本文作者：黄闯工作单位：南阳师范学院
城市社区物业管理行政化的主要原因
促进城市社区物业管理良性发展的对策
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。
[关键词］物业管理发展阶段趋势展望
重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。
21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。
一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段
（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段
内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。
摘要：物业服务的标准化发展不仅有利于提高企业各部门之间的工作效率，而且可以提升企业的业务水平，基于此，本文首先说明了物业服务企业标准化发展的总体思路，然后重点分析了物业服务企业标准化发展的具体策略，以便可以进一步提升物业服务企业的工作水平。
关键词：物业服务企业；标准化；发展策略
改革开放后我国的社会主义经济的发展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了显著改善。在这样的大背景下，不同类型的物业项目也纷纷走入了人们的生活当中。人们在对物业项目进行消费的同时，也对于物业服务的质量提出了很高的要求。这就对物业管理人员提出了不小的挑战，为应对外部环境的需求，他们需要加强并不断改善对于企业的宏观与微观管理。其中对物业进行标准化管理无疑是一道良方。通过标准化的管理理念与手段，不仅可以促进企业效益的提高，也为企业的长远发展打下了坚实的基础。所以，物业管理人员应当通过多种手段，来促进物业管理标准化水平的提升，提供更加优质与专业的服务。
1标准化在物业服务中的重要性
1.1有利于提高物业服务企业各部门的工作效率。物业管理部门，在日常的工作中，需要经常与其它部门进行分工与协作。如何进行有条不紊的合作，保证整个管理过程的高效运转，就成为了管理人员的工作重点。通过标准化的管理模式，无疑可以很好地应对这样的难题，通过明确的规章制度与标准化操作，可以有效地避免互相推诿、效率低下的情况出现。1.2有利于提升物业服务企业的业务水平。物业管理的质量需要通过一定的标准进行约束。所以，物业企业应当通过多种手段，来降低出现质量问题的因素，达到提升管理质量的目的。
2物业服务企业标准化发展的总体思路
本文作者：汤鸿黄安永朱新贵工作单位：三江学院土木工程学院
中国物业管理行业可持续发展面临主要问题
中国物业管理行业未来发展的趋势
一、物业管理概述
(一)物业管理的含义
1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。
2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。
3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。
从1981年3月深圳成立全国第一家物业管理公司开始，20多年来，物业管理在我国已取得了很大的发展。物业管理作为一种新兴行业已初露端倪，其行业地位正在逐步上升。目前在物业管理市场化成熟度最高的深圳，物业管理的品牌已初步形成，物业管理的品牌时代已基本到来。就全国而言，全国性的物业管理品牌虽然尚未完全形成，物业管理的品牌时代尚未到来，但它却以加速度方式进行快速演进。预计再过10年，全国性的物业管理品牌格局就会形成，全国性的物业管理品牌时代就会到来。
一、中国物业管理走品牌化发展之路是物业管理发展的必然趋势项目经理博客
blog.
物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化和市场化管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理，也就是要利用市场经济要素对物业管理资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争机制，通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业，促进物业管理企业走向品牌化发展的道路。一般情况下，市场经济的最终结果就是企业发展的品牌化，物业管理企业当然也不例外。
——在美佳物业伟柏花园管理处的实习报告
我所实习的美佳物业管理有限公司，隶属于香港沿海绿色家园集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
1我国物业管理面临的主要问题
就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来，物业管理在实际工作中，其市场现状难以令人满意，存在的问题主要表现为：
（1）物业管理发展不平衡。
由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前我国的物业管理，覆盖仍然偏小。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积836465万平方米，实行物业管理的102035.68万平方米，实行物业管理率仅为12.2%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。
（2）专业人才的匮乏影响着物业管理行业向高水平、深层次发展。
编者按：本文主要从我国物业管理现状；物业管理的发展对策进行论述。其中，主要包括：业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾、业主与物业管理公司的效用目标不一致、物业公司虽然到处说自己亏损严重、开发商遗留问题多、物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展、物业管理市场化程度低、物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养、贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规、加强员工培训,全面提高从业人员素质、逐步提高物业管理的科技含量,促进行业的可持续性发展、我国入世为物业管理提供了新的发展机遇等，具体请详见。
内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。
关键词:物业管理困难发展对策
多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。
一、我国物业管理现状
业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。