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2023.08.25湖北
第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点
基于开发流程，第二篇主要分析房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;
第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示;
第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。
《房地产项目开发一般流程》
(一)土地获取阶段
1、土地获取方式
土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。
目前土地使用权获取方式可分为三大类:通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。
2、土地获取流程
房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2:
a、首先进行土地竞拍前准备:包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;
b、支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;
c、竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》;
d、凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;
e、在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。
3、获取土地阶段的会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为:
(2)土地用于赚取租金或资本增值:应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下:
4、获取土地阶段的税务处理
房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目”。
(二)开发建设阶段
1、房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段:项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
2、开发建设阶段承包合同
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三种承包方式:包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。
(三)销售(预售)阶段
1、销售(预售)条件
根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：
根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件:
2、销售(预售)流程
房地产企业商品房预售的一般主要流程如下:
3、预售阶段的会计核算
房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。
诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。
定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款(实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款)，属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。
《抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析》
一、房地产企业经营特点
房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比，房地产企业具有以下特点:
我国房地产企业经营业务内容复杂，业务囊括了从征地拆迁开始到最终售后服务的全过程，平均商品房开发周期约为四年，且各开发阶段都需要投入大量的资金，因此房地产企业对于“货币资金”的需求强烈，“经营性现金流”支出和收入规模巨大，负债经营程度高。受房地产企业开发产品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、“投资性房地产”等科目中的归集和计量方式或有不同。房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的主要科目。此外，地价的持续攀升使得合作拿地并进行后续开发成为房地产企业增强土地市场竞争力的一种选择，“其他应收款”、“其他应付款”等科目对于分析房地产企业愈加重要。
(一)货币资金
1、房地产企业货币资金的构成及特点
