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[关键词]物业管理立法法制建设
一、我国物业管理立法的特点
1.地方立法活跃,全国性法律日趋成熟
自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后，全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。2007年，我国新出台了《物权法》以及根据《物权法》修改颁布的新《物业管理条例》，奠定了我国物业管理立法的基础。
2.物业立法逐渐趋向平衡统一
在《物权法》颁布实施之前，由于各地的物业管理发展不平衡，形成了立法的不平衡、不统一的局面。地方法规在一些重要问题上的体系不协调、规范性差。在《物权法》颁布实施之后，各地的立法有了一个统一的方向，明确了立法的标准和原则。与《物权法》相悖的规章制度重新修正，地方性法规中互相冲突的地方，也根据《物权法》做出修改，完善了法制的统一性，为我国物业管理法制体系的建设打下良好的基础。
二、物业管理法制化建设是社会发展的必然结果
1.物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求
在过去较长一个时期内，由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度，每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化，大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人，于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时，必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分,以及确定二者关系的问题。同时，住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时，建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定，以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。而要维持住户间和谐的关系，则必须通过共同协商、共同出资、共同管理(或委托管理)等积极行为来实现，这就要求全体所有权人(业主)组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。
2.物业管理法制建设是规范物业管理行为,促进物业管理业健康发展的重要保证
(1)房地产开发商物业管理责任需要立法规范。以法律形式规范开发商的行为，明确开发商与物业服务企业之间的权利义务关系;避免开发商把工程尾巴留给物业服务企业，致使服务不到位，业主和租户怨声载道。因此，房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业服务企业的意见，完善物业配套设施，避免给日后的物业服务企业增加不必要的负担。
(2)通过立法规范物业服务企业的管理行为。在《物权法》颁布实施之前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业服务企业的管理行为千差万别,存在的分歧则更多,由于双方权利义务约定不明，纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规,明确物业服务企业的权利和义务,规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。
3.加强物业管理立法依法保障物业所有人，使用人合法权益
物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体，包括房地产物权(国有土地使用权、房屋所有权）、房地产他项物权（房地产抵押权）和房地产债权(房地产租赁权）等。在现阶段，房地产既是重要的生产资料，也是必需的生活资料，已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但在《物权法》颁布实施之前的状况却是开发商决定对物业的管与不管；物业服务企业决定管理费的收取标准，而业主只能被动接受，这是没有物业管理立法所带来的后果。所以，应当通过物业管理立法来保障业主的利益。
三、物业管理立法的发展前景
我国物业管理立法今后的发展，应在非住宅小区的物业管理上加速立法，平衡物业管理立法的重点；将法制建设和实践紧密结合起来贴近实际。
参考文献:
[1]张祥莉主编:物业管理法规[M].第1版,北京:中国建筑工业出版社
[2]曾义宪主编:中国物权法,制度设计和创新[M].第1版,北京:中国人民大学出版社
关键词：物业服务；物业管理；业主
一、物业服务合同的特殊性与监督的必要性
按照合同法的规定，合同订立的过程就是合同当事人之间要约一承诺的互动谈判过程。谈判是当事人之间的信息交流，当事人之间通过充分的信息交流订立的合同可以保证其内容具体明确、双方权利与义务均衡，充分体现民商事合同自愿、等价、有偿的原则。在订立合同的谈判过程中，双方当事人的专业知识水平可能存在差异，信息收集和反馈的程度不同，从而导致信息不对称。为了防止信息不对称给信息弱势一方带来被欺骗的风险，信息弱势一方往往委托人代为谈判，而人所做要约或承诺直接对委托人具有约束力，如同委托人亲自作出要约和承诺一样。
二、政府监督及行业自律机制的不足
从宏观角度分析，现行的监督机制中，政府的外部监督机制和物业管理行业自律监督机制都存在着不足，主要体现在：
(一)政府监督有限
现有的政府监督机制主要通过资质管理实现，通过行政规章设置行业门槛以保障物业服务质量，具体内容包括企业资质管理和人员从业资格管理两方面。
2004年国家建设部颁布《物业服务企业资质管理办法》，随着2007年《物业管理条例》的修订，该办法也于同年10月30日进行了修订。新办法将物业服务企业资质等级分为三级。分别由对应的不同层级政府负责资质证书的颁发和管理。三级资质的划分分别对应不同层次的业务范围，设置了企业市场准入门槛。《物业服务企业资质管理办法》第十八条还规定，资质审批部门或者其上级主管部门，在法定情形下，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书。其中，前四种情形都属于本不应该颁发资质证书而违法颁发，第五种情形是“依法可以撤销审批的其他情形”，即“兜底条款”。但是何为“依法可以撤销审批的其他情形”，该办法并未规定，导致实践中不具有可操作性。
