上海房东们翘首以盼的“金九银十”并没有到来，取而代之的则是持续“跌跌不休”的房价，房子是越来越难卖。那都跌了这么多了，上海房价快要回暖了吗？恐怕在2025年前，都没什么希望。我来和大家分析下原因。
上海的房价究竟跌了多少？
首先，我们得知道上海房价距高点，到底跌了多少？如果从房产局的交易统计上来看，上海现在的平均成交单价只有4万元左右，平均总价在350万。这也符合大家的预期，因为这么多年来，上海卖得最好的总价段就是250-500万。
这类房子大多是板块没什么发展前途的远大新或者老破小，它们在最近的一波楼市周期中，大盘涨的时候没涨多少，下跌的时候也没跌太多。本质原因，是它们的金融属性较低，导致房价波动不大。
如果我们想了解真正的上海楼市，就不能把眼光过多地放在缺少金融属性的房子上，这会导致我们对上海楼市的认知出现偏差。简单来说，就是金山、奉贤等远郊板块，成交量大，价格低。虽然占的权重大，但这些地段是没什么价值的，研究这些房子没有意义。
所以，我找到了三个上海很有代表性的小区，通过它们的成交价变化，了解上海楼市的真实情况。这三个小区分别是上海体量最大的小区“上海康城”、内环内的大体量改善小区“中远两湾城”，以及浦东改善天花板“仁恒河滨城”。
这三个小区覆盖的价格段在500-3000万，是最符合主流刚需和改善的区间。并且，他们都是成体量的小区，成交活跃，样本量大。
如果总价段太低就会像我之前说的那样，房子金融属性太低。如果总价段太高的话，就进入豪宅的范畴了，总成交量太低，小区体量也都很小，有的半年一年才成交一两套。而且，豪宅的楼层和景观对价格的影响太大，没法作有效参考。
还有一点，就是成交价我都会使用链家网的数据，因为链家网的数据大多都是实际成交价，很少存在做低的情况。有些网签数据显示的成交价，会比实际价值少掉40%，那是因为房东和买家达成一致，为了合理避税把价格做低了，那样的数据是没有参考价值的。
说完了前提条件，我们来看看这三个小区的主力户型距离高点，各自都回落了多少。
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首先来说上海康城，它的房价峰值是在实行三价合一政策的时候到达的，我取两种常见户型作为参考。
仁恒河滨城的价格巅峰在22年的第一季度出现。
这三个小区目前的价格就是阶段性的最低价。
由此可见，这三个小区的跌幅分别为12.37%、9.98%和38.89%按照每个小区的权重都是33.3%来算，平均跌幅达到了20.41%，这一数据也与体感相近。
上海楼市的历史上，罕有这么大的下调幅度。但房价依旧没有止跌的迹象，并且短期内依旧会保持阴跌的行情。下面是这一结论的详细解析。
政策已经没法对上海楼市造成影响
“认房不认贷”已经是一个非常强力的政策了，这一政策为置换客减轻了不少压力。这一政策的力度，几乎仅次于放开限购。但市场的反响呢？仅仅是政策刚开始的9月成交量有了小幅的上涨，达到了17503套，一到十月，立马又歇菜了，变回到了15097套。
不仅如此，2023年的新房供应量那也是相当的大，今年新房已经开了12批了，大家还记得前两年各是多少批吗？
虽然说现在土拍的量也在减少，也就是未来这一两年的新盘总量（除豪宅外）大概率也会随之减少，但少了几千套的新房供应，相比起多出10万套的二手挂牌来说，那就是毛毛雨啦。
大环境不好，楼市就起不来
目前，上海楼市最大的问题是什么？是库存量还是购买力？其实都不是，最大的问题是大家的收入降低了。比收入降低更可怕的，是大家对未来的收入预期降低了。同时，收入预期的降低也会导致大家对楼市未来预期的降低。
