各地在实务中遇到最多也是最棘手的事情就是如何分割登记，比较多见于服务型公寓（公寓式酒店）、度假村等旅馆用地，写字楼、商业性办公场所等商务金融用地及工业用地。究其原因，这些用地的地上建筑物较多，分割登记后溢价空间较大，有利可图。据某个案例评估测算，旅馆用地能否分割在价值上差异巨大，动辄千万。这就难怪这么多业主挖空心思要打分割登记的算盘。
一、谁来审批
分割登记实际上属于变更登记类型，有两种方式，一种是建筑物分栋分层分间登记，但占有使用的土地不分割，作为地上物的共有宗地，每个定着物单元与整块宗地合并为一个不动产单元；另一种是建筑物分栋登记，所占用的土地也依据界限进行实体分割。
因此问题就变成批准文件由哪个部门来出具。鉴于建设部门已经取消了对房产分割转让的审批事项，从各地实践看，让建设部门出具同意房产分割登记的事例基本上是不可能。
二、如何审批
政府在出让或者划拨土地使用权时，都会根据详细规划出具规划条件，土地权利人应当按照建设工程规划许可证规定的容积率、绿地率等规划指标进行建设，规划主管部门根据这些指标核实是否按照规划进行建设，并出具规划条件核实意见书，这是不动产登记时符合规划的证明材料。故每块建设用地上都存在不同的规划建设条件，不能直接合并或者分割。
外各地在出让土地时为招商引资，引入特定的企业如星级酒店或者产业链龙头企业，在出让时对地价有些优惠，为避免企业享受完优惠后没有完成投资建设等合同约定义务，将土地使用权分割转让，一走了之，很多时候会在土地出让合同约定不能分割，不得分割转让、不得分割抵押，要求整体自持年限要求。
三、如何分割
符合产业政策和出让合同等约定的不动产分割申请，还要考虑如何分割才能成为独立的不动产。
构造上的独立性，比如一排店面以墙壁间隔成独立的一户，一栋楼房以固定楼板分隔为独立的一层，均具备构造上的独立性，大厦的套房也是如此。但写字楼里用屏风隔成的格子间、地下车库或路面车位以线条所划分的停车单位，不具有构造上的独立性。
物权是否具独立性应依照社会观念而定，如果可以依人为方式加以划分，又不妨害交易安全，满足物权公示性，就可以成为物权的客体。依此标准，车位也可作为独立物。
建筑物被分割后，每一个单位，必须可作为一个建筑物单独使用，与独立的建筑物相同，能够被独立使用或具有独立的经济效用。可以由规划部门出具相应的规划意见明确是否具有独立的使用功能。
是否具有使用上的独立性，一般认为，主要在于该区分单位有无独立的出入门户。如果该区分单位必须利用相邻的区分单位的门户方可出入，则该区分单位不具有使用上的独立性。除非各区分单位需共用一个楼梯或大门进出的，可视为具有使用上的独立性，可以作为区分所有权的客体。依此标准，写字楼只可按层分割，除继承导致物权转移外自建房不能分割，独栋工业厂房不得分割，因其是以各栋配套作为该工业项目整体功能使用的。标准厂房则可分割。
因此上海明确禁止自建房、工业厂房分割登记，就是担心申请人将温泉度假村的每个汤屋分割登记后转让，产权式酒店分割成多个套房登记，形成变相的房地产开发或工业厂房批发等。
商品住宅小区在设计上就是以成套住宅为设计和使用单元的，基本不存在分割登记的情形。申请合并登记的有，比如2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中对新建住房结构比例做出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。