在法律责任部分，《物业服务企业资质管理办法》第十九、二十、二十一条规定了三种应受处罚的情形，分别为：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务，物业服务企业出租、出借、转让资质证书以及物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续。但是这三种情形都属于违反资质管理程序的事项，与物业服务企业的服务质量并没有必然联系。因此可以说《物业服务企业资质管理办法》并没有就物业服务企业的服务质量问题设定处罚条款。
另一方面，《物业管理条例》第三十三条要求：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。关于物业管理人员的职业资格，既有建设部主管颁发的上岗证书，分物业管理员、部门经理、物业经理三个层级；又有人力资源和社会保障部颁发的物业管理注册职业资格证书，分物业管理员、助理物业管理师和物业管理师三个层级。资格认证体系不统一，各个部门也互不承认。实践中，基于我国物业服务企业目前的实际状况，物业管理人员资格认证的程序本身并没有很严格的标准。
(二)行业自律监督缺位
实践中，这些物业管理协会的主要职能包括：(1)为会员企业提供沟通渠道和咨询平台，维护行业内部公平竞争；(2)协助政府开展行业调研和行业统计工作，建言献策；(3)促进物业管理方式和物业科技进步；(4)代表和维护物业企业合法权益；(5)制定本行业的行规行约并监督执行，建立行业,自律机制；(6)组织开展对物业企业的资质评定、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员有关执业资格培训工作。这些职能更多的集中于行业指导和行业协调范畴，着重解决有关行业发展前景问题和调解行业内部矛盾，行业规约涉及的监督内容有限。
因此，相对于发达国家比较成熟的物业管理行业协会，如美国的房地产经纪人协会、物业管理协会(irem)，我国的物业管理行业协会还处于较低的层次。会员企业加入的自由性和协会管理的松散性，使得行业协会对企业的监督力度十分有限。
三、业主监督机制的不足
(一)业主监督的薄弱与不可实现性
《物业管理条例》第六条规定了业主在物业管理活动中享有的权利，其中第七款为“监督物业服务企业履行物业服务合同”，也就是监督物业服务企业的服务质量和履约情况。
关于物业服务质量，我国《物权法》和《物业管理条例》均未做出明确规定，《物业服务收费管理办法》第八条规定：物业服务企业“应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。该办法第十四条规定：物业服务企业在物业服务中“应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务”。但何为“质价相符”，其实并无法律标准作为依据，因此判断是否“质价相符”的主要标准还是合同的约定，看物业服务企业是否按照合同约定履行了其应完成的各项服务内容。倘若合同对物业服务企业应完成的各项服务内容约定并不明确，业主就很难依据合同约定对物业服务企业的服务质量进行监督。同时无论是前期物业合同还是普通物业合同，业主往往都是合同内容的被动接受者，期望依照物业服务合同对物业服务质量进行监督难度很大。
(二)业主委员会监督的混乱与不可行性
四、完善物业服务质量监督机制的具体建议
综上所述，我国现行法律法规针对物业服务企业所规定的政府监督、行业监督和业主及业主委员会监督的内容均不足。比较而言，现有政府监督的内容具有较强的可操作性，而行业监督的内容基本处于空白状态，业主和业主委员会的监督也苍白无力。但是，由于物业服务合同签订过程的特殊性带来的业主权利保障的迫切性，三种具体监督机制都应该进一步完善。其中，政府作为公权力的唯一持有者，政府监督的直接性和强行性使得其价值不容否定；行业自律监督应成为政府监督的必要延伸，通过行业自律监督提高服务质量，从而避免政府监督的刚性惩罚。由于我国物业服务行业起步较晚，物业服务企业发展水平参差不齐，行业协会的自律监督作用应当得到法律的充分肯定与支持。此外，鉴于法律法规针对业主和业主委员会的权利、诉讼地位规定不足，修订法律法规以提高业主和业主委员会的法律地位势在必行。
(一)关于完善政府监督与行业自律监督的建议
第一，完善政府资质管理。资质管理是各国在物业管理行业中较为普遍的做法。比如在国际上公认的物业服务质量较高的日本，物业服务企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理，物业管理从业人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，成绩合格者才能担任管理职务。若想通过资质管理达到保证服务质量的目的，关键在于资质的取得应符合一系列明确的服务质量标准，缺乏明确的服务质量标准将使资质管理失去本来的价值。现行的《物业服务企业资质管理办法》仅仅规定了不同的资质审批机关，并没有规定明确的资质授予标准，这就很容易造成权力滥用和权力寻租，物业服务企业申请各级资质时，也无法进行自身条件的准备。因此，建议我国对各级物业服务企业的资质授予标准加以细化，从注册资金、人员配备、服务经验、既往服务中业主的满意程度等不同方面对申请企业进行考核，使资质授予条件硬性化，从而避免软条件和审批任意性的弊端。而对于从业人员的资质认定，鉴于我国各地物业发展水平存在差异，建议制定一个全国性的物业管理从业人员资质考核规划。在未来一定期间内强化专业化考核，严格认证制度，改变现有相对宽松的资格门槛。
第二，建立完善的物业服务质量评价机制。在该机制中，物业主管部门不仅应当设立专门的机构和人员负责物业服务质量的评估，同时要充分发挥行业协会的自律监督作用，应当督促和鼓励行业协会更多地参与对企业的评价和动态监督。这就需要保证行业协会的相对独立地位，并由政府授予其一定的评估和监督权。对于严重违反行业协会制定的有关服务质量规定的物业服务企业，行业协会应有权提请资质主管部门撤销其企业资质，这样才能激活物业服务市场的优胜劣汰机制，避免长期以来我国物业服务企业一旦取得资质就捧上“铁饭碗”的弊端，以改变我国物业服务企业鱼龙混杂的局面。
(二)关于完善业主和业主委员会监督的建议
参考文献：
[1]赵建高，浅析物业服务行业监督机制[j]，城市开发，2009，(6).
[2]陈鑫，建筑物区分所有权[m]，北京：中国法制出版社，2007，193-197.
[3]陈雯，论业主委员会的法律地位及制度完善[m]，政法学刊，2003，(5).
