(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
（一）原告主张
原告赵某华、李某敏向本法院提出诉讼请求：
1.请求确认赵某华与孙某阳签订的《房屋买卖协议》（以下简称协议）无效，且不产生相应的物权变更效力。
2.请求判令孙某阳腾退房屋并予以归还。
事实与理由如下：2007年5月3日，赵某华与孙某阳签订了协议，协议内容表明：“位于（原李某国）北京市怀柔区P村房屋一套，李某国已去世，现李某国妻子赵某华、女李某敏决定将此房使用权，正房三间、厢房两间卖给孙某阳，现金肆万伍仟元整转让。”
孙某阳并非P村村民，这种将农村宅基地使用权和宅基地上房屋转卖给非本村集体经济组织成员的行为，违反了国家有关土地管理法律法规的强制性规定，所以该协议应当认定为无效。另外，赵某华在转让房屋时未经女儿李某敏同意，擅自处分其丈夫的遗产，属于无权处分，此协议也应认定无效。因此，孙某阳应将房屋归还给赵某华和李某敏。
（二）被告答辩
1.孙某阳辩称
2.孙某辉辩称
（三）法院查明情况
1.李某国与赵某华是夫妻，二人育有一女李某敏。李某国户口登记地址为北京市怀柔区P村，在村内有宅基地一处，其集体土地建设用地使用证显示：户主姓名李某国，土地使用者李某国，李某国于2000年5月10日去世。
2.2007年5月3日，赵某华与孙某阳签订协议，协议写明“甲方位于北京市怀柔区P村房屋一套。李某国已去世，现有李某国妻子赵某华、女李某敏决定将此房使用权，正房三间、厢房两间卖给孙某阳，经甲乙双方协商以现金人民币肆万伍仟元整转让，甲乙双方协商自签订协议后，此协议生效。乙方自此协议生效后，如遇到国家及村委会对此土地使用权有任何变动产生经济补偿与甲方无任何关系，此协议签字后，甲方将集体土地建设使用房产证交于乙方，以后房产过户一切费用由乙方孙某阳负担。房款一次性付清”。协议甲方处赵某华签字并按捺指纹，乙方处孙某阳签字并按捺指纹，协议还有中证人签字并按捺指纹。2022年7月15日，赵某华将孙某阳诉至本院要求确认协议无效。
3.2022年10月20日，李某敏申请作为本案原告参加诉讼，2022年11月28日，李某敏申请追加孙某辉为本案被告，法院均予以准许。
4.在庭审中，赵某华、李某敏将诉讼请求变更为要求确认赵某华与孙某阳签订的协议无效，不发生物权变动效力。庭审中，孙某辉称其与孙某阳于2017年4月1日签订房屋买卖合同购买涉案房屋，并已支付购房款。房屋买卖合同载明“甲方（卖方）孙某阳，乙方（买方）孙某辉。甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。该房产基本情况如下：（一）该房屋位于北京市怀柔区P村××号，成交总价为人民币肆拾贰万元整……”
5.另外，赵某华身份证住址是北京市怀柔区P村，孙某辉户口登记地址是北京市怀柔区P村。
（四）裁判结果
赵某华与孙某阳于2007年5月3日签订的《房屋买卖协议》无效。
驳回赵某华、李某敏其他诉讼请求。
二、案件分析
（一）合同无效的一般规定与本案情况
根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，但存在以下情形之一的，合同无效：
1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
3.以合法形式掩盖非法目的；
4.损害社会公共利益；
5.违反法律、行政法规的强制性规定。
在本案中，赵某华、李某敏主张协议无效主要有两个理由：一是涉诉房屋宅基地登记的使用权人为李某国，协议未经李某国继承人李某敏同意；二是孙某阳不是北京市怀柔区P村村民。
（二）关于无权处分问题对合同效力的影响
