浅析房地产在我国家庭投资结构和社会财富分配的问题研究
摘要：2021年中国居民财富总量已经达到687万亿元，居于全球第二，户均资产达到134万。从结构层面，中国家庭的金融资产相对较低，主要体现为现金和存款；实物资产占比高近七成，主要体现在房地产。中国人普遍“储蓄”概念偏强，大部分普通家庭并不善于投资，导致资产过重于房地产，进而影响社会财富分配和对家庭财富贬值冲击，因而中国的家庭投资结构已经具备较高的研究意义。
关键词：房地产，国民收入，投资结构，家庭资产，社会财富分配
ResearchontheinvestmentstructureandsocialwealthdistributionofrealestateinChina
Abstract:In2021,thetotalwealthofChineseresidentshasreached687trillionyuan,rankingthesecondintheworld,andtheaveragehouseholdassetshavereached1.34millionyuan。Fromthestructurallevel，thefinancialassetsofChinesehouseholdsarerelativelylow，mainlyreflectedincashanddeposits；Theproportionofphysicalassetsisnearly70%，mainlyreflectedinrealestate。TheChinesepeoplegenerallyhaveastrongconceptof"savings"，Mostordinaryfamiliesarenotgoodatinvestment，whichleadstotheassetsbeingtooheavyinrealestate，thusaffectingthedistributionofsocialwealthandtheimpactonthedepreciationoffamilywealth，Therefore，China'sfamilyinvestmentstructurehashighresearchsignificance。
Keywords:realestate,nationalincome,investmentstructure,familyassets,socialwealthdistribu
目录
中文摘要……………………………………1
英文摘要……………………………………1
1引言……………………………………1
2中国房地产行业发展背景………………1
2.1房地产行业发展简史………………1
2.2房地产与经济发展的关联性…………2
2.3城镇化进程的红利影响………………5
3中国家庭财富结构的形成………………7
3.1房地产业的市值发展…………………7
3.2城乡属性的社会财富分配……………8
3.3房贷金融杠杆的作用…………………10
3.4房地产在家庭财富的变化……………11
3.5中国家庭财富的观点影响……………12
3.6中国家庭财富结构存在的问题………13
4家庭投资结构的优化建议………………14
4.1房地产行业引导有序发展……………14
4.2调整社会经济结构和分配方向………14
4.3树立科学的房地产投资观念…………15
小结…………………………………………16
参考文献……………………………………17
致谢…………………………………………18
1引言中国房地产多年以来，饱受争议。房地产行业迅速发展得益于改革开发后中国经济的崛起，并逐步发展成为国民经济中的支柱产业，它承载了地方财政收入中主要贡献，也是中国家庭财富的主要构成。伴随全球和国内经济增速放缓，房地产市场消费需求趋于饱和，住房分配结构问题导致局部空置率增高，房地产投资风险加重。中国家庭对房地产投资结构偏重是如何形成的？又该如何应对潜在的房地产行业风险和优化家庭投资结构。
2中国房地产行业发展背景
2．1房地产行业发展简史
中国人的住房从砖木到砖混，从框架结构到装配式，从单位房、福利房到商品房，经历四十余年的变迁，房地产逐步成为国民经济的支柱产业，也承载了中国家庭最大的资产。由于新中国成立后房地产全部收归国有，在1958年-1978年之间中国的房地产市场基本处于消失，征地制度基本荒废。在福利制和实物分配下，住房基本丧失流动性，也就无从谈起财富和价值。到1978年理论界开始提出：住房商品化和土地产权等观点。改革开放后，1979年全国经济体制开始改革，1980年，邓公提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，随后全国进行住房制度改革，直到1998年第四次房改，确立房地产业以商品化发展为主的道路，房地产逐步成为社会财富的载体。