关键词：城镇化；达州市；物业管理；业主
一、达州市物业管理的发展现状
随着城镇化进程的不断加快，物业管理已经成为我国经济产业体系的重要组成部分。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。
达州，作为四川省的一个地级市，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立，位于四川东北部，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，有“川东明珠”之誉。在达州市，物业管理经历了从无到有、从小到大的发展过程，它的雏形是在90年代中后期形成的，真正形成规模，让群众所熟知的是在2002年左右。起初，人们不是很能接受这种新的观念，认为既麻烦又浪费金钱。但随着物业管理的不断完善和服务质量范围的不断健全，人们的观念发生了很大的改变，并给予了积极的支持。经过多年发展，物业管理作为一种新型产业，发展到2010年的时候，物业管理企业有80多家，其中具有二级资质的物业管理企业有一家，其余均为三级资质或者临时三级资质企业。随着城镇化进程的加快，达州市物业管理公司的规模还在进一步的扩大中。
二、达州市物业管理存在的主要问题
（一）从物业管理公司的角度，物业管理存在的主要问题
第二，开发商留下的诸多隐患导致后期的物业管理实施难。由于物业管理在规划、设计、施工阶段没有介入，再加之接管验收不严，责任界定不清，前期留下的问题和承诺造成物业管理先天不足。很多开发商在住宅建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留、原住户的安置与回迁等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根。业主入住后发现房屋有渗水、裂缝、墙面凸起等质量问题；房屋面积、结构、设施与购房合同不一致；泊车车位不够、管线布局不合理、公共设施不足等等。所有这些问题都留给了物业公司，致使业主把对房地产开发商的不满转嫁给了物业公司。物业公司与业主从一开始就成为了一对矛盾体。物业公司与业主之间这些与生俱来的矛盾和问题己成为严重影响社区生活健康发展的重要因素。
（二）从业主的角度，物业管理存在的主要问题
第一，物业管理公司服务差、存在乱收费现象。在调查的过程中，很多业主反映物业管理公司的服务观念不强，经营极不规范，部分物业公司更是为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费，有时甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意订价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差，杂草纵生，小区门卫形同虚设，小商贩、闲杂人员任意进出，治安秩序混乱，物品时常被盗，共有设施维修不到位等纵多问题显示了达州市的物业服务水平还很低。
第二，物业管理从业人员综合素质不高。物业管理从业人员素质问题是制约物业管理专业化进程的重要因素。达州市大多数的物业管理公司处于初级发展阶段，没有专业的服务人员和服务标准，物业从业人员大多数都是来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，相当一部分人没有经过物业管理培训，缺乏起码的职业道德、专业技术、应急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展。
第三，错将自己定位于管理者，而不是服务者。物业管理公司是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。但现实生活中，物业管理公司的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。在没有经过业主同意的情况下，物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权，使本来是服务与被服务的关系演变成管理与被管理的关系。这种的错位的定位忽略了法律赋予业主的物业的决定权，从根本上颠倒了业主和物业管理公司的主体地位。
从上面物业管理企业和业主反映的问题中可以看出，处于城镇化进程中的达州市物业管理市场存在很多问题亟需解决。如果这些问题得不到解决，可能还会引申出很多其他问题，例如，现在很多物业管理公司都面临着收费难的问题，就是因为业主对物业公司提供的服务不满意而进行的消极抵抗：业主发现物业服务差了-不交物业费-物业公司采用各种办法催缴-业主要求物管账目公开-物管拒绝-服务越来越差-不交物业费用的业主越来越多，对立从此便产生了。
三、提高达州市物业管理水平的对策
（一）加快完善我国物业管理法律法规的体系
尽快完善我国物业管理的立法工作，是协调目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。《物业管理条例》己于2003年9月1日正式实施，这已成为物业管理规范发展的新起点。但是，我们不能就因此而认为一部法规即可包打天下，还应有更多的实施细则、办法与之配套。结合达州市现在面临的问题和未来发展的需要，笔者认为物业管理法律法规的体系中还应该包括以下几个组成部分：一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；五是建立行业管理办法；六是建立业主及业主委员会的管理办法；七是建立覆盖各类物业的管理法规及规章。
（二）成立专门的政府主管机构，加强行业的监管
建议成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构应加强新建住宅物业承接查验工作，在开发建设单位申请房地产与房屋所有权属登记时，应查验物业承接验收备案情况，促使开发商必须按规定进行承接查验，及时整改查验中存在的问题，改变物业管理企业被动接收项目的情况，并由开发建设单位、施工单位和物业服务企业三方签订关于质量保证金的使用协议，协议中对一些常见的问题规定各方需承担的责任和义务。例如，针对开发商接到报修后，拖而不修等问题，协议中便可规定物业管理企业可以代修及启动相应资金处理等方式解决，这样就可以有效的减少房屋质量纠纷。
（三）加强物业管理企业的品牌化建设，逐渐扩大规模实现规模经营
（四）努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量
随着《物权法》的出台和《物业管理条例》的修改，物业管理企业不仅需要更名为物业服务企业，更重要的是应该更新了服务理念，提高服务意识。首先要确定管理者和业主的正确关系：即业主是物业的主人，管理者是受雇于业主的“管家”，把为业主服务作为自己工作的出发点。在培训中应不断提高员工的专业技术能力，使他们成为技术过硬、服务质量上乘的获得业主好评的物业管理人员。其次要建立和完善各项管理和服务制度，并严格实施规范服务，以制度管人，规范操作。再次为了满足业主持续增长的服务需求，物业管理企业要努力寻找新的服务方式和方法，积极主动研究业主的潜在需求，不断创新，提供更完善的管理和服务，这样不仅可以减少物业管理中的纠纷，还能为企业创造新的收入。物业管理企业只有靠优质的服务才能赢得市场，才能打造优秀的品牌。
1、杨正国.中国物业管理存在的问题与对策[D].华中师范大学,2003.
2、王素梅.论我国物业管理存在的问题及对策[J].改革与探索,2005(7).
3、滕永健.物业管理实务[M].中国建筑工业出版社,2006.
