直到，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。
3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。
本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。
此物管法制定有五项重点：
1、前期物业管理；
2、业主、业主大会与业主委员会；
3、物业服务；
4、物业的使用与维护；
5、法律责住。
1、做为物业公司一名工程管理人员，总工办一位电梯专业工程师一定要按公司要求执行，认真学习物管法，把物管法运用在实际工作中，确保物业公司及业主权双方权益。
2、在工程前期物业接管时，定要物管法所规定执行。电梯专业包括：资枓（各种合格证、报告、注册表、各种安装图）设备设施（运行状况、是否有缺损件、机房是否达标）顾问报告应存档，对质保期內存在问题要存档。
3、为了确保各项目电梯正常运行，电梯专业定期给各项目工程部管理人员专业培训，提高了工程部管理水平，加强对电梯维保监管力度，减少业主投诉。
4、去项目检查发现问题，安全隐患及时与各方沟通解决，多次提出一些建议，针对出现问题发文提醒项目。
5、技监局年检所提出整改问题，物业工程部电梯监员一定要按时要求维保单位整改完成，各项目工程部电梯监管员每年组织电梯维保单位定期做电梯困人应急救人演练并有详细报告。
6、要求各项工程部一定要按维保合同执行。
物业公司；内部控制；财务管理
企业的财务内部控制对于企业的内部控制工作来说是一个重要的组成部分，也是企业能够在各方面实行有效管理的重要保证。近年来，我国物业管理公司迅速发展，整个行业也是处在一个快速成长的阶段。但是，较快的发展也会给企业的管理带来一定的挑战，尤其是在财务内部控制问题上，更需要企业的重视。我国房地产企业的迅速发展带动了物业管理公司的发展。由于物业管理公司业务性质的特殊性，其收入呈现出少次多量的特点，支出呈现出零且杂的特点。这就给公司的内部控制带来了极大的难度与挑战。同时，因为物业管理公司的收入只占集团总收入较少的一部分，因此其内部控制更是很难得到重视，从而给企业的财务管理带来巨大的风险。通过对物业管理公司发展中财务内部控制中所存在的问题进行分析，可以考虑建立财务内部控制中需要注意的关键点，才能促进物业公司财务内部控制的发展，保证企业更加稳步的发展。
(一)财务人员的内部控制意识不足
物业管理公司有两种主要的建立模式，一种是独自成立的公司，与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系，另一种是由房地产开发企业集团建立的公司，与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下，物业管理公司的规模一般比较小，因此对于公司的财务管理，管理者并不能够给予足够的重视，这就使得财务管理中存在着诸多漏洞，给公司的财务活动带来风险。后一种模式下，由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的，其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分，因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务，并且相对于房地产企业的财务管理，对于物业管理公司并不会给予足够的重视，也造成了物业管理公司财务风险的增加。物业管理公司财务人员的内部控制意识不足，一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视，另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。
(二)财务管理的内部控制体系不够健全
正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视，所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面，传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争，开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定，加上市场竞争的意识薄弱，造成了亏损较为严重的情况；另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些，但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善，使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看，归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题，许多物业公司并没有引以为戒，仍然执行原有的内部控制体系，更有甚者，甚者完全没有内部控制体系，整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责，而企业股东只会过问企业的利润等综合数据，这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间，给公司的财务安全造成极大的威胁。
(三)内部控制措施执行的有效性不足
在企业现代化的过程中，也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性，并且给予重视，编制了本公司较为健全的内部控制体系，这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小，而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现，内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小，因此股东具有很大的发言权，公司的大股东向公司借去数额不菲的借款，同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件，导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的，更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施，才能真正实现对公司财务的管理与保护。
(一)提高财务人员的内部控制意识
财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识，物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时，将其内部控制意识作为考察的一个重要方面，提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求，而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员，这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司，在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想，将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会，让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来，在全公司养成内部控制的风气，在提高整个内部控制水平的同时，一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈，企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。
(二)建立健全内部控制体系
内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立，尤其是财务部门的内部控制，国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件，结合本企业经营活动的实际和特点，针对本企业的真实情况与存在的'问题，制定适合本企业财务部门的内部控制措施，并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时，物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善，贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施，并且加以学习利用，能够将其消化吸收，为己所用。此外，物业管理公司在制定内部控制体系时，应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动，通过加强企业内部的内部控制的综合应用，在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系，加强各个部门之间的相互监督力度，推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。
(三)加大内部控制的执行力度
具备了完善的内部控制体系，同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员，更为重要的是内部控制的贯彻实施，这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先，物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算，并且确保预算的合理性，符合本企业经营活动东的实际。其次，在新的一年中，企业应当以此年度预算为蓝本，严格执行企业的年度预算。最后，企业在预算的执行过程中，应当及时发现问题，并且对预算适时做出调整，以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度，还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。
财务管理的内部控制是公司实现经营活动现代化的重要保障。物业管理公司也应顺应时代发展的需要与国家政策的要求，制定出适合本企业的财务管理内部控制体系，同时将内部控制能够有效的实现。
[1]翁建。试论物业管理企业财务内部控制[j].企业导报，20xx(01).