对于赵某华、李某敏主张协议无效的理由之一，即赵某华未经李某敏同意擅自处分房屋问题。首先，无权处分本身并非法律规定的合同无效情形。其次，李某敏当时对房屋买卖未提出异议，此后也未曾向孙某阳提出异议。再结合李某敏与赵某华的母女关系、涉诉房屋交付、翻建等情况，法院对以此主张合同无效的事由不予采信。
（三）农村房屋买卖中集体经济组织成员身份对合同效力的影响
（四）合同无效后的处理与本案复杂情况
合同无效后，当事人双方负有返还原物、恢复原状的义务，对于导致合同无效有过错的，另一方当事人可以要求赔偿。在本案诉讼中，赵某华、李某敏撤回要求腾退并归还房屋的请求，孙某阳坚持表示涉案房屋已转卖给孙某辉，孙某辉具有村集体经济组织成员身份，且现涉案房屋与其无关，不提起反诉，所以法院不宜在本案中处理合同无效的后果，当事人可另行解决。
（五）关于孙某辉抗辩及连环买卖问题
孙某辉抗辩称自己是北京市怀柔区P村集体经济组织成员且已购买涉案房屋。对于本案是否存在农村房屋连环买卖情形，以及因第二手房屋买卖的买受人是本村村民从而使第二手房屋买卖合同有效的问题。首先，依据孙某辉户籍信息，可以确认其具有北京市怀柔区P村集体经济组织成员身份。其次，根据孙某辉提交的其与孙某阳签订的房屋买卖合同，该合同载明买卖的房屋与涉案房屋北京市怀柔区P村×××号并非同一房屋，北京市怀柔区P村××号宅基地使用人并非李某国。孙某辉称因房屋没门牌号，一直以为购买的是××号房屋，但孙某辉作为房屋买卖关系中的买受人，在与出卖人孙某阳均知晓交易房屋是转卖且房屋性质是农村房屋的情况下，在购买前应履行审查房屋状况的审慎义务，包括核实房屋具体位置、门牌号等。结合其身份证住址（有效期自2012年9月1日始）及其自述2014年离婚后即在涉案房屋内居住的情况，孙某辉仅以房屋没门牌号为由解释合同中房屋门牌号与涉案房屋不一致的情况不符合常理，且孙某辉未进一步提交证据。依据现有证据，法院无法确认孙某辉与孙某阳房屋买卖合同中买卖的房屋是涉案房屋，也无法确认存在农村房屋连环买卖情形，故法院对孙某辉的抗辩不予采信。
（六）不动产物权登记问题
农村房屋属于不动产，依据法律规定，不动产物权以登记为准，物权变动效力问题不在法院本次受案范围内。
三、案件启示
（一）对于农村房屋买卖交易各方的警示
1.对于卖方
在涉及农村宅基地房屋买卖时，务必谨慎处分，尤其是当涉及其他继承人权益时，要确保取得所有必要的同意，否则可能引发合同无效的风险。同时，要充分了解法律法规对于宅基地房屋买卖的限制，避免因违反规定而承担责任。
2.对于非本村集体经济组织成员的买方
应当清楚农村宅基地房屋买卖与普通房屋买卖的区别，非本村成员购买此类房屋存在合同被认定无效的巨大风险，可能导致经济损失。即使后续房屋有转卖等复杂情况，原合同的违法性依然可能给自己带来不利影响。
3.对于本村集体经济组织成员的后手买方
不能仅仅因为自己的村民身份就认为购买转卖的农村房屋没有风险。在购买过程中，要严格履行审查义务，核实房屋的准确信息，包括房屋的产权归属、门牌号等，避免因疏忽陷入不必要的纠纷。
（二）从法律实践角度看合同签订与履行的要点
1.合同签订环节
合同条款应尽可能详细、准确，明确双方权利义务，特别是对于涉及农村宅基地房屋这类特殊性质的交易，要对可能影响合同效力的因素加以考虑和约定。例如，可以约定在出现因法律法规变化或其他不可预见因素导致合同可能无效时的处理方式，减少后续纠纷的复杂性。
2.合同履行环节
总之，农村宅基地房屋买卖涉及复杂的法律问题和众多利益关系，各方在交易过程中都应当谨慎行事，充分了解法律规定和可能存在的风险。律师在处理此类案件时，也需要仔细审查证据，准确适用法律，维护当事人合法权益的同时，引导当事人正确认识和处理纠纷。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！