物业管理是指业主委托专门的机构和人员，依照合同和法律规定，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向小区业主及使用人提供多方面综合的活动。对住宅小区进行物业管理，是随着房地产业发展及房地产经济体制改革而产生的，其发展是一个长期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善、社会事业的发展、人们生活水平的提高，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范的。
1.国务院物业管理主管机构及其职责
根据《物业管理条例》第五条第一款的规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括：制定物业管理企业资质管理制度的具体办法；配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法；配合价格主管部门监督物业服务收费；会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法；对物业管理活动中的违法行为进行查处。
2.地方政府物业管理主管机构和职责
根据《物业管理条例》第五条第二款的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括：指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会做出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业、配合价格主管部门监督物业服务收费、处理物业管理活动中的投诉、对物业管理活动中的违法行为的查处。
3.其他政府部门对物业管理活动的监督管理
综上可见，《物业管理条例》对住宅小区物业管理中政府行政监督管理体制、制度进行了科学设定，是政府各级行政主管部门开展物业管理行政监督工作的法律依据。只有严格执行上述法律规定，才能在管理中做好政府该管的事，真正实现政府职能转变。要严格区分民事行为与行政行为，物业管理中有大量的矛盾是民事关系，引导小区业主通过设定规则的方法，由业主自行调节和通过司法程序解决，定位好政府的角色。
二、住宅小区物业管理实践中行政监督管理的思考
在实践中，一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业益现象时有发生。一些业主委员会缺少制约，由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同利益。下文将从实践中一个典型案例的评析，具体探讨如何有效应用行政监督管理制度，实现对住宅小区物业管理纠纷的有效指导。
1.某小区游泳池产权纠纷案案情简介
广州市某小区游泳池原规划属小区公共设施。因工程款纠纷，自2002年起与小区会所一同被省高院查封。2007年拍卖给承建商某建筑公司；2012年，该建筑公司大股东杨某通过债务诉讼方式取得所有权；2013年法院发出执行裁定书要求办理产权过户，引起小区业主不满；2013年9月，某小区部分业主因游泳池权属问题和对业委会的不满引发纠纷，组织围堵广州市黄埔大道进行维权，引发黄埔大道交通大阻塞。维权业主的基本诉求有三项：一是认为小区游泳池为小区公共设施，属于全体业主共有，省高院的判决不当，侵害了业主的权益。游泳池不属于杨某所有。二是认为小区现业委会缺位，不作为，没有尽力为业主争取权益，并出卖了小区利益。三是要求召开全体业主大会，并对现业委会进行换届选举。
2.政府行政部门在上述案件处理中行政监督职能的体现
政府房地产行政主管部门在处理本案中，总结出该案涉及的争议焦点为三个方面：一是小区游泳池产权归属问题。二是小区业委会是否存在不作为问题。三是小区业委会如何换届问题。针对上述焦点问题，房地产行政主管部门逐一探求解决问题的思路。
对于小区游泳池产权归属问题，目前已由人民法院生效判决判定权利归属且生效判决已进入执行阶段。在法院生效判决未依法撤销前，任何机关和个人不得对抗其效力，房地产行政机关也不得拒绝履行协助执行通知书的义务，更不能因为业主的过激维权行为而滥用行政监督管理权，参与到游泳池的产权争议纠纷中，只有确定此处理原则，才能有效开展其他指导工作。
关键词：物业管理疑难问题分析
引言
一、准业主与物业使用人的界定
（一）准业主
从《物权法》来看，那些已经取得了建筑物的不动产所有权的所有权人为业主。除此之外，还有一些因为法律文书和继承以及受到遗赠等方式得到了物权的情况，还有一些因为没有及时对房屋进行登记的房屋，其已经被买受人占用、使用，这些主体被称为是准业主。虽然他们在法律上的资格并没有得到完全的保障，但是其是有业主资格的，这就造成了物业管理会出现一些管理纠纷。
然而，在实际应用中，很多制度是以房屋登记过户的完成作为前提条件，那么，在发生“一物二卖”和不动产善意取得的情形下，将很难认定房屋所有权的主体。正因为如此，不能够把没有完成房屋登记过户手续的房屋买受人认定为业主。
（二）物业使用人
二、业主大会的法律地位分析
业主大会究竟具备不具备民事主体地位是各国一直讨论的问题，这也是物业管理中常见的法律问题。我国的法律并没有对此进行明确的规定，仅仅在个别条款中规定了业主得通过诉讼向业主大会及业主委员会主张权利。
虽然我国要有业主团体的意思机关说、非法人团体说和法人说三种理论，但是我国的《物权法》并没有承认业主大会或业主共同体的民事主体资格，而仅仅是对业主大会的诉讼主体资格进行了认可。在这种情况下，如果将业主大会认定为法人或赋予业主共同体民事主体资格，那么，须在建筑物区分所有权的专门立法中明确规定。
我国《物权法》第76条规定了业主大会决议事项的多数表决原则。根据该条规定，业主大会的普通决议应由专有部分占建筑物面积过半数，且占总人数半数以上的业主同意。业主大会认为，依据多数表决原则，这一决定对全体业主具有约束力，即使不同意的业主也应服从。但是，这种规定对少数业益的保护没有得到足够的重视。当然，是否采用一致表决原则是一个国家物权立法的法律政策选择问题，不应对此苛责。不过，从法律政策的妥当性以及业主自治的限度来讲，未来可考虑在立法中对特定情形规定一致表决的做法。另外，可以考虑重新将业主大会设计为一个不具有法人资格的非法人团体，这个非法人团体的成员是业主，财产是业主的共有物业及其他附属设施，对外以非法人团体的财产承担责任，业主负连带责任。
[2]杜万华，辛正郁，杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J].法律适用，2009年07期
组织名称：____________________________
法定代表人：__________________________
地址：____________________________
受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：____________________________
第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方将___________________委托给乙方实行物业服务有关事宜，协商订立本合同。
第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托服务事项
第三条乙方按甲方要求提供前期介入有偿服务。
第五条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
第七条建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对甲方所有单元内发生的墙体、水、电、气，通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。
第八条环境卫生及绿化养护
1、公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站（不含垃圾消纳的管理及装饰装修垃圾收集和清运），化粪池清掏
2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，使之处于良好状态。
第九条公共秩序维护工作
1、建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含甲方产权范围内人身财产的保险、保证和保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
2、对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区。
3、维持小区的交通秩序。对本物业区域内的交通状况预测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。
4、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。
5、定期或不定期巡视、检查小区，及时采取措施以防止任何人未经乙方同意或违反本协议的约定而占用、变更、损害公共服务设施、设备，制止违反本物业的物业管理制度、本协议、《临时管理规约》的行为。
6、发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
7、消防工作，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立、消防设施的检查、维护以及定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
第十条档案资料管理
1.本物业竣工资料、图纸及接管验收档案的管理。
2.业主及非业主使用人的档案资料的管理。
第十一条房屋装饰装修管理
第十二条受所有权人委托，对小区配套设施如网球场，游泳池、会所、停车场（库）等场所进行管理。
第十三条对小区公共区域及甲方保留区域进行管理。
第十四条不定期的组织开展
社区文化娱乐活动，加强业主间的沟通和文化交流。设立小区信息栏，加强与业主的联系和消息……
第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业服务费（住宅、商业）；
2、停车（场）库车位物业服务费；
3、其它有偿服务费
4、公摊水电费及电梯运行电费；
5、物业维修资金
第十六条各项费用的调整
乙方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，并可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知业主和物业使用人
第十七条对业主和物业使用人违反物业管理方面的法律法规或《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、追究法律责任等措施。