[2]向茂琳。浅探物业管理公司的财务内部控制[j].新经济，20xx(05).
[3]王国丽。物业管理企业财务内部控制探讨[j].长江大学学报(社会科学版)，20xx(11).
目前，枣庄市共有物业企业210家，其中一级4家、二级16家、三级及三级暂定190家，从业人员1.5万余人。近3年来，全市住宅小区物业管理覆盖率由40%提高到50%，已经建立了前期物业管理招投标制度、住宅专项维修资金制度、住宅物业质量保修金制度、物业合同备案制度、业主委员会备案制度等管理制度。针对住宅小区物业管理普遍存在的问题，枣庄市积极开展调研工作，梳理问题并研究解决办法，探索推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。
互联网1995年进入中国，在这三十年里飞速发展。现代企业都在经历一个移动互联网时代，互联网思维的应用在于提升沟通效率，消除距离，这正是互联网对传统行业的最大冲击。
面临各种环境的巨大变化，物业管理行业面临着大的变革，行业存在着以下几个问题：
（一）行业内公司整体设施运作不理想，维修保养不得力。物业所服务的建筑的建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理公司不能够预防、及时发现问题。
（三）服务水平偏低。大部分物业公司缺乏良好的自主服务意识，物业公司以“管理者”自居，引起物业公司与业主的纠纷；业主不能及时进行沟通交流和信息反馈，导致物业公司和业主的矛盾不断激化。
在新的市场形式下，物业管理行业的转型已刻不容缓。物业管理公司运营模式的建立主要从以下几方面进行：
（一）物业管理企业转型的基础
1、转变物业管理方法。运用现有的互联网技术，应用于物业管理的设施系统和管理系统，比如车辆管理、楼宇对讲、安全监控、车位管理、互联网服务平台等，用先进的技术设备代替人力，压缩管理成本。
2、通过互联网拓展服务内涵。通过拓宽服务领域、项目服务多业态化、利用物业资源开展经营服务、积极介入资产经营服务等。创造更多的价值，取得更好的经济效益。
3、物业服务模式更要转变。传统的物业管理服务主要依靠人工的实际操作，需要的人力资源较多，服务流程复杂、滞后、收缴费用与设备维护繁琐，运营困难。物业服务企业通过社会化、市场化的途径分工合作实施专业化、精细化服务，开展无限的衍生或定制服务。
（二）物业管理经营引进互联网思维
1、互联网+物联网打造智能社区。对于物业行业转型的方向，一个云端服务器，n个终端app，通过物联网技术，将人与物连接起来。手机app呼叫物业服务、缴纳各种费用、评价物业服务、预约电梯等功能，提高物业服务企业的服务水平。
2、引进电子商务，打造社区020。物业服务企业根据自己的业主资料及信息的资源优势，打造自己的数据库。物业管理企业互联网平台及相应的app系统，集成包含业主的衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区信息系统商圈。社区电子商务可以进行线下体验，线上交易，送货上门。
物业管理企业未来发展趋势必然会向着智能化与互联网思维化发展。物业管理企业在运营过程中将运用现代互联网技术、系统自动控制、网络通信技术等技术组成的系统，对物业管理企业整体运营进行管理。全面提升企业效率，实现规模化、节约化、可持续经营模式。
：伴随着物质生活水平越来越高，人们对于各方面的要求变得愈加的严格，因此，住宅业主对物业管理服务的要求越来越高。住宅的屋顶和外墙渗漏这些情况会在很大程度上对业主的生活带去一定的麻烦，还会给业主的生活带去很大的困扰，不仅如此，它还会使业主对物业管理企业的满意度下降，更会对物业的主要结构和使用寿命造成很大的危害。本文将围绕房屋渗漏的原因和物业管理的日常维护，分析房屋渗漏维修施工各个阶段的要点。
物业管理；房屋渗漏维修；施工技术
