近些年，我县高度重视法治建设，不断强化行业管理和规范服务工作，尤其是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序的活动，有效推动了房地产业各项工作的进展，加快了我县住房建设的步伐。但在行业管理过程中，也发现了一些问题，这些问题主要包括：
二是物业管理不完善。物业管理范围有限；居民居住消费观念更新的问题；管理人员服务水平无法满足住户需求的问题；物业管理资金难以落实的问题等。
三是住房保障体系不够完善。在经济适用房、廉租房的建设和管理中，住房保障体系的完善度仍显不足；“两房”建设工作的创新力度还需加强。
三、几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
为促进我县住房二级市场进一步发展，增强存量住房流通性，实现与商品房增量市场的有效联动，满足居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必须降低市场准入门槛，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续；简化办事流程，提高办事效率，推行交易与发证一体化；明确住房交易优惠政策，降低税费；同时培育和规范房地产中介服务市场。
2、规范市场，着力监管与服务
3、突破难点，建立物业管理机制
4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设
一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房和廉租住房建设实施意见》的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的使用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的复杂问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项‘民生工程’又好又快地发展，造福于民。
当前，国家正值全面建设小康社会新的`历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。
一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程
二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能
西部地区县城的房屋多建于上世纪八九十年代，形式单一，结构简单，功能不足，基本呈“火柴盒”式密集排列，道路狭窄，环境欠佳。随着城市化进程加速和居民生活水平的提高，旧房已无法满足新的住房需求。因此，全面推进旧城改造迫在眉睫。宣恩县委、县政府已明确以招商引资为切入点，在××年加快旧城改造步伐。在改造过程中，需充分考虑现有居民的意愿和生活习惯，注重新房布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，使新房既具有现代感，又蕴含传统文化，展现文化底蕴。通过“拆房换房”和“以房补房”的方式，直接化解拆迁矛盾，让更多城区居民享受旧城改造带来的实际利益。同时，要建设好休闲广场，作为城市文明的窗口。最大限度地发挥广场的功能，通过广场建设进一步推动旧城改造，优化城市结构，提升城市功能。
三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展
房地产开发企业是推动房地产业发展的重要力量，也是城镇化建设的中坚力量，它们能够广泛吸收社会资金，整合市场要素，推进住房商品化，并促进县域经济的发展。当前，西部地区县城的房地产业大多处于初级阶段，开发程度不足，面临的主要问题是“有市无场”，即市场发育不完善，市场运作不规范，这导致了城镇化进程缓慢。为了解决这一问题，亟需积极培育房地产开发企业，因为企业作为市场的主体，只有充分发挥其主体作用，优化资源配置，整合房地产业中的技术、资金、人才和管理等市场要素，才能加速房地产业的健康发展。因此，应给予西部地区县城的房地产开发企业一定的政策支持。
一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；
二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；
三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相进行实物分房或房地产开发经营。
四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平
据调查，西部贫困地区的县城仍有部分居民居住在非成套或简易住房中。这种情况的形成原因多样，但主要原因是居民的购买力不足。因此，在推动房地产业发展时，应充分考虑这一群体的利益，尽可能提升他们的购买力。除了加快经济发展外，一个有效的方法是建立健全的住房公积金制度和住房信贷体系，使他们能够通过这些方式获得购房资金，实现购房愿望，进而带动住房消费，扩大社会需求，不断提升居民的生活水平。
在住房公积金制度方面重点抓好：
三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各不低于规定标准，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广至乡镇。
建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：
一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；
二是在积极发展商业性住房贷款方面。各商业银行应加大对西部地区县城房地产信贷的支持力度，依据当地住房发展规划，合理确定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办理程序，便利个人贷款，提升购房能力。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展阶段，各类楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房的比例逐渐增加；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。自XX年以来，我县房地产市场供需两旺，同时房地产开发楼盘的品质也不断提高，购房者的居住环境显著改善。住宅小区的环境和品位不断提升，进一步增强了居民对住房的消费意愿。在消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，而90-100平方米的小户型虽然销售情况良好，但数量较少，仅占年度开发量的约25%。
总体看，近年来，我县房地产市场需求增长速度预计将低于往年，供需形势将进一步改善，房价涨幅也将趋于平稳。随着国家加强对非理性购房需求的管控，增加中低价位普通住宅的供应，以及二级市场的扩展，我县房地产市场供需状况和市场结构将得到进一步优化。主要购房群体包括外来务工经商人员、乡镇机关工作人员及刚毕业的大学生，他们是购房的主力军；同时，个体经营者、私营企业主以及企业中的中高层管理者对高端住宅的需求也有所增加。商品房购买者以个人为主，目前尚未出现大量投资者。判断房地产市场是否健康的一个重要标准是看其市场化程度（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。据调查，今年我县城区购房者中，自住比例高达93%，投资购房占比为7%，纯粹投机炒作者不到2%。这表明我县房地产市场并未出现大量投机者，整体销售市场仍处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
(二)房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商注重商品房建设，却忽视了配套设施的建设，这种现象仍然十分突出。许多项目的配套设施水平较低，不够完善，导致整个开发项目的功能较差，给消费者使用带来了不便，同时也给社会带来了一些隐患。例如，绿地、公共厕所、幼儿园、超市、健身场所、物业管理用房等基本配套设施，在很多小区中要么缺失，要么根本无法达到设计要求。
5、历史遗留的违规开发问题亟待解决。过去在旧村改造和部分企事业单位自建房的过程中，除了为本村村民和本单位职工提供住房外，还对外销售了许多手续不全的房屋。此外，一些城中村的居民在建房时也存在少批多建的现象，并将超出审批范围的部分私自出售。这些违规行为不仅导致房地产税收流失，破坏了公平竞争环境，还对商品房市场产生了较大冲击；同时，大量房屋由于手续不齐全无法确权和正常交易，严重影响了房地产市场的健康发展和社会稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（包括经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。截至目前，我县尚未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门共同组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属于“三无”、下岗、失业人员的比例接近97%，低保家庭中无房户约占三分之一，有住房的家庭中，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，并且大部分住房设施不完善。因此，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入群体的迫切需求，也是政府应尽的责任。另外，根据国办发【】37号文件要求，自XX年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设项目中，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积占比必须达到总开发面积的70%以上。
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[]43号文中规定：“从**年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、强化农村房屋权属登记工作，建立城乡统一的房屋权属登记和档案管理制度。严禁其他部门发放不具备法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升我县房地产业的整体水平和实力，关键在于树立现代的房地产经营理念，全面提升我县房地产企业的综合实力和水平。这是推动房地产业快速健康发展的根本所在。首先，要注重打造房地产企业的“航空母舰”。通过重组、兼并、控股和引进优质资源等方式，尽快培育出能够带动中小企业的大型企业，提高企业整体素质，增强其生存和发展能力，提升综合竞争力。其次，注重品牌建设。房地产企业需迅速适应市场需求的变化，实施精品战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场份额。再次，重视物业管理，充分利用房地产开发与物业管理之间的协同效应，实现两者相互促进、共同发展。最后，注重企业诚信和经济伦理。提倡房地产开发商建立企业诚信档案，树立经济伦理观念，在发展过程中注重文化底蕴、道德因素、科技创新以及绿色环保，致力于为消费者提供舒适、健康、优美、清洁、安全、便捷和环保的高品质产品。