第三章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1、审定乙方拟订的前期介入服务方案、小区物业服务方案；
2、检查监督乙方服务的实施及合同的执行情况；
3、审定乙方提出的前期介入服务工作计划、物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
4、负责制定《临时管理规约》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并在房屋销售时公示《临时管理规约》；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
6、在合同生效之日起1个月内按物业管理有关规定的比例向乙方提供管理用房（产权属全体业主），由乙方无偿使用；
（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（4）物业服务所必需的其他资料；
8、支付前期物业前期介入服务费用；按照国家物业管理条例和地方法规规定交纳空置房的物业服务费并承担逾期未付的违约金。
9、当业主和物业使用人拒绝按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
11、协助乙方做好物业服务工作和社区宣传教育、文化娱乐活动；
第十九条乙方权利义务
1、按照本合同第二章的约定标准，提供高品质、专业化的服务；
2、起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度；
3、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。
4、乙方办公场所、工作服，工具，器具，材料或其他为保证对甲方服务工作开展所必需设备材料的采买和管理。
5、依照本合同和有关规定收取服务费用；
6、可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
7、适时聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其他专业顾问和合作单位。
8、按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为进行处理；
10、接受业主的监督，定期向业主大会，业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况。
11、以物业公司名义投保，投保项目包括公众责任等险种，甲方应对其属下的产权范围内利益自行投保。
12、负责编制物业管理年度服务计划、资金使用计划及决算报告；
13、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
14、协助有关部门制止违法、违规
的行为，维护物业管理区域公共秩序；
16、乙方有权在不违背业主整体权益基础上制定、修改管理规则，并利用小区告示栏、网站、小区内部刊物（如有）等各种信息渠道予以公布，对各业主均有约束力。
第四章物业服务费用和其他费用
第二十条物业服务费构成如下；
1、小区公共秩序维护费；
2、小区公共区域清洁、保洁服务费（但所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用均未包含其中）
3、小区公共区域绿化养护、服务费：
4、小区房屋共用部位维修（小修）及保养费；；
5、小区共用设施设备日常运行、维护（小修）及保养费
6、小区公共区域四害防治费用；
7、乙方的办公管理费；
9、乙方用于为业主服务的固定资产折旧费；
10、乙方为小区公共区域所投保的公众责任险等保险费用
11、乙方用于上缴有关部门的各项零星费用：
12、乙方用于上缴有关部门管理费、税费；
13、乙方的合理利润；
14、乙方用于为业主公共利益服务
第二十一条物业服务费
1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：
（1）电梯高层物业费按建筑面积______元/平方米/月计收；
（2）商业用房物业服务费按建筑面积______元/平方米/月计收；
（3）停车（场）库物业服务费每个停车位______元/月计收；
（4）特约服务实行明码实价，双方自愿的原则。
2、缴费办法
（1）_____________（住宅商业用房）的物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业服务费差额不作退补。停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收。
（2）物业服务费应按月缴纳。甲方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金。
（3）首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业服务费，交房日期在15日之后的收取当月半个月的物业服务费。
（5）停车（场）库车位交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取。
（6）特约服务费按月缴纳。甲方在当月15日之前缴清上月发生的特约服务费用，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。
第二十二条公摊水电费
首次公摊水电费的收取是以物业对首月公摊水电核算完成后公布的缴费日期为准，交房后，无论房屋是否空置，装修，被占用，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，住宅从交房通知文书确定的交房日期起开始核算公摊水电费，按月将上月公摊水电发生情况及费用进行公布，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均公摊，每月和物业服务费一起进行缴纳。公摊水电发生情况及帐务接受业主监督。甲方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰信的滞纳金。
第二十四条甲方可以现金或转帐方式缴纳各项费用。
第二十五条各项费用的调整
乙方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，井可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知甲方后，甲方应按照调整后的费用支付。
第二十六条物业维修基金收取
物业维修资金按政府有关规定维持在一定数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业保修期满后共用部分的大，中维修、更新、改造。具体项目如下：
1、小区房屋共用部位大、中修、更新或改造：
2、小区共用设施设备（如防盗监控、消防设施等）大、中修及更新、改造；
3、小区环境配套设施（如健身娱乐设施等）的更新、改造：
4、小区公共区域绿化（如草坪、乔灌木等）更新、改造；
5、小区公共建筑（如小区大门，单元大堂、楼层及其装饰等）、道路的更新、改造：
6、用于小区非盈利性设施的大、中修及更新、改造；
7、停车（场）库共用设备设施（如监控、车管系统、风机、水泵、消防设施等）大、中修及更新、改造；
8、其它不在上列内但需由物业维修资金支付的费用，如国家法律法规规定的须由物业维修资金支付的费用。
第六章委托服务期限
第二十六条_____________由乙方根据本协议内容进行管理，为期三年（自__________“整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反合同关于甲方义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同第二章的约定，未能达到约定的委托管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章附则
第三十条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十一条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第三十二条若本协议任何条文因国家或地方法规的变更而无效、非法或不能执行时，将按照新的法律法规的要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而改变。
第三十三条甲、乙双方一致同意在履行本协议时，若发生任何争议应首先进行协商解决，协商不成的，向小区所在地人民法院
提讼。
第三十四条本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，政府房管主管部门备案一份。本协议自甲、乙双方签宇盖章之日起生效。
甲方签章：_____________________乙方签章：__________________
法定代表人：___________________法定代表人：________________
为进一步加强和规范我县物业管理工作，促进和谐**建设，根据《物权法》等有关法律法规规定，结合《**市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的通知》精神，经县政府同意，现将我县加强物业管理工作的有关事宜通知如下：
一、加强组织领导，明确职责分工
物业管理关系到广大人民群众的切身利益，搞好物业管理是加强城市管理，改善人居环境，构建和谐社会的需要。为进一步加强对我县物业管理工作的组织领导和综合协调，决定建立我县物业管理部门联席会议制度，定期研究解决物业管理工作中出现的问题。联席会议由县国土房管局牵头，计经委、建委、市政、环保、规划、公安、工商、物价、民政、消防等部门参加，涉及我县物业管理重大事项要报县人民政府审定。各街镇乡人民政府（办事处）要按照属地管理、分级负责的原则，切实加强对本行政区域物业管理工作的领导，建立物业管理矛盾纠纷协调处理联动机制，分工协作，齐抓共管，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作，同时，加大落实街镇乡人民政府（办事处）、社区居委会对物业管理企业的监督、协调力度，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。切实推进物业管理工作的健康发展。
有关部门在加强物业管理工作中的职责：
各街镇乡人民政府（办事处）要加强行政区域内物业管理的领导工作，配合国土房管局做好各小区物业管理业主委员会的成立工作，协调处理管理中的矛盾纠纷。