1.1基础建设不合格。在施工之前，房屋的保温层经常有一部分的干湿部。当线圈材料附在墙壁时，热沥青会迅速蒸发，并蒸发屋顶水基中的水分。随着建筑环境温度的升高，水分会蒸发到空气中，从而导致了线圈鼓起，甚至出现腐烂。如果在房屋建设的过程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上减慢水分蒸发的速度，会使得这类问题免于发生。水分的蒸发影响了橡胶颗粒分子链的热运动，不利于膜的形成，这将会影响到涂层之间的结合力，导致房屋渗漏的问题出现。
1.2屋面结构和接缝问题。线圈位置的不恰当，两线圈的宽度不够，会使得一些房屋渗漏问题出现。按规定，长圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常会疏忽一些碎片(或严重污染)的层。
1.3屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准。屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准，使防水层表面经常积聚，造成腐蚀和渗漏。另一个原因是基材不光滑、涂膜厚度不够、玻璃布不整齐导致了涂层与砂浆之间的粘结力减少。
对于没有质量保证的房屋，工程维修人员应根据房屋的维修规则定期检查房屋外墙防水，定期与业主沟通，及时了解房屋渗漏的基本情况，制定相应的维修方案，并根据具体情况进行维修和保养。
2.2部分漏雨。屋面防水层没有出现故障，只有部分产生漏雨情况，主要是施工过程遗留的问题，如滚筒的常见防水层、开裂、局部渗漏等，可以在滚筒拍区进行切割。可以填补特殊防水材料外观贴片的裂缝，漏雨的地方恢复加工方法需要精心维护，否则将影响维修效果。
2.3大渗漏面积的房屋。对于大面积渗漏的房屋，应进行大面积的维护。首先，要除去防水层，如果防水层已经严重失效，会造成保温层的绝缘性能丧失，维修时应该使保温层完全干燥，直到没有水。否则，绝缘层不能完全干燥和防水，从而防水层中的剩余蒸汽层不能在防水层中蒸发，不仅影响隔热效果，而且防水层会有膨胀和破裂情况发生。最后，必须使基层清洁。
3.1基层处理。民用住宅项目大多在年初开工，年终竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不适合雨、雪或雾期进行施工，基层必须完全干燥，其基本含水量不应超过8%。屋面和外墙防水施工中的地基处理质量会直接影响到施工质量。施工的要点是要求在基面上有足够的强度和刚度，这样房屋不会发生明显的变形。当屋面防水时，1∶3水泥砂浆可作为厚度为15毫米的底座，底座必须光滑、坚实、干净。施工中的含水量应控制在8%左右。砂浆的强度必须有足够的强度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交点距离，半径约为15毫米，形成圆弧。或制成约100毫米长的钝角，使表面光滑，以便用轧制材料粘贴。
3.2细节处理是关键。根据各房屋渗漏部位的统计，屋面与纵墙交界处、屋顶边缘檐口、屋顶管接头和雨水出口是防水工程的薄弱环节。若处理不当，会造成渗漏，施工必须非常重视沟槽和沟槽泄漏部件，除了在设计要求上加入粘合带和添加线圈层外，还应注意用密封剂对辊端进行加固。屋面、屋顶沟、檐沟交叉口和排水沟上部均为空铺方式，空铺宽度为200毫米恰当，碾压材料固定密封；滚动材料应该在80毫米区域的无组织排水屋檐进行填充，并且密封。对于屋面管伸长接头处的渗漏，施工时将管子周围的找平层做成锥形台，在填平层内填满沟槽填充防水膏，防水层的环箍应与接缝紧密箍在一起。对于雨水出口处的渗漏，施工中的附加层不应小于5%，其周围直径为500毫米，并用防水涂层或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之间的接触可以加宽和深，凹槽约20毫米深，填充密封材料。
3.3铺设防水卷材的方法应科学。防水卷材的铺装方向应根据屋面的坡度来确定。当坡度小于一定数值时，应与垄平行铺设，从檐口到两个卷材的长边，边缘应遵循流动方向，短边应导引风向，坡度大于15%，轧制材料应垂直放置到屋顶，屋顶不能停留在脊中，因此滚动材料必须越过脊。
[1]李新滨。浅谈城市住宅“平改坡”改造[j].中国期刊网，20xx(04).