货币资金是企业存量资产中停留于货币形态的那部分资金，主要包括三个类别:现金、银行存款和其他货币资金。企业的经营从某种角度来讲，就表现为货币资金的流转，而由于房地产企业技术壁垒较低，同时在整个业务流程中对资金的需求规模巨大，因而货币资金管理对于房地产企业起着至关重要的作用。
货币资金科目中的其他货币资金包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款和外埠存款等。对于房地产企业来讲，其他货币资金以按揭保证金为主，由于房企对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，因此直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金处于受限状态，短期内流动性较差。
房地产企业通过申请开发贷募集资金，银行会设立监管账户，销售回笼资金通常直接进入监管账户，只能根据主体结构的建设阶段时点进行支取，因而流动性受限。而其他融资渠道获得的资金，例如在银行间市场发债或是采用定增方式，募集资金都将进入监管专户，限定资金使用用途，只有符合规定才能够支取，对于这部分货币资金是否有受限需通过企业访谈、或调研做进一步的确认。
(二)存货
1、房地产企业存货的构成及特点存货指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。房地产企业存货包括以下6类:
不同企业资本化利息的披露方式不同，部分企业或在审计报告中直接披露当年资本化利息规模，而对于未披露本年度资本化利息金额的企业，可以通过公式进行计算:
本年度发生金额=累计数-上年末累计数+本年度结转出金额
房地产开发企业对开发产品进行销售，在确认收入的同时，需将存货结转成本。但由于房地产企业产品内部的不同部分，例如，不同的楼层、朝向与户型，公摊面积，以及车库等销售的价格和分摊的比例难以确定，因此，对于成本结转的比例是否合理很难判断，受此影响，我们认为房企毛利率水平的短期波动很难真实反映项目的盈利水平，对于房企项目的分析还是着重考虑整体项目成本及运营能力。
由于房企主要的融资途径，除直接融资外，都需要其在售项目的土地或者楼盘进行抵押，所以房地产企业存货受限比例普遍较高，进一步影响其资产流动性。
（三）其他应收、应付款
1、其他应收、应付款的构成
由于政策对于上市公司与控股股东及其他关联方的资金往来监管力度较强，严格限制控股股东及其他关联方与上市公司发生的经营性资金往来中，占用上市公司资金，同时，上市公司被关联方占用的资金，原则上应当以现金清偿。因此上市公司相对于非上市公司，其其他应收、应付款规模控制更为有效。
（四）有息负债
1、有息债务的构成及特点
房地产企业有息债务的绝对规模大，杠杆率不仅反映了其可能的经营风险，也说明了其未来发展的可能弹性。
房地产企业的融资渠道包括银行贷款、债券融资、股权融资、信托融资、金融租赁融资等方式。由于房地产行业是资金密集型行业，债务规模巨大，高昂的融资成本会大幅增加项目开发的成本和支出压力。
（五）预收账款
1、预收账款的构成及特点
房地产企业通过预收账款核算企业按照合同约定或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金。与企业的有息负债、应付款项等债务不同，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，同时，在一定程度上可以缓解企业的现金流压力，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力。
(六)经营活动现金流1、经营活动现金流构成及计入要求房地产企业的经营活动主要包括:销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等等。房企经营活动产生的现金流入主要为销售商品房、转让土地、提供劳务收到的现金以及收到的租金等;而现金流出主要表现为发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金，以及经营租赁所支付的现金等。
(2)经营活动净现金流规模
通常情况下，由于房企项目投资规模庞大，经营活动现金流流出规模大于流入规模，净额多为负值，只有在销售明显回暖的情况下，会得到一定程度改善。
销售商品、提供劳务取得的现金体现房地产企业销售资金回笼情况，购买商品、接受劳务支付的现金核算企业本期项目投资的实际支出情况，通过二者规模的比较，我们可以看出企业的投资缺口，从而判断企业的筹资压力。
其他与经营活动有关的现金流主要反映企业合作开发或是与关联方交易的实际回款情况，通过支出与收入的规模对比，可以判断企业对外部资金的占用能力。
《解密“明股实债”模式及信用分析启示》
我们给出的“明股实债”定义为:投资方以股权形式进行投资，但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益，以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息(固定)收益的刚性实现为要件。
一、“明股实债”交易结构