物价行政主管部门要根据法律法规和国家有关规定制定物业服务收费政策，完善物业服务收费标准；负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查。
建设行政主管部门要加强对物业项目的建筑工程质量进行监督管理，负责协调处理工程建设及物业装饰装修过程中的有关问题，制定住宅室内装饰装修管理实施细则，负责装饰装修队伍管理。
规划行政主管部门负责查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。
公安部门负责对物业保安组织实施监督、管理，实行备案制度；建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗；指导物业服务企业做好安全防范工作。
消防部门依法监督指导物业服务单位履行消防安全职责；及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等消防违法行为。
加强对业主自治机构印章刻制的管理工作。业主委员会刻制印章需凭所在地房地产行政主管部门出具的《业主委员会备案证明》和承办人身份证，在所在地公安机关审批后方可刻制。同时，业主委员会应当落实专人，加强对印章使用的管理，确保业主委员会正常开展工作。
环境保护行政主管部门负责依法查处经营者在物业管理区域内造成噪声、油烟等污染的违法行为。
二、加大专项维修资金归集力度，加强维修资金监管工作
房地产行政主管部门要进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理，保证维修资金足额交缴，充分发挥维修资金的效用，为物业共有部分的维修和更新改造提供资金保障。各街镇乡人民政府（办事处）、有关行政主管部门、金融机构要服务于民，采取有效措施加强维修资金的监管，确保资金安全。物业专项维修资金应在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算制度，并由县人民政府确定的国土房管局负责监管。
三、明确物业管理用房提供标准和物业管理区域划分原则
（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本，具体比例如下
物业管理用房建筑面积按上表实行分档累进计算。
物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于50平方米。
规划、建设和国土房管部门要加强对物业管理用房的配置、建设、登记、使用进行监督管理。对于新建开发项目，规划行政主管部门组织对项目的规划方案审定时，将物业管理用房纳入审查范围；建设行政主管部门在进行项目初步设计审查时将物业管理用房纳入审查范围；房地产行政主管部门在前期物业服务合同备案时，审查物业管理用房面积、位置和使用条件（物业管理企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修），并在备案证明中予以注明。县国土房管局在核发商品房屋预售许可证和办理房屋所有权设定登记时，按县房地产行政主管部门备案意见中确认的物业管理用房的面积和位置及测绘部门的测绘结果注明物业管理用房面积和位置。
（二）物业管理区域划分按以下原则进行：
配置的设施设备是共有的同期或分期建设项目，为一个物业管理区域；由两个及两个以上开发商开发建设，但配置的设施设备是共有的项目，为一个物业管理区域。
建设单位应在新建开发项目规划设计阶段确定物业管理区域。建设单位在领取建设工程施工许可证后，在办理前期物业服务合同备案时，向县房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，县房地产行政主管部门应当按照前款的规定划分物业管理区域，并在图纸上注记。
四、开展旧住宅小区综合整治试点工作，引导物业管理进入老旧住宅小区
各街镇乡人民政府（办事处）应根据实际进行旧住宅小区综合整治试点工作，改善旧住宅小区的居住条件。有条件的旧住宅小区，通过整治，给予一定的优惠政策引进物业服务企业实施物业服务；条件不成熟的，由社区居委会组织业主进行自治管理，以提高旧住宅小区居民的生活质量。
近年来，对于频繁爆发的物业费纠纷，国务院、最高人民法院先后出台了物业管理或物业纠纷的行政法规、司法解释，然而由于形势发展很快，不少实践中的问题没有具体涉及。近日，法院向社会通报了审理物业服务合同纠纷案件的情况及特点，公布了一批物业纠纷典型案例，并逐案进行点评，引导广大业主增强法律意识，有效维护自身的合法权益。
房屋质量有问题拒交物业费败诉
2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月1日，东湖公司与金海国际花园业主委员会签订物业管理合同。合同第24条免责条款中明确约定，因甲方（业主）或第三人故意、过失所致的任何损害或因乙方（东湖公司）的非职务行为所造成的损害，东湖公司不承担责任。
2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内墙面起泡和空鼓、地板变形等。程某与开发商、东湖公司、施工单位三方协商达成处理方案，但经多方多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找东湖公司协助解决事宜，东湖公司经查看监控，基于案涉小区存有死角，程某的车辆被谁所扎无法查明，遂告知程某报警解决。但程某认为东湖公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费1865.16元。东湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提讼。
法官说法
物业公司只需尽到善良管理人义务
该案承办法官介绍说，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，《审理意见》进一步规定，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。
限制业主使用电梯物业公司构成侵权
2011年7月，周先生在海安苏建花园小区购得涉案房屋。2013年12月，明德公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，明德公司为小区提供物业服务，服务内容包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并对物业服务期限、收费标准、违约金及免责事由等作出约定。2014年1月1日，明德公司入住小区并提供物业服务。
后周先生以其进户自来水堵塞，明德公司推脱给自来水公司，小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活，2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。明德公司自2015年5月多次书面催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。为此，周先生诉至法院，要求被告明德公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。
以侵权手段实现利益不受法律支持
法官介绍说，合理使用小区内的公共设施，是业主的权利，物业公司限制业主使用电梯，是一种侵权行为，虽然起因系业主拖欠物业费而引起，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，但物业公司索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。
酌减收费体现权利义务相一致原则
关键词：物业管理物业纠纷法律问题
一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因
（一）物业管理纠纷的表现
但是，随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势，且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现；
1、物业管理纠纷类型多，且形式多样
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有：（1）物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷，这类纠纷的数量较多；（2）维修公共部位费用分摊的纠纷；（3）小区停车位收费及其权属引起的纠纷；（4）业主违章搭建引起的纠纷；（5）业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷；（6）开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷；（7）业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷；（8）业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷；（9）业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷；（10）物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢？原因又何在呢？后面我们再详细分析。
2、物业管理纠纷案件逐年上升，标的额也不断增加
伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加，而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展，物业管理纠纷也在不断的上升，其原因有何在呢？
3、物业管理法律关系复杂
物业管理法律关系是众多法律关系的一种，它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范，具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。
（1）物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的，物业管理法律关系的参与人，包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。
（2）物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面：（1）物。物业管理服务的对象；（2）行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动；（3）智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如：同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”，“湖南省优秀管理示范小区”。