[2]罗熠。浅谈房屋建筑墙体渗漏水的防治[j].科学之友，20xx(16).
[3]尹战彪，刘国卫，扶庆鹏。浅谈建筑工程渗漏通病防治措施[j].科技资讯，20xx(16).
（一）借助网络平台，打造专业社区服务体系
（二）利用互联网信息技术，减少管理成本
在未来，物业服务企业必须突破现有的传统管理与服务模式，做好对物的管理和对人的服务两个方面，物业服务不再是简单的房屋及其设备的管理，更要提供信息，针对不同家庭的需求提供个性化的服务，成为小区居民真正的“管家”。
（一）打造物流企业终端，做好社区“大管家”
（二）采集大数据，做好居民“小管家”
数据的采集是一个长期积累的过程。在物业服务企业建立的网络平台上，居民所需的生活服务都统一在这个平台上，会留下大量的数据。对于不同业务类型的公司，大数据的用途各有不同，那么对于物业服务企业来说，大数据就是居民的画像。通过数据的采集、分析，能够充分了解居民的基本信息、消费能力、消费习惯及各种潜在的或现实的需求。有了这种居民数据，一方面方便了物业服务企业对居民提供“私人定制”服务，最大限度地满足居民的不同需求，提高日常经营管理的效率和居民满意度，另一方面可以更好地集成社区服务供应商和社区周边各类商业实体，最大限度地整合资源，逐步形成多方共赢的商业生态系统。
（三）回归服务本质，体现人文关怀
诚然，互联网的发展能够给物业服务企业带来更智能化的管理方式，给居民生活提供更个性化的服务，但是实体的世界是由人与人构成的，最好的服务最终还是需要由人提供。传统的物业对每一位居民的人文关怀，为居民营造的舒适、温馨的氛围，是虚拟的互联网产品所不能满足的。因此，我们应该顺应时代潮流，用更先进、更智能化的方式变革物业管理的管理模式，借助互联网手段，提供更方便、快捷、贴切的人文关怀。
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。下面我们来看看行政管理论文物业管理，欢迎阅读借鉴。
1.转变观念，提升管理水平
国有企业物业管理要不断的进行创新，转变思想观念，要深刻的认识到服务才是物业的根本，要增强职工的紧迫感和危机感，坚持创新，提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中，增加多种经营方式来提高其经济效益，不断的实现物业管理的资源优化配置，提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式，实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制，提升职工素质
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大，传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要，迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统，实现物业管理的`智能化。通过建立相应的信息系统，能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现，能够节省大量的人力资源，同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制，不断的提高运行效率。通过智能化管理，实现高效、规范和有序的效果，不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解，提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全，同时还缺少相应的系统性，这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此，要建立完善的物业法规，规范物业管理方面的行为，同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查，完善招标行为，不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传，要提高业主主动参与的力度，通过广大业主的共同监督，促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理，不断提高自己的管理水平。
总之，管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下，才能够不断的促使物业管理改变思想观念，不断的创新，推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下，物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力，紧跟时代潮流和发展，才能够适应竞争激烈的社会，促进物业管理走可持续发展的道路。
作者简介：朱婀丹(1982-)，女，湖南衡阳人，毕业于长沙理工大学，硕士，武汉商贸职业学院经济管理学院，讲师。