“明股实债”交易过程一般包括认购、投资入股、退出三个环节，银行理财、集合信托及保险资金是目前存续的“明股实债”类投资的主要投资方;股权投资主体(SPV)形式主要有股权投资计划、信托计划及私募股权投资基金等;退出方式主要有回购、第三方收购、对赌、优先/定期分红等。
从交易结构来看，股权投资主体(SPV)及母公司或实际控制人出资成立项目公司，SPV主体可以是资管计划、信托计划或、私募股权基金或以上几种的多种嵌套，项目公司可通过分红等形式来进行收益分配，最终房地产项目公司或其股东可能按照补充协议的约定对投资者持有股权进行回购。
1、股权投资模式
股权投资模式下，由基金公司或证券公司设立资管计划，投资者通过资管计划以股权投资的形式入股房地产项目公司，并通过项目公司分红来进行资管计划的收益分配，房地产项目公司或其股东可能约定对资管计划持有股权进行回购或特殊分红条款(如资管计划作为优先级股权约定一系列优先分红和投资本金保障机制，项目公司母公司作为劣后级股权获得剩余收益，承担更大风险)。
2、信托计划投资模式
信托计划投资模式下，由信托公司设立信托计划，信托计划投资房地产项目公司形式包含发放信托贷款、股权投资、可转债、购买特定资产收益权等，再通过房地产项目公司进行还本付息、项目分红、回购等方式来退出投资。
3、私募股权基金投资模式
私募股权基金投资模式下，一般由项目公司母公司或实际控制人作为GP，享受基金劣后收益，投资方作为LP，享受基金优先级收益，私募股权投资基金以权益投资方式投资房地产项目公司，仍以特殊分红条款或回购等方式来进行退出。
4、多层嵌套模式
由于几种股权投资主体在监管、投资限制和投资范围方面有所不同(见表1)，同时受“通道”业务监管趋紧，针对投资主体部分可嵌套多个金融产品以进行监管套利;例如，投资人购买银行理财产品后，银行再通过券商定向资管计划购买单一信托计划并最终投向项目。
二、“明股实债”有关案例分析
(一)案例一
A房地产公司与B资本和C基金共同设立房地产投资基金，投资A房地产公司及其下属子公司所持有的商业地产项目，交易结构如下图:
从投资主体退出方式看，主要依照《合伙企业法》的有关规定，但B作为普通合伙人，可以同意C退伙;从收益分配看，收益分配有一定顺序，C为优先级，A和B为劣后级，在C达到投资回报后，B可以同意C退出，而C作为B的全资子公司，与B利益一体化(B作为C的收益平台)，且C作为优先级，“直至达到投资回报”，则说明投资回报为固定收益;从投资主体权利来看，合伙事务主要由B执行，但从实际上看，A仍为旗下商业地产的实际运营主体，实际风险报酬尚未转移，且A可通过运营影响其在基金中的回报，故A仍应将商业地产项目纳入其合并报表。综上分析，该案例中的融资符合“明股实债”的特征。
(二)案例二B为A房地产公司的全资子公司，B公司和D资管共同出资设立C项目公司，原始持股比例分别为66.67%和33.33%，随着房地产项目建设的推进，B和D决定向C公司增资，增资后持股比例分别为44.83%和55.17%，交易结构如下图:
从投资主体退出方式看，每6个月D都有退出选择权，且退出方式为项目公司母公司回购;从收益分配看，虽然C公司单体报表净利润为可变数，但累计分红金额却有最低投资回报率限制，从跨年度收益分配额来看，仍为保底固定收益;从投资主体权利来看，D公司对项目公司行使运营监督权，虽然在股东会和董事会均有一票否决权，但主要是为保障自身利益的条款设定，虽然增资后D的持股比例超过50%，但仍应由实际操盘方B房地产公司并表。综上分析，该案例中的融资符合“明股实债”的特征。
三、“明股实债”对房企偿债能力的影响及信息获取建议
(一)“明股实债”对房企偿债能力的影响
房企运用“明股实债”融资方式对其偿债能力的影响也具有一定的“隐性”具体如下:
1、“明股实债”融资能优化财务报表，增强表内融资能力，使得房企加大杠杆，推高负债风险。
2、“明股实债”融资为一种隐性债务，会造成对房企偿债能力的高估，“偿还”时仍会影响房企实际现金流，造成一定流动性压力。
3、监管政策对“明股实债”融资全面收紧，滚动风险明显加大。
4、应根据“明股实债”是否并表和真实列报属性判断来对其进行调整，以尽量真实反映房企的债务负担。
由于在合并报表层面权益化“明股实债”投资有诸多好处，审计师对于每个项目的具体条款的判断因人而异，而外部报表使用者又无法通过公开渠道获取全面条款(上市房企会披露合作协议主要条款，但隐性合同一般无法获取，部分房企该类项目较多，公告繁多不便于全面核查)，从去杠杆、防范金融风险的角度，加强房企“明股实债”信息披露或在有条件的情况下，债券投资者尽量获取以下信息，具有重要意义:
1、不存在表外负债的承诺，所有房企能实际控制的项目公司均已经完整地纳入合并报表;
2、根据条款实质判断属于“明股实债”融资的规模和平均利率水平;
4、该类融资的预计偿付的期限结构以及偿付安排，项目总收入预计对各期需要偿还的实际债务的覆盖程度;
5、该类融资滚动/替代安排情况;
6、在其他应收、应付款科目，筹资活动产生的现金流量有关明细科目
《财务分析指标优化与体系建立》
一、营运能力指标
一般指标
营运能力是指企业对其资产管理、运营的能力。一般企业财务分析中，衡量营运能力的指标如表1。
一般企业的运营效率衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、存货周转率