（3）物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系，也是物业管理法律关系的核心和关键要素，同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系，业主与业主委员会的关系，业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件，在审判实践中又无现成的依据，物业管理立法又比较落后，这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现，下面来具体
分析物业管理纠纷产生的原因。
（二）物业管理纠纷产生的原因
1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位
2、物业服务合同内容不规范
物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化，且出现不平等条款。
（1）物业公司未尽充分的安全保障义务，造成业主人身或财产受到损失
（2）关于车库、车位的归属问题
如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业主委员会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹的不可开交。
者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②
3、物业行业标准不统一
我国现在的物业管理中大量存在质价不符，收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。
4、物业法律法规和规章制度不健全
二、我国物业管理法律规范的完善
以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因，基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。
（一）明确双方定位、利益共享
在法律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体，是平等的合同主体，不能简单的定位为谁上谁下，谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改成“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。
一直以来，物业与业主之间的矛盾磨擦不断，这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中，要寻求双方的共同利益，建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到，双方在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。
有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“”的精神，采取包容，互让，友好的态度。
（二）规范合同内容，强化合同意识
物业公司和业主在签订合同时，应细化合同的内容，强化合同意识，为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。
物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障，《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司应加强安全防范，充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。
同时，业主应增强合同意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用的原则，在享受物业服务的同时，应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本，也是物业纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判准则，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以，业主在签订合同时，应当在参考物业服务合同范本的同时，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时，物业公司应主动与业主进行沟通，作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都有应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷，避免矛盾的进一步激化。
（三）完善物业服务的行业标准
物业主管部门要建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核，来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度，来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”等，使其成为一流的精英团队。
（四）加强物业管理立法、宣传与监督
在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
新的《条例》更加注意业益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。
新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为，从目前我国物业管理的对象来看，不仅有建筑物、公共场所和设施，同样也有人员的管理，建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。
随着有关物业管理立法不断健全，当业主和物业公司在发生纠纷时，便有法可依，使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。
其次，建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业，即要给业主提供专业化的服务，又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理，在管理与服务中，面临着诸多的风险。如：小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦，并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险，当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研，研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了，列明了风险责任，在出现风险事故时责任划分非常的分明，避免了因此而产生的纠纷，同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。
同时，也要加大物业管理法律法规的宣传力度，增强业主和物业使用人的法律知识，在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次，法律的监督一定要到位，这样才能避免不正当竞争行为的发生，建立公平、公正的市场竞争秩序，来促进物业管理行业的有序发展。
总之，物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出，占据有利的市场地位，才能不断发展，不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用，依法治理物业管理市场，制止不正当竞争行为，完善物管协会内各项制度，章程，从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法，当发生纠纷时有法可依，不断减少物业纠纷的发生，最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中，物业公司的服务能够溶于业主之中”。
1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页
2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月,第12页
3.《中华人民共和国物权法》,中国法制出版社.第30页
1.朝法宣：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，2006年9月
2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月
3.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年1月
4.劳动和社会保障部就业培训指导中心编写：《物业管理师》，中央广播电视大学出版社会性2004年第3版
5.张哲：《物业纠纷的膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版
6.周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期
7.湖南省房地产协会物业管理专业委员会,《湖南省物业管理论文汇编》,2005年12月
8.温平：《浅议物业管理之纠纷》，载《实践与探索》，2004年第20期
9.肖文明：《物业管理纠纷法律维权》,载中国法院网,2007年7月20日
10.张虹主编：《长沙物业管理》，长沙物业管理协会，2006年1—2版，第43页
甲方（业主大会）_________
组织名称：_________
业主委员会代表人：_________
地址：_________
乙方（物业管理企业）_________
企业名称：_________
法定代表人：_________
第一章物业管理区域概况
第一条物业基本情况
物业名称：_________；物业类型：_________；座落位置：_________；占地面积：_________平方米；建筑面积：_________平方米；四至：东至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________；其他：_________.