中国民政部副部长窦玉沛在国新办新闻发布会上透露，截至2014年2月，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。
中国人口老龄化正在“跑步前进”。
随着我国老龄化的加快，老人如何养老已经成为一个急需解决的社会问题。
在我国，当前的主要养老服务供给基本模式有三种：家庭养老、机构养老和居家养老。
家庭养老是我国的传统养老形式，但由于独生子女政策，我国家庭结构日益小型化，城市中“四二一”家庭结构形式日趋普遍，家庭成员间的养老服务功能逐渐弱化。
社会福利的机构养老一般适合孤寡老人或丧偶的老年人，但相对老人的自由度不高，并且难以保证安全状况和健康状况，大多数老人不愿意去机构养老。
居家养老兼有上面两种养老模式的优点，适合于绝大多数家庭和老人，使老人不用离开熟悉的家庭去陌生的环境，可以在享受天伦之乐的同时，又避免子女无暇或无力照顾带来的困扰，还能享受到专业的多元化服务，当前越来越多的老年人热衷居家养老。
我国政府从上世纪80年代开始探索居家养老模，到2011年9月，《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，要“重点发展居家养老服务。
”我国对居家养老服务的要求已经提上日程。
我国物业服务公司经过三十年的快速发展，现已遍布全国大中小城市，成为一支强有力的小区服务队伍，对于还处于初创期，同时又有巨大发展潜力的居家养老服务行业，物业服务企业的参与，不但有其得天独厚的条件，而且能带来巨大的`经济效益和社会效益。
居家养老服务主体的基数是巨大的，而当前越来越多的老年人热衷居家养老的同时，消费水平也在不断提高，这也给物业服务企业参与居家养老奠定了一个很好的买方市场。
1.2老人对当前居家养老服务的满意度较低居家养老在我国还算是比较新的事物，成熟的居家养老体系还未形成，在发展中还存在很多问题。
当前的居家养老主要以社区为依托，社区居家养老提供的服务较简单，主要是一般的日常生活料理，多体现在满足老人的衣、食、住、行等方面，对于老人的精神层面的需求比较缺乏。
目前政府财政对养老投入不足，社区居家养老服务中设施也不够完善。
1.3物业服务企业参与居家养老拥有先天条件我国物业服务企业近年来迅速发展，作为城市中的小区“管家”，已经遍布全国各大中小城市。
物业服务企业的参与将是一种多方共赢行为。
另外，小区由物业服务公司接管后，物业服务企业在小区服务中就拥有主动权。
物业服务企业不但掌握各业主家庭的详细信息，而且还拥有对小区中的场地、公共区域及设备设施具有一定的管理权，这对于物业服务公司参与居家养老提供先天条件。
物业服务公司可以利用这些现成的资源替老人服务，及时解决老人的需求。
物业服务企业在不断发展壮大过程中，随着管理难度的增加，人力管理风险的扩大，企业也在不断地摸索新的发展路径。
物业服务企业参与居家养老服务，对企业本身既是机遇又是挑战
1.5物业服务企业参与居家养老一定程度上减轻政府负担居家养老服务在一定程度上具有公共产品的特性，目前还是由政府所主导。
政府主要通过财政补贴或直接购买服务来履行责任，服务对象多为经济困难的独居、孤寡、高龄老人。
物业管理企业参与居家养老，提供给个人或其家庭需要的服务，给企业带来的同时，还可以有效地缓解家庭养老面临的人力、财力等困难，解决政府在机构养老方面的资金投入不足，减轻政府负担。
要解决居家养老服务难题，必须积极引入社会资金，吸引更多企业参与居家养老。
居家养老的市场需求是巨大的，面对一个如此巨大的服务市场，物业服务企业应积极探寻企业如何在居家养老服务中发挥作用，同时，抓住这一机遇对整个物业管理行业都有着至关重要的意义。
2.1有效利用物业服务领域的要素资源老人的需求一般包括生活方面需求、医疗保健需求、精神文化需求等，这些都应该成为居家养老服务内容。
物业服务企业可以利用服务领域内的要素资源积极为老人服务。
2.2加强物业小区养老服务硬件设施的建设物业服务企业基于满足老人居家养老的客户需求，应积极进行前期介入活动。
对于开发的住宅产品，物业服务企业应根据居家养老的要求设立相应的前期物业管理组织以及介入标准。
这样不但可使后期的物业管理服务跟上要求，也能与地产商保持利益的一致。
对于已建成的老社区，可根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，在社区原有的公共设施上进行适当改造或扩建。
2.3融合社区现有配套服务体系，加快外部资源整合物业服务企业应积极融合社区现有的配套服务体系和养老资源，发挥桥梁作用，给业主提供养老服务供给平台。
还可以沟通协调小区的商户，输出各种养老服务。
在资源整合方面，物业服务企业还可以对部分养老服务实行外包，随着客户需求的多元化，通过与社会资源的合作，在居家养老上提供更专业化服务。
对参与居家养老的物业服务企业上缴的所得税实施“先征后返”;对营利性养老机构在能源、税费、床位补贴、保险补贴、人员培训补贴等方面，逐步享受民办非营利性养老机构的政策等。
2.5政府给予物业服务企业的居家养老服务一定补贴居家养老服务经费应纳入政府财政预算，国家在加大财政支出的同时，还应增加政府补贴。