首先，房地产企业资产以存货为主，但由于房地产企业开发周期较长，当期结转的营业成本主要对应以前年度的存货资金投入，周转效率的变动情况较为滞后，比如2016年房地产市场强势回暖，但当年结转的营业成本和存货可能大部分为2015年出售的项目，故房企存货实际周转大幅好转但未体现在衡量指标的变动上;其次，房地产存货主要构成包含开发成本、开发商品，其中土地成本占比较高，如果当年房企大量购置土地，则存货余额异常增长会影响当年的存货周转指标，造成存货周转率下降的表象，但土地储备尤其是优质土地储备，是房企未来发展的重要基本条件，所以存货周转率的暂时下降不一定为不利变动;再次，房企房地产项目销售时点为取得预售证，各地预售条件不尽相同，从存货结构上看，开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，开发成本为在建尚未竣工的项目资产(但也有可能已经取得预售资格)，故存货总额的周转率相对房企真实可售项目的周转率较低。
B、应收账款周转率
房地产企业销售模式为“预售制”，销售定金、首付款、按揭贷款和全款均计入预收账款科目中，继而结转为营业收入，若仍有在途购房款或提前确认收入的情况，在确认营业收入、冲销预收账款的同时将差额确认为应收账款，故房企应收账款规模不大，其回收变现对房企持续运营能力影响不大，故该应收账款周转率意义不大;同时，房企营业收入为确认前期销售项目的结果，而应收账款余额则为当期末尚未收到的款项，指标分子、分母在期间上具有一定不匹配性。
C、流动资产周转率
流动资产的运营效率由各项流动资产运营效率决定，房企资产结构以流动资产为主，流动资产又最主要由存货构成，因此存货周转率可以成为流动资产周转率的替代衡量指标。
D、非流动资产周转率
房企非流动资产占比相对流动资产较低，指标适用性较差。
E、总资产周转天数
总资产周转天数取决于各项资产的周转情况，总资产周转天数的纵向比较可以分析各项资产周转变动对总资产周转效率的影响。
F、资产收入比
资产为公司占用的资源，资产收入比越低，说明每1元收入所需要的资源越少，资产周转效率越高。
二、盈利能力指标
盈利能力是指企业利用资源获取利润的能力。一般企业财务分析中，衡量盈利能力的指标见表3。
一般企业盈利能力衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、毛利率
房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，有一定的滞后性，但近几年毛利率水平处于行业的位置和趋势仍有一定参考性。
B、期间费用率
期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，销售费用为当期费用支出，但营业收入为结转以前期间的销售，期间对应关系不强;财务费用为费用化的财务利息，但房地产企业利息大部分资本化，资本化利率仍需要在当期支出，财务费用较难反映出房企当期的真实财务负担水平，但近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力。
C、净资产收益率
D、总资产报酬率
总资产报酬率较为全面衡量了全部资产的盈利能力，但需注意总资产容易受到特殊情况的影响，如当年大量购置土地或者进行并购，总资产报酬率会出现一定波动。
E、EBIT利润率
该指标不考虑利息和税收，包含非经常性损益的利润总额，能反映企业的综合盈利能力。
F、销售净利率
对于房地产行业来说，净利润和营业收入均为滞后指标，主要反映以前期间的销售盈利水平，适用性较差。
三、杠杆水平指标
财务杠杆水平反映企业的财务负担，杠杆水平的高低体现了企业财务政策的谨慎程度，一般衡量企业财务杠杆水平的指标如表5。
一般财务杠杆水平分析指标的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、资产负债率
由于我国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项，交房后预收账款结转为相应的营业收入，企业无须对外实际支付现金清偿，并且预收账款为企业带来大量现金，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力，因此预售账款不同于一般的债务，一般企业的资产负债率指标会高估房企杠杆水平。
B、净负债率
该指标反映净债务和股权资本的相对关系，即所有者权益的净债务负担，对于债权人来说，该指标越小越好
C、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率
是指扣除应付款等经营性负债后企业对应的杠杆比率，反映公司有息债务水平，但房地产开发企业有较大规模以工程款为主的应付款项，这部分偿还刚性亦较强，因此以全部债务/长期债务资本化比率来衡量刚性债务负担水平不够全面。
四、偿债能力指标
(一)短期偿债能力指标一般指标
一般衡量企业短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率和现金比率，具体如下：
一般衡量短期偿债能力指标对于房地产行业的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、流动比率流动比率并不能很准确的反应房企的短期偿债能力，主要原因有三个:
