1.构成多重买卖关系，出卖人如何履行重合的债务，由出卖人自行选择。这是基于买卖的自由权决定的。出卖人作为债务人，可以先履行前一买卖关系债务，也可以先履行后一买卖关系债务，还可以就各个买卖关系均为部分履行。就此，未受清偿的债权人可以向债务人主张其承担违约责任，但不得主张债务人的履行行为无效。
2.而判断数个买卖关系为有效履行的标准，为物权公示原则所规定的物权转移公示形式所决定，即动产的公示方式为交付，不动产的公示方式为登记，并依此而发生所有权转移。所以，先受交付或者先为登记的债权人，取得该项买卖的财产的所有权，第二买受人于合同订立时，纵然知其给付之物已为其他买卖之标的，然而基于其买卖的自由权，仍不妨碍其先于第一买受人而受交付或为登记，并不因其知有第一买受人之债权并欲侵害之为目的。但由于明知的故意，使自己受交付或为登记的行为，来妨害第一买卖关系之履行，则可构成侵权行为。
3.在多重买卖关系中出卖人为一方履行之后，必有一方买受人的债权不能实现，或者在各个买卖合同均部分履行后，各个债权人均尚存部分债权不能实现。先来说后一种情况，由于出卖人履行的过程较为公平，故各个买受人均可向出让人请求承担债务不完全履行的责任，大致不会出现严重的争执。而对于前一种情况，部分买受人的债权受侵害的救济方法，主要是向出卖人请求违约损害赔偿，或者请求继续履行，当继续履行已无可能时，则只能请求损害赔偿。在出卖人一方，虽然享有买卖的自由权，然而其签订的合同均为有效合同，均负履行义务，出卖人选择其中一个买卖关系履行，对另一买卖关系拒绝履行，则当然应承担违约责任。
4.在出卖人与后买受人串通，以侵害前买受人即买卖合同关系债权人的债权为目的，而为第二买卖关系并且实际交付或登记时，应当构成债权人撤销权。该债权人撤销权是指，债务人的积极处分财产行为害及债权人债权时，债权人对债务人的无偿处分行为，或者对债务人与受让人具有恶意的有偿处分行为，皆可行使撤销权，撤销债务人与他人的财产处分行为。买卖行为是有偿行为，债务人与后买受人以侵害前买受人的债权为目的，即具有共同故意，在此情形下，前买受人可依债权人撤销权予以救济。此种情况构成债权人撤销权与侵权损害赔偿请求权的竞合，应当任由债权人依其意思选择具体的救济方法。
多重买卖中由于侵权行为而造成民事责任的具体赔偿，应当依据侵权行为法的一般赔偿规则进行，并没有特别的规则。
5.多重买卖中侵害所有权的侵权行为的赔偿，应当依照《民法典》第117条的规定进行。一是侵占买卖合同标的物的，首先应当返还原物，原物不存在的，应当折价赔偿，将其损坏的，应当恢复原状或者折价赔偿，这在多重买卖侵权行为中是使用较多的赔偿方法二是因侵占买卖合同标的物或者损坏买卖合同标的物造成受害人其他重大损失的，即造成间接损失的，对这种间接损失也应当予以赔偿。例如由于债权人向法院起诉而造成的律师费、差旅费等，应当予以赔偿。
6.对多重买卖中侵害债权的侵权行为的赔偿，主要是赔偿债权损害所造成的间接损失。这种间接损失是受害人债权受到损害所造成的可得利益损失，就是受害人在正常情况下实现债权所能得到的预期利益，由于加害人侵害债权而使这种利益丧失。赔偿这种间接损失，应当有充分的依据，避免造成不合理的赔偿或者赔偿不足的问题。造成财产直接损失的，也应当对这种直接损失予以全部赔偿。
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
第一条家具基本情况：
第二条付款方式：签定合同时甲方收取货款总额(20%)的定金，余款提货或送货时付清。
第三条自提货物。乙方自行提货，现场验收，缴清全款方可提货，提货时视为当日验收合格。
第四条甲方送货，运费由甲方承担。乙方缴清货款，经乙方验货签收，卖方应在交货时督促买方对家具的商标、数量及款式等进行验收，买方发现问题应当场提出，并由双方协商达成解决方案。
第八条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列两种方式解决：
(一)提交仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
第九条本合同一式两份，双方各执一份，自双方签章之日起生效。合同执行期间，如有未尽事宜，甲乙双方协商另订附则，所有附则均与本合同有同等法律效力。
甲方(签章)：
委托代理人：
乙方(签章)：
甲方（卖方）：____________乙方（买方）：____________经甲乙双方协商同意，达成如下协议，共同遵守。第一条甲方愿将__货__件卖与乙方，约定__年__月__日交付。第二条货价每件（吨）人民币__元整（或依照交货日交货地的市价为标准）。...
甲方：(以下简称甲方)乙方：(以下简称乙方)甲方有二处山林，座落在。经甲乙双方查阅资料、实地考察，共同协商，自愿买卖二处山林，为保证买卖后乙方、土地权属方的管理、处置、收益等权利事宜，防止日后发生争执，特订立本合同如下：一、...
原告：_________________张某某。被告：_________________地产集团__________有限公司。诉讼请求：_________________请求被告支付逾期交付合格房屋的违约金_______________元;请求被告支付逾期办理房产证的违约金_____________元;诉讼费由...
甲方：__________________(以下筒称为甲方)乙方：______________________(以下筒称为乙方)依照《中华人民共和国民法典》及其他有关法律法规这之规定，甲乙双方本着平等自愿，互惠互利的原则，经双方充分协商，特定立如下买卖合同：一、甲...
卖方：买方：根据《民法典》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在互利互惠、平等自愿的基础上，经友好协商，就窗帘买卖及安装达成如下一致条款，以资共同信守。...
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出卖方(甲方)：买受方(乙方)：根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚信信用的基础上，就胡柚购销的有关事宜达成如下协议。...
合同编号：_____________收购方(甲方)：______________________________种植方(乙方)：______________________________根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就豆类种植...