居家养老服务由于资金渠道单一，经费短缺，发展中举步维艰。
要解决养老经费短缺问题，应积极拓宽资金筹措渠道，通过接受国内外企业捐款等途径，吸纳更多社会资本，设立居家养老服务专项基金，转款用于居家养老服务机构补贴。
由政府向物业服务企业购买养老服务成果，给予居家养老服务企业一定补贴。
物业服务企业参与居家养老，对社会、社区、企业、业主来说都是共赢。
对于社会，能缓解社会压力，促进社会和谐;对社区，融洽社区人际管理，拉近物业与业主的感情;对企业，是整个物业行业的发展契机，能实现企业社会效益和经济效益双赢。
摘要：随着市场经济的不断发展和经济全球化趋势的深化，企业应对日益激烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式，越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系，促进大型项目物业管理一体化模式探索工作的发展。企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理，可以对企业的资源进行全面管理和优化配置，进而可从非系统角度来降低企业的经营管理成本，提高经济效益。本文将对大型项目物业管理工作存在的问题进行阐述，进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。
关键词：物业管理；一体化；内容；措施；探索
一、大型项目物业管理工作中存在的问题
（一）物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整
大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域，且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司，置业受集团委托直接管理这些物业，因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，在走出现有区域，改变现有管理模式，直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面，工作人员面临一系列困难，物业管理工作模式无法进行及时的调整。
（二）大型项目物业管理工作面临的风险较大
二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施
（一）健全物业管理体系，营造良好的物业管理一体化氛围
（二）完善物业管理制度，做好物业风险管理工作
完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障，可以在较大程度上防范物业管理经营风险，明确财务管理制度，可以降低财务风险和资金流动风险，提高物业工作的经济效益。例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系，完善了客服中心制度和各工种岗位制度等，提高管理质量，公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作，直接对制度、规划出谋划策。
（三）重视物业基础管理，构建多层次服务平台
物业管理工作的重要内容就是提供物业服务，物业管理人员要做好后勤保障工作，要积极构建多层次服务平台，保持物业管理活动和经营活动的顺利开展，提高企业的公司形象。例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统，追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象，从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。
（四）重视市场调研和人才管理工作
（五）要不断积极探索，重新定位企业形象，打造高端项目品质
公司从沪东商业中心的模式中吸取教训，总结经验，积极探索。公司在之后的承接物业项目时，抛弃了薄弱的招商服务，重新着力于物业项目的物业管控上，坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念，推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式，以“持续发展、追求卓越”为管理目标，努力实现“客户满意、业主放心”，提升管理品质，打造精品项目，走高端优质路线。公司根据市场需要，并积极探索发展出路，及时调整企业发展方针，根据周边情况对公司项目形象进行重新定位，将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活，零接触、接地气的生活服务商业中心；将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心，满足市场发展的需要，使得公司获得了进一步的发展。
