【政策解读】20~21财年，澳洲房东怎么退税？ATO发布官方退税指南！
澳洲的财政年度是每年的7月1日至第二年的6月30日。个人所得税申报的截止日期一般为10月底。在澳洲，许多人以投资房产来进行合理避税。
ATO在每年都会发布《Guideforrentalpropertyowners》，指导房东们退税。
如果你在澳洲拥有投资房产，那么你需要了解：
1、哪些收入需要纳税？
2、哪些费用是允许扣除的？
3、您需要保留哪些记录？
这些收入都需缴税
1、租金收入
2、用于冲抵房租的商品或服务
比如，你把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了件家具或电器，那么这要折为现金作为收入报税。
3、用于冲抵房租或修理费的押金
比如，你的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时你有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。
4、租客损坏物业后支付的赔偿金
比如，你的租客破坏了房子后支付了修理账单，你将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。
5、保险赔偿金
比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。
6、政府为安装太阳能热水系统提供的津贴
7、等等
哪些费用可以抵税？
2、物业管理费（Bodycorporatefeesandcharge）
3、清洁费（Cleaning）
关于清洁投资房的费用。
4、市政费（CouncilFee）
为投资房缴纳的councilfee。
5、房屋设施折旧（Depreciationonplant）
6、园艺和锄草费用（Gardeningandlawnmowing）
为投资房修整园艺所产生的费用。
7、房产保险（Insurance）
为投资房缴纳的房产保险。
8、房贷（Interestonloans）
如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
9、地税（Landtax）
即为投资房的地税。
10、法务费（Legalfees）
请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
11、除虫费(Pestcontrol)
12、房屋中介代管费（Propertyagentfeesandcommissions）
如果把投资房交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
13、房屋维护维修费（Repairsandmaintenance）
如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
14、房屋折旧(Capitalworksdeductions）
一般针对于房屋结构和外部设备折旧情况的计算。
15、水费（Watercharge）
房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入退税。
哪些费用不能抵税？
1、投资房的购买和出售成本
在澳洲大多数州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税，但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。
2、没有实际承担的费用
比如，租客自己支付了水电费，屋主不能用这来抵税。
3、投资房自住期间的费用
比如，你有个度假屋，旺季用于出租，淡季时自己自住使用，那么自住期间产生的费用不能用于抵税。
4、从2020年开始，如果你买的物业是H＆L，也就是买土地再建房，那么在建房过程中产生的还款利息不能进行退税。这意味着房东现在必须要在建完房，拿到OC之后才可以申报退税。
退税的注意事项
1、妥善保留好所有收入和支出的凭证，完整的支付证明是为了顺利申报并抵扣所有的抵税项目。
2、投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在RentalSchedule里申报。例如，印花税（StampDuty）等。
3、申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。要在避免引起税局调查的同时，并达到报税回报大化，好可以咨询有经验的会计师来处理投资房退税。