一些不法公司和人员，打着“以房养老”的旗号，以权威机构名义蒙骗老人，对老人实施诈骗，导致部分老人陷入房财两空的境地
《法治周末》记者高原
“以房养老”，这项10年前被大家看好的养老政策，本来是一项缓解人口老龄化、为老人提供更好的养老补助优惠政策，近年来却频频被不法分子利用，进行非法集资诈骗。
今年4月8日，最高人民法院发布《关于为实施积极应对人口老龄化国家战略提供司法服务和保障的意见》中，明确提出要严厉打击借“以房养老”之名实施的“套路贷”等违法犯罪行为。
“以房养老”理财骗局的套路
事实上，“以房养老”的全称是“以房养老保险”。
2013年9月，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
2014年6月23日，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即“以房养老”）试点，试点期为两年。
这种保险的商业逻辑就是老人将房屋抵押给保险公司，保险公司按月给老人钱，老人去世后，保险公司对房屋进行清算。
不过，在实践中，“以房养老保险”并没有收获预期的效果，北京市一家保险公司的工作人员告诉《法治周末》记者：“对保险公司来说，这个业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在许多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，很难盈利。”
她介绍，根据产品设定，老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩。房屋评估价格是按照合同约定的，不能更改。不管房价涨还是跌，保险公司都要按照约定的金额给老人发放养老金。如果房价大幅下跌，保险公司就要承担很大的风险。
保险公司的“不热情”给一些不法公司留了空子，这些不法公司和人员，打着“以房养老”的旗号，以权威机构名义蒙骗老人，对老人实施诈骗，导致一些老人陷入房财两空的境地。
中国政法大学民商经济法学院副教授王雷在接受《法治周末》记者采访时表示，老年人住房反向抵押养老保险（“以房养老”）本来为“名下有房产、手中无现金”的老年人提供了一种养老思路，帮助老年人获得“养老钱”。
但是，“以房养老”套路贷诈骗却借“以房养老”之名实施“套路贷”等违法犯罪行为，导致参与其中的老人不仅没拿到养老金，还失去了房产。
2021年重阳节当天，中国消费者协会发文提醒老年人：“以房养老”理财骗局的基本套路是，忽悠老人将房子抵押贷款，然后将贷到的款项投资于号称每月可得高息的“理财项目”，老人将房产处置权交给理财公司。最初每月老人能收到相应的回报，但没过多久，不仅收益和本金得不到归还，连自己的房子也被强制过户。
有媒体做过不完全统计，仅北京地区陷入涉房理财陷阱的房主就超3000人，且大都为老年人。
“让老人沉睡多年的不动产动起来！”这是北京普伴投资管理有限公司旗下北京普伴金融服务外包有限公司推出的一款名为“稳贷宝”的房产盘活理财服务的宣传语。正是这一打着“以房养老”名义的“稳贷宝”，令涉及175套房产的房主，面临“钱房两空”的困境。
最终，普伴公司爆雷事件涉案资金12亿元，众多投资者深陷其中。
《21世纪经济报》曾经报道，2018年，47户北京老人被骗上亿元，这些本该颐养天年的北京老人，在参加“以房养老”理财项目后，失去了安身立命的房子，有人甚至背上了巨额债务。其中，只有两位老人通过民事诉讼追回了自己的房子。
“此类公司和团伙通常会以某理财公司代理人或业务员的身份向老年人介绍理财产品，说服老人通过抵押房产获得抵押款进而投资所谓的理财产品，承诺老人4%至6%左右的年化收益；而另一面，此类公司和团伙又会将老人的房产抵押给第三方，并许给第三方12%至24%的高额利息，最后在收取足够抵押款后携款跑路。”北京市打击非法集资工作领导小组办公室此前对此类案例危害性具体解释道，“由于抵押合同主体分别是老人与第三方，因此，抵押房产的老年人通常成为第三方讨债的对象。”
多方发力打击骗局
王雷表示，“以房养老”套路贷存在5点法律特征，第一是存在复杂的合同架构，如借款合同、抵押合同、委托合同、代为还款合同、养老服务协议等，形成法律闭环，老年人难以具备相应的专业判断能力。
第二是实施套路贷的经营者在经营活动中经常夸大宣传、宣称自己有官方合作背景，获取老年人的信赖。
第三是实施套路贷的经营者经常安排其工作人员作为代为办理房屋出售或者抵押登记手续等全套事务的受托人甚至出资方。
第四是套路贷所涉及受害人人数多、金额大，形成脱离监管的巨额“资金池”，常涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等刑事犯罪。
第五是需要通过穿透式审判理念，结合证据链，透过现象看清套路贷的本质，认定恶意串通合同无效、以欺诈方式订立的合同可撤销或者老年人不具备交易意思表示而合同不成立等。
对于养老领域非法集资突出问题，各方也在发力打击。
深圳市打击和处置非法集资领导小组办公室、深圳市民政局去年3月曾经联合发布《关于防范借养老服务之名吸纳公众资金的风险提示》。其中介绍道，当前，社会上的一些企业、公司平台及个人打着养老服务名义以高额回报为诱饵，利用多种手段，吸引广大群众进行投资。
今年2月24日，新修改的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中，新增“以提供‘养老服务’、投资‘养老项目’、销售‘老年产品’等方式非法吸收资金”情形作为以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
广东财经大学法学院教授陈建清在接受媒体采访时表示说，以提供“养老服务”、投资“养老项目”、销售“老年产品”等为由的非法吸收资金方式是当前养老领域非法集资的突出形式，将其纳入非法吸收公众存款定罪处罚情形，是对现实中关于加强养老诈骗犯罪打击力度的具体回应。
“上述司法解释明确列明养老领域非法吸收资金形式，使得惩治以‘养老’为名的涉诈违法犯罪行为的法律依据更具有针对性，更加明确、具体和务实，有利于净化养老市场，打击养老领域违法犯罪行为。”陈建清说。
王雷在接受《法治周末》记者采访时还表示，民法典实施后，房屋所有权人还可以通过设定保留居住权的房屋买卖，以实现“以房养老”，相对比于保留居住权的住房买卖而言，住房反向抵押养老保险中的保险公司无法直接取得住房的所有权，居住权制度是法律对老年人“以房养老”提供的重要法律措施。