其实在今年上半年，这一现象就露出了端倪。建设银行、交通银行、招商银行上半年个人住房贷款余额下降规模分别为729.04亿元、158.21亿元和106.46亿元。其中，不仅有“新韭菜”不肯贷款的原因，还有不少“老韭菜”提前还了贷款。
并不是所有人都缺钱，是大家不敢上大的杠杆了。敢不敢上杠杆代表着大家对楼市的信心。信心没有了，其他都甭谈。那信心从哪里来呢？当然从我们的工作收入中来，从经济环境中来。所以大环境不转向，楼市就起不来。
小标题四：明年的上海豪宅，至少会跌30%
豪宅供应，和我们预算大几百一两千万的人有什么关系？有，当然有。
你猜现在花15万单价接盘瑞虹新城的是谁？
这个容积率高、得房率低、户型一般的大型真石漆社区，为什么能在如此冷淡的上海楼市中，依旧保持如此之高的单价呢？
我知道，肯定有人给我叨叨北外滩的概念，再来一句这个年代次新房更稀缺、更保值的话。但实际上呢，是因为那些“真豪宅”在19-22年价格翻了个倍。
瑞虹新城5-8期、大宁金茂府等都是他们“豪宅涨太多买不起了，买个和豪宅沾点边的房子就当是买到豪宅了”这样“退而求其次”的选择。
那豪宅大跌，你说他们会不会受影响呢？他们受了影响，那1000万左右的改善是不是也会跟着受到冲击呢？
好了，现在可以聊另外一个问题了，为什么我说2024年豪宅会跌30%？
很简单，因为供需关系。
给各位看一下最近这几年黄浦区的住宅供应。嗯，黄浦区的新房确实很稀缺，买不到怎么办？那只能选二手了。供需关系的失衡可以让豪宅暴涨，当然也可以让它大跌。
大家知道，黄浦区在未来一年的豪宅供应量是多少吗？不说远的，近半年要上市的就有融创外滩壹号院二期、绿城外滩兰庭二期、中海顺昌玖里。这一共就是494＋167＋512=1173套，超过2021-2023年之和。
往远了看，还有嘉里金陵东路、新湖外滩源等等一众豪宅，名字都说不过来，放张图大家看吧。
供应量大，豪宅跌，很好理解，那30%是怎么得来的呢？
最近入市的黄浦豪宅，很有可能是中海顺昌玖里，预计价格16万/平。这个价格，是距它200米外翠湖天地四期的一半。
虽然超高层，虽然没有翠湖的头衔，虽然要等三年才交房，但无论如何，我16万就能买得到，大户型的格局也很不错。那翠湖四期的二手再怎么贵，也就只能值个20万出头吧，这样的价差是比较合理的。
当然又会有人要说了，那么便宜肯定触发积分啊。但大家想一想，中海顺昌玖里是1：2.5的入围比，要1280位认购者才能触发积分，再加上一起上的绿城外滩兰庭和融创外滩壹号院二期，很难触发积分的。
你们看看，这是最近上海二手豪宅的成交情况。你们看看，上海有钱人是多，但那么多货也接不过来啊。
不需要多久，那些骂新房质量差的所谓豪宅中介or经纪人，要开始说新房的好话了。（新房卖不掉，开始给中介分销，中介卖掉新房也有佣金了，新房价格低还更容易成交。）
一旦翠湖天地四期跌到了20万出头，那翠湖天地前三期的单价肯定就到不了15万了。那大家觉得瑞虹的次新房会跌到多少呢？
这都是一步步传导的，瑞虹的房价下跌也会传导到联洋、碧云、古北等优质社区，再到中远两湾城这样的千万级小区。
写在最后
前面我聊了聊目前的大环境、供需关系，然后预测了豪宅在明年的大幅度下跌，以此来论证楼市尚未到底的观点。虽然我的观点会让各位房东感到难受，但我本人对未来的楼市并没有那么悲观，因为现在除了老破小以外的大部分房子，其实还没跌到19年那会儿的价格，楼市也没大家想像的那么差，每个月近16000套的成交还不算是低得没法看。
全世界的房地产市场都是周期性的，上海也不例外。价格下跌到合理的区间，是楼市拉升的必要条件之一。并且我国依旧是一个非常依赖土地财政的国家，所以上海的房价也是有支撑的。不会一跌到底，变成曾经日本的样子。那房价的支撑点是什么呢？楼市底部的特征是什么呢？我们下期见！