贵州“xxx·梦想城”为城市综合体项目，占地约408亩。在一期100亩土地范围内，规划建设约1500套高层住宅及沿街商业群楼。2017年11月，该100亩土地经两次流拍后，某开发商最终拍得。但其未按时在一个月内交齐土地拍卖金的50%，拖欠1200余万元，涉嫌非法获拍。另，在这次拍卖前四个月，即同年7月，该开发商在未取得该100亩土地使用权时就已经入场施工，涉嫌未批先建。2018年1月，上级有关部门就此问题曾严令叫停该项目，但该开发商依然进行大规模预售。2018年3月，该开发商利用涉嫌违规预售得到的数千万元，付清了拖欠的1200余万元土地拍卖金。其间，该项目一期工程的规划许可证、施工许可证已补办。截至同年5月，该开发商仅办理了该项目的3、4号两幢高层的预售许可证，其余楼盘并未获得合法手续。
“xxx·梦想城”销售人员近日表示，从2018年至今，该项目以购房认筹金形式进行预售（低于周边市场价每平方米约300元），如以企事业单位名义进行团购，每平方米会低于周边市场价约600元，但条件是最低要首付总房款的30%。该项目一期工程的1500余套住宅目前已售出1000余套，开发商已将数千万元预售款收入囊中。目前，项目主体工程虽已完工，但自2018年9月起，因开发商无力支付工程款，所以该项目已处于停工未建状态。
律师评析
根据我国现行的法律法规及部门规章等规定，购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”“两书”。开发商在房屋竣工验收合格时，符合交付条件交房时必须具备“五证、两书、三表”。只有“五证、两书、三表”齐全才具备办理房产证的条件。
“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)以及《商品房销售(预售)许可证》，“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，“三表”是指《住宅面积实测表》《竣工验收备案表》《分户验收记录表》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，二者表明所购房屋属合法交易范畴。特别需要注意的是，《商品房销售(预售)许可证》的预售范围必须为本项目可销售楼盘，要注意准许预售的具体是哪些房屋，购房者务必要看清楚自己所购买楼层是否在预售范围内。“两书”是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
住建部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件。换句话说，也就是开发商取得了销售（预售）许可证后才具备签订期房销售合同的主体资格，才能销售期房。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。
在现实生活中，出现了大量购房者缺乏必要的法律知识、不知道如何查验开发商的“五证”、购买了无商品房预售许可证期房的情况。由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，办不了购房备案登记，因此购房者的合法权益难以得到保障。在商品房销售市场上的期房预售，房地产开发企业或者销售商往往在与购房人订约前以各种名目向购房者收取一定费用以促成交易。这些费用常被冠以“定金”“订金”“押金”“保证金”“认购金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确约定。在此情况下，由于存在许多可变或不可控因素，因而一旦出现纠纷，购房者已交付的费用便很难退还。如果已经购买了没有商品房预售许可证的房屋，购房者可以要求退还订金或者退房，协商不成则应及时委托律师收集证据向法院起诉，以维护自己的权益。
最新修订的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条例第二十六条同时规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”第三十六条还规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”就贵州该楼盘的情况而言：一是无法办理备案登记，那么购房者的合法权益就难以得到保护，该房容易出现一房数卖的情形以及被其他债权人申请法院查封保全等情况；二是如果开发商资金链断裂，一旦“跑路”维权就非常艰难，所支付的购房款难以追回。