1981年首次房改确立三三制，购房可以选择按折价或全价购买，折价购买的职工需要满足工龄等条件，可申请排队以1/3价格购买，房屋所有权中记载“折价购买”。1982年《国家建设征用土地条例》明确了征地流程，修改后的《宪法》规定城市的土地属于国家所有。1983年《城镇个人建造住宅管理办法》，对拥有城镇正式户口的居民或职工，在办理征地手续后允许私人建房。1984年粤、渝两省开始征收土地使用费。1986年国务院召开城镇住房制度改革座谈会，全国人大审议通过了《土地管理法》。1987年国务院提出使用权可以有偿转让，随后深圳出现第一桩“土拍”。1988年宪法修正案规定土地使用权可以依法转让，土地所有权和使用权正式分离。
1990年第二次房改，取消原来的三三制，均按第二次住房制度改革方案政策全额支付，房屋所有权中记载“全价购买”或“房改售房”。1991年批复24省的房改方案，房改从全国部分省市试点进行到全面铺开。
1994年第三次房改核心为“三改四建”，确立成本购五年归私交易，住房货币分配，建立经适房和商品房供应体系，以及预售制、公积金和住房信贷体系等。《城市房地产管理法》提出经营性用地可以招标、拍卖。
1998年第四次房改，终止全国的福利分房转为货币化分配，全面推行住房公积金制度，同时开放二手房市场。在房地产金融体制改革，允许住房抵押贷款。在供给制度方面改革，对收入层级偏低的家庭提供廉租房；对收入层级处于中等水平的家庭提供经济适用房；对收入层级高的家庭提供商品房。改革方案中按照4倍房价收入比去计算，尽量地给予优惠，如《湖南省职工住房货币分配实施办法》中写明了对收入比在4倍(含4倍)以上,可发放住房补贴。自98年房改后，充分激活房地产业的发展，进入了市场化道路，房地产行业成为新的经济增长点。2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业被正式确立。
2．2房地产业与国民经济的关联性
国家统计局公报显示：2021年房地产开发投资147602亿元，房地产业增加值77561亿元，占GDP比重6.8%，房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元，占GDP的10.9%。全国商品房销售额18.2万亿元，房地产业及其拉动上下游行业增加值约为28万亿元，占GDP的24.5%。
1999年-2021年期间，全国商品房销售面积由1.3亿平方米增长至17.9亿平方米，带动水泥和钢材等建材销量由6.9亿吨增长至37.2亿吨，家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.8亿台增长至5.8亿台。2020年房地产业就业人数525万人，建筑业就业人数5367万人，合计占城镇就业人数的7.8%。
具体来看，房地产行业增加值从1978年的80亿元发展到2021年7.8万亿元扩大974倍，其对应的GDP总值从1978年的3679亿元到2021年的114.4万亿元扩大310倍，四十多年保持着同步高速增长。
2．3城镇化进程的红利影响
中国房地产的需求根源在于突破了城乡限制，实现了“人口流动解放”，也就是城镇化进程。住房成为居民消费升级的重点领域，也是城镇化进程下新老市民的生活刚需。这里面包含两个影响因素，其一是城镇进入型居民的租赁和购置需求，另一个因素是城镇原始居民的城市迁徙和住房面积改善的需求，此外还有家庭结构的缩小化影响。
如图表6中国人口普查数据显示，1964年到1982年18年期间城镇化率仅提升2.7%，但从1982年到2020年的38年期间，中国城镇化率提升了43%。从城镇人口数量上看，1964年城镇人口1.27亿，1982年城镇人口2.11亿，2020年七普数据显示城镇人口达到9.02亿，从三普到七普间共计增量为6.91亿城镇人口。
依据图表7中七普数据中户均人口为2.62人，城镇化红利进程全国住房城镇化新增需求的释放套户规模推测数据：6.91亿人/2.62人=2.64亿户，以城镇家庭户均一套住房需求计算，自1982年以来，中国房地产市场城镇化进程的需求年均约为700万套。但是全国儿童人口呈现比重的下降，中国的住房的新增需求随之也会产生回落。