第二条具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。
第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：
1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；
2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；
3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯_________；
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕、_________；
6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；
7、交通秩序与车辆停放的管理；
8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；
9、物业档案资料管理；
10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；
11、装修管理；
12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；
13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第四条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：
1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；
2、_________；
3、_________.
第三章物业服务质量
第五条乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）
第四章物业服务费用
第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：
1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）
根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）
（1）住宅：_________元/月·平方米
（2）写字楼：_________元/月·平方米
（3）商业物业：_________元/月·平方米
（4）其他物业：_________元/月·平方米
业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）
本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）
乙方选择以下第种方式对物业服务资金提取酬金：
（1）乙方每月/每年按_________元的标准从物业服务资金中提取；
（2）乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。
预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算
方案主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）_________.
预收的物业服务支出应当全额用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取_________方式向业主分摊计收。
第八条业主应于_________之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。
已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前_________日内履行交纳义务。
第九条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。
第十条停车收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；
2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准提取停车管理服务费；
3、车位权属系业主的，应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准或按占地面积（包括公摊面积）_________元/㎡的标准，向乙方交纳停车管理服务费。
第十一条乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。
第十二条本物业管理区域内的会所属全体业主或开发建设单位所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费：
1、_________；
第十三条乙方经营管理会所，可按标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。
第十五条乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第十六条其他约定_________.
第五章双方的权利义务
第十七条甲方的权利义务
甲方享有以下权利：
1、监督业主和物业使用人遵守业主公约和物业管理制度；
2、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告和大中修方案的财务预算和决算，监督检查乙方各项方案计划的实施；
3、制订物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；
4、审批物业维修资金的使用项目和使用预算，负责组织对物业设施、设备和共用部分的大中修及更新、改造的竣工验收；
5、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况的报告，并定期向业主公布报告；
6、代表本业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
7、对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理；
8、监督乙方实施物业服务的其他行为；
9、实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托双方认可的专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
10、依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方应履行的义务：
1、甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；
（2）规划设计资料；
（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）物业管理所必需的其他资料。
2、协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物业服务费；
4、听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系；
5、负
责本物业区域内的物业专项维修资金的归集和续筹；
6、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
7、协助乙方对业主和使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
9、法律、法规规定的其他义务。
第十八条乙方的权利义务
乙方享有的权利：
1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；
2、按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；
3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；
4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；
6、对欠费业主停止约定服务或进行法律诉讼，直至其履行交费义务。
10、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
乙方应履行的义务：
1、履行合同、提供物业服务；
2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；
3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；
4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；
5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告（仅适用酬金制收费方式），经依法议定后组织实施；
6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；
7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；
8、实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批，并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；
14、法律、法规规定的其他义务。
第六章物业管理用房
第十九条甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积平方米，其中包括：办公用房_________平方米（含物业管理企业和业主委员会的办公用房）位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房_________平方米，位于_________.
第七章物业服务合同期限及解除
第二十一条本合同期限为_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第二十二条有以下情形之一的，可以提前解除本合同：
1、物业项目因拆迁等原因灭失的；
2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；
3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；
4、二分之一业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的。
第二十三条需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。
第八章违约责任
第二十四条乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。
第二十五条甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。
第二十六条乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的3倍标准给予业主或物业使用人赔偿。
第二十七条乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，由乙方按以下标准赔偿损失：
1、_________
2、_________.
第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金。
第二十九条双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：
1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；
2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；
3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及使用人）；
4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。
第九章附则
第三十条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。
第三十一条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。
第三十二条双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十三条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。
第三十四条本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第三十五条本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择以下方式解决：
1、向重庆仲裁委员会仲裁；
2、向人民法院诉讼。
第三十六条本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。
第三十七条本合同自起生效。
附件：
1、物业构成明细；
2、共用设施设备明细；
3、物业管理服务标准。
甲方（签章）_________乙方（签章）_________
委托人：_________委托人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
附件1：
物业构成明细
附件2：
共用设施设备明细
1、绿化面积：_________平方米
2、道路面积：_________平方米
3、化粪池：_________座
4、污水检查井：_________座
5、雨水检查井：_________座
6、垃圾站：_________个
7、公用垃圾桶：_________个
8、配电室：_________个
9、水泵：_________个
10、热交换站：_________个
11、空调冷却塔：_________个
12、煤气调压站：_________个
13、机动车库：_________个平方米
14、露天停车场：_________个平方米
15、非机动车库：_________个平方米
16、道路灯：_________盏
17、庭院灯：_________盏
18、电梯：_________部
19、共用天线系统：_________个
20、消防水池：_________个
21、信报房（箱）_________个
22、中央监控系统：_________个
23、消防箱：_________个
24、设备层：_________平方米
25、人防层：_________平方米
附件3：
物业管理服务标
（可参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定）
一、物业共用部位的维修、养护和管理
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
三、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通