（六）要明确了解企业优势，并根据业务性质健全企业管理制度建设
（七）要建立健全监督控制机制，提高管理工作水平
三、对大型项目物业管理一体化模式的展望
（一）要做好资源配置工作，重视市场的作用
市场经济具有较好的资源配置作用，大型项目物业管理工作要实现一体化，提高工作效率，降低成本，就要重视市场的作用，提高企业全体的竞争意识。例如新都会参加上海市物业管理协会，设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛，积极参加市场经济竞争，力争获奖项，从而提高企业的知名度，新都会项目告诉我们：虽然一个企业的资源是有限的，但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合，形成最优状态，就能实现降低成本，提高资源使用效率的目标。
新都会项目告诉我们，要形成特色服务品牌，至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设，要在服务制度上真正显示出优质服务，超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序，还要不断推出具有创意的新型活动。同时，新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新，要积极搭建人才培训平台，形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了，人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈，因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。
（三）规范物业管理工作程序，设立财务代表
构建物业管理一体化模式，就要对物业管理工作程序进行科学规划，可以借助法律专家的专业知识，服务于物业管理中出现的矛盾，维护公司自身利益，使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通，可建立财务代表属地化，即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求，又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状，进而防范财务风险，促进物业管理工作稳定发展。
参考文献：
[1]张军。用心服务是物业管理企业发展的基石[n]。中华建筑报，20xx.
[2]张蕊琳。转制物业管理企业角色定位[j]。大众商务，20xx(2)。
：在我国市场经济迅速发展的过程中，写字楼市场也迅速发展起来，与之相伴的写字楼物业管理服务及质量问题也随之凸显出来。笔者结合自身实践，针对写字楼物业管理服务质量评价及其应用问题进行深入分析研究，力图为改善当前写字楼物业管理服务质量提供有益参考。
目前在我国写字楼物业管理服务中，服务的基本内容根据写字楼的规模、业主性质以及写字楼的具体区位条件等差异而有所不同。从整体上来说，写字楼物业管理服务的基本内容主要包括常规性公共服务、委托性特约服务以及针对性专门服务3个方面。常规性公共服务内容包括写字楼房屋设备与设施管理、写字楼建筑主体管理和住宅装修日常监督、写字楼建筑卫生和绿化管理、与公安和消防有关的写字楼区域安全管理和公共秩序的维护、辖区内的车辆道路管理和其他公众代办性质的服务[2]。针对性专项服务内容包括商业类和日常生活类服务、金融与社会福利类服务、文化、卫生、教育、体育类服务以及各种经纪代理中介服务。委托性特约服务内容是对针对性专项服务的补充和拓展。在坚持以人为本的服务理念基础上，根据上述两种服务类型的项目与内容，采取多样化的服务机制与经营方式，从项目和内容上进行广度和深度的拓展。
3）业主的需要。业主是写字楼物业服务质量的直接感受者，也是物业管理质量最有发言权的一方。然而，在市场经济条件下，物业公司和业主具有博弈关系，业主希望支付较少的费用获得更优质的服务，而物业公司则希望获得更多的利润。由于缺少一个客观的衡量标准，因此，双方在博弈中往往产生矛盾，造成物业管理服务质量长期在低级阶段徘徊，最终对各方的利益都造成了损害。由此可见，建立一套科学合理的，业主和物业公司都能接受的物业管理服务质量评价体系，使之成为物业管理与业主沟通的有效渠道，业主不仅可以根据这套体系对物业公司的服务质量进行客观评价，而且可根据评价的结果对物业公司的管理提出合理建议。
2）原始指标体系。对于写字楼物业管理服务质量评价指标体系的构建，不同学者提出了不同的观点，提出了不同侧重点的指标体系。在参考学者们的观点后，结合自身在写字楼物业管理行业多年的从业经验，笔者认为，写字楼物业管理作为一个体系主要包括基础服务、特色服务以及特约服务等诸多的子系统，在构建质量评价体系的指标时，要注重层次性和全面性，写字楼物业管理服务质量评价指标体系基本构成见第39页表1。
[1]李英妍。我国物业管理企业质量管理中存在的问题及对策[j].现代经济信息，20xx(18):80.
