虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
1.1业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷
通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满，其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时，向物业索赔，但物业管理公司对此问题拖延不予处理，最终导致纠纷产生。
1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷，其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化，导致业主不满进而发生纠纷。
2住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：
2.1物业管理法规不够完善
2.2物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.3部分物业管理公司从业人员综合素质较低
3解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：
3.1加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
3.3明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
3.4积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷
1.1“候鸟”人群住宅小区物业管理存在的问题
1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题
1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。
1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题
2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策
2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策
2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。
2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策
2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策
2.4三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题解决对策
路房改房如何推行物业管理。
关键词：房改房物业管理
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流，对管内房改房推行物业管理？本文作一探讨。
一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
3.有偿服务，房管转制实现大突破
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
配备专职的收费人员，定期对收费员的工作进行督促，每月对收费情况进行总结、分析，了解住户不交费的理由、原因，一方面不断规范自身的管理行为，提高管理水平；另一方面采用上门做工作，逐个击破的方式，有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布，增加费用收支工作的透明度。
在物业管理中，工作人员的工资并不高，这主要是因为物业管理的人工成本比较低，而且物业管理并不是暴利行业，而且物业管理的技术含量比较低，所以，工作人员的薪酬并不高。如果物业管理单位收取过多的物业费，则会使小区的业主承受过重的经济负担，所以，物业管理并定位为非暴利行业，这也是物业管理的基本定位。物业公司与业主属于雇佣的关系，业主只需要一次清物业费，而无需缴纳额外费用，所以，物业公司的利润比较低。另外，合理收取物业管理费对社会发展有着重要意义，物业管理单位的成立，可以缓解我国就业难的形式，而且还能提高小区的品质，有利于美化居民的生活环境。所以，对物业管理的定位，应该是非暴利行业以及吸纳低廉劳动力的行业。