一是房企流动资产大都以存货为主，由于房企存货开发周期较长，存货短期变现能力较差;二是存货在计价时通常采取历史成本原则，正常情况下房企存货的成本与市价相差甚多;三是流动负债中包含大量预收账款，预收账款并不需要现金偿还且为无息负债。
B、速动比率
同理，速动比率虽然去除了流动性较差的存货，但仍不能排除预收账款的影响，因此对房企短期偿债能力的判断仍存在一定的偏差，若将预收账款从流动负债中剔除会更准确。
C、现金比率
现金比率只量度所有资产中最具流动性的项目，是三个流动性比率中最保守的一个，但是同样没有排除预收账款的影响。
2、指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业短期偿债能力指标的分析，我们对衡量房地产企业短期偿债能力的指标做了以下调整和补充，其中调整后的速动比率和现金比率为速动比率和现金比率的调整指标，现金类资产/短期债务和经营流入量/(流动负债-预收账款)是补充指标，具体如表8所示:
A、调整后的速动比率/现金比率
在一般速动比率和现金比率的基础上，剔除预收账款的影响。
B、现金类资产/短期债务
C、经营活动现金流入/(流动负债-预收账款)
该指标不同于上一个指标从某一时点考察企业短期偿债能力，而是从期间的角度，以期间现金流量来反映企业当期偿付短期负债的能力。
(二)长期偿债能力指标
1、一般指标
一般衡量企业长期偿债能力的指标有EBITDA利息保障倍数和全部债务/EBITDA等，具体如下:
一般衡量长期偿债能力指标对于房地产行业的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、EBITDA利息保障倍数EBITDA近似为使用利润总额调整利息、折旧和摊销后的经营性现金流，但房企结转收入和成本后产生的利润与销售回款时点不匹配，相对滞后，与可用于偿债的现金关联度低。
B、全部债务/EBITDA
该指标同样有利润与销售回款不匹配的问题，但长期来看，该指标的意义在于衡量根据公司当期的近似经营性现金流，能够清偿全部债务需要的大致年限。
基于以上对一般企业长期偿债能力指标的分析，我们对衡量房地产企业长期偿债能力的指标做了以下改进和补充，其中现金利息保障倍数为EBITDA利息保障倍数的替代指标，(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务和可动用授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道为补充的财务和经营指标，具体如表10所示:
A、现金利息保障倍数
经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税为现金流化的EBITDA，而分子也采用了利息的实际现金支出，弥补了EBITDA利息保障倍数利润和现金流不匹配的缺陷。在现金流量表中，利息的现金支出体现在筹资活动现金流出项下的分配股利、利润或偿付利息支付的现金中，不能得到单独的的付现利息支出数据，同样付现所得税体现在经营活动现金流出项下的支付各项税费的现金中，亦不能得到单独的付现所得税数据，故该指标在计算上存在一定难度。
B、(现金类资产+存货+投资性房地产-预收款项)/全部债务
从长期来看，全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此我们补充房地产企业的核心资产对全部债务覆盖程度来衡量长期偿债能力。典型的房地产开发企业资产主要集中于存货之中，土地储备、未完成的建设项目等以房地产开发成本或房地产开发产品的形式存在，现金类资产为流动性很高的资产，而投资性房地产往往有较高的变现价值，同时剔除已经以预收账款形式变现的资产部分，即为长期来看房企的核心偿债资产。
C、可动用授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道
该经营指标需要注意的是，可动用授信额度能够反映房企可动用融资空间，但在公司经营情况较差的情况下，可能并不能真正获得贷款，同时如果债券等融资渠道政策收紧或利率大幅上行，虽然房企拥较多已注册但尚未发行的融资工具额度，但仍可能面临实际发行困难的处境，房企剩余融资空间需结合实际情况来分析。
五、发展能力指标
(一)一般指标
企业发展能力是指企业扩大规模、壮大实力的潜在能力，又称成长能力，一般主要通过总资产增长率、收入增长率等指标来衡量。
A、总资产增长率
房企资产中存货占比较大，总资产易受土地拓展、收入结转节奏等非年度效益因素影响，同时如果存货的增长是由存货去化不畅引起的，则总资产增长为无效增长。
B、收入增长率
C、资本积累率
“明股实债”的融资方式会增大房企的所有者权益，但少数股东权益并不能作为母公司偿债的保证，用归属母公司所有者权益计算更为准确。
(二)指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业发展能力指标的分析，我们对衡量房地产企业发展能力的指标做了以下改进和补充，其中销售增长率为收入增长率的替代指标，调整后的资本积累率是资本积累率的调整指标，土地储备倍数是补充的经营指标，具体如表12所示:
A、土地储备倍数
六、核心财务指标体系和主要财务指标分布情况
根据上述房地产行业适用的财务评价指标，考虑数据的可得性，筛选了在实际操作中常用的指标构建了核心财务指标体系