[3]格罗鲁斯。服务管理与营销———基于顾客关系的管理策略[m].北京：电子工业出版社，20xx.
（一)社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题
（二）社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力
社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。
（三）二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作
社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。
（四）开发商、物业与居民的矛盾尤为突出
物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。
（一）物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给
社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书；在小区业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。
（二）物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理
每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为:政府—街道办—社区—小区物管办—楼栋—住户。这种模式更加细化、具体，充分考虑到每一个小区的差异，能够最大程度达到政府与居民的有效沟通和理解，也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。
（三）物业管理保持营利目的，属于社区管理范畴中的营利部分
物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。
（一）通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益
社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区，小区再进一步细化到每一栋住户，则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。
（二）通过社区非营利方式服务于物业营利方式，最大程度协调居民与物业管理的关系
物业管理的运作模式属于营利性质，这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合，那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度，直接决定或影响着物业公司的营利目标，并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。
（三）有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突
物业公司纳入社区管理，物业公司的招标权由社区代表小区业主行使，保障了业主的权益，避免了开发商为了售房需要捆绑物业公司的乱象，便于物业招标权的及时移交和监督管理。居民遇到物业纠纷，可以通过社区协调解决，并可以由社区出面代表小区和开发商谈判，能够很好维护居民的权益。社区管理与物业管理的融合是“三方共赢”，即社区、物管和居民三方都能从中受益，是资源整合的最佳体现。社区通过管理与服务的细化，使居民从中受惠，居民受惠又促进了社区管理，使社区管理以最小投入获得了最大产出。而物业管理，由于服务于社区和居民，也能从中受益，获得持续服务的资格和最大营利。最后，通过“三方共赢”，社会实现了安居乐业、安定有序的生活理想。
【摘要】酬金制物管模式是我国未来物管行业的发展方向，本文从企业管理及财务管理方面探讨了物业管理酬金制的优势，及实际运用中遇到的问题，以及一些解决办法，希望与广大同仁一起探讨，找出物业管理酬金制中有效的管理方法，使实现业主与企业利益同时实现最大化，达到双赢的目的。
【关键词】酬金制；包干制；代管资金；预算；营业税
近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，关于房地产售后服务的一部分：物业管理行业的有序、良性发展也越来越受到房地产企业及业主的重视，物业管理企业的管理水平高低，一方面可以反应开发商对楼盘的市场地位、销售目标群体的定位，另一方面也是地产公司再销售，取得好的再销售成绩、创造良好的继续销售口碑的基石，是一种良性循环，这就需要公司管理者在实际的应用管理中不断总结、发现问题，创造出适合双方的、双赢的管理体制。针对这种管理需求应运而生的物业管理“酬金制”深受欧美国家及港澳地区管理企业的推崇，并且这种有别于与传统的“包干制”的物业管理方法，也已经越来越被内地的房地产商重视及使用，尤其是在北京、上海等房地产业发展相对快速、成熟的地区，已经取得了一些初步的管理成果。
物业管理酬金制是指在预收的物业管理资金中，提前一定比例或者固定费用作为酬金支付给物业公司，其余资金全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
物业服务酬金制之所以被认可并作为一种管理方法，有以下优点：“酬金制”更加有力地保护了业主和物业公司双方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往降低服务水平、减少服务项目来获得更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的'市场化进程。采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而算成每平方米的物业服务费用，经业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务核算既要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
酬金制是实现阳光财务的有效途径。物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者则是替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部都是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司与业主的权益严格分离开，更具透明性。酬金制下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控行和共同参与管理的可能性。
另外，一些业主片面理解《物权法》中业主的权利，强调物业服务费是“业主的钱”，业主愿意怎么用就怎么用，特别是实行酬金制的物业服务项目，业主的这种认识尤其强烈；而物业服务企业则认为双方是平等的合同主体，物业服务费交到物业服务企业以后，物业服务企业拥有使用权。
以上问题，容易导致业主和物业服务企业认识上的偏差和分歧，进而导致实际操作过程中引发纠纷和矛盾。
笔者拟结合工作实践，就以上问题提出自己的理解，就教于行业同仁。
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