1982年我国城镇人口21082万，城镇人均住房面积8.2平方米，城镇住宅总面积172.87亿平方米。2020年全国城镇人口90220万人，35747万户。城镇家庭人均住房面积为36.52平方米。2020年全国城镇住房存量规模329.5亿平方米，1982年-2020年城镇住房增量为314亿平方米，总量增长了18.5倍。
3中国家庭财富结构的形成
3．1房地产业的市值发展
全国住房存量有多少？2020年全国住房存量达5897013万平方米，其中城镇3294834万平方米，农村2602178万平方米。2021年全国商品房销售面积179433万平方米，鉴于期房的情况，选取2021年全国商品住宅竣工面积73016万平方米作为实际新增存量，2021年全国住房存量达5970029万平方米，城镇住房存量至少3367850万平方米。
1998年全面房改前，我国的房地产处于房改房，经适房，商品房混合存在，商品房类型的占比并不高。根据国家统计局2013年《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，城镇人均住房面积为12.74平方米，城镇人口27674万人，城镇存量住房为352567万平方米，城镇住房市值约为1.44万亿元，人均0.52万元。
如图表9对2020年全国房地产市值简易估算：城镇存量额*全国商品房住宅均价*存量结构修正系数+住宅存量额*建安均价=3294834万平方米*9980元/平方米*1.1+2602178万平方米*1900元/平方米=361.7亿+49.4=411.1亿。我国一二线重点城市开发早，存量高，单价高，而全国商品房住宅时点均价是三四线城市占比高，单价低的特点，以全国存量视角，房价采用时点均价偏低，简易估值中以1.1-1.3为结构性系数修正。
参考《中国住房市值报告2021》中的测算：2000年-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元。2000年中国住房市值23.4万亿元，人均1.8万元，城镇人均4.5万元。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均10.2万元，城镇人均19.3万元。到2020年，住房市值达417.9万亿元，人均达29.6万元，城镇人均43.4万元。
故而综合得出结论：2020年全国房地产业市值范围应在411亿元-418亿元之间。其中城镇住房市值在362亿元-391亿元之间。1987年全国商品房住宅市值1.44万亿元，城镇人均0.52万元。2020全国商品房住宅市值362-391亿元，城镇人均40-43.4万元，全国房地产市值增长近300倍，城镇人均房地产市值增长近百倍，城镇住房是全国住房市值的主要组成，占比约为九成。
3．2城乡属性的社会财富分配
房地产作为重要的实物资产，结合四次房改历史脉络可以发现，房地产作为社会财富分配中，存在较为严重的城乡属性的差异。其核心导向为：依托于土地而形成房屋价值体系中，不同属性、不同时期的房产，在交易和估值中价值影响较小。不同阶段，由于城乡属性不同的人群成本差异较大，结合土地出让金的占比，购置的压力也伴随倍增。
1978年我国城镇人均可支配收入为343元，住房均价约为80元/平方米，效益较好的企业基本可以无偿分配住房，即便以三三制框架，城镇人均购置压力值也仅为6.4。1981年首次房改政策确立，到1990年期间，城镇居民的房屋购置成本不含土地出让金成本，采用三三制政策预估套均成本在0.22万-1.85万，结合当期的城镇人均可支配收入，购置压力相对较小仅为6.4，此时存量增幅约3.98亿平方米。1990年二次房改政策，取消三三制，到1994年之间城镇居民购房需成本价购置，其中经济房的划拨土地和商品房的拍卖土地均增加了土地出让金成本，预估购房成本约为1.85-5.6万，购置压力倍增至为12.3，存量增幅25.69亿平方米。1994年第三次房改，预售制和信贷确立，到1998年城镇居民购置住房红利逐步消失，预估购置成本约为5.6-12万，购房压力增加到16，存量增幅12.39亿平方米。
1998年第四房改后全面取消福利分房，到2008年的十年期间，城镇居民购房逐步商品化，城乡不同属性的购房成本趋于一致，社会分配优势消失。这一阶段购置压力从22.1回落到18.4，期间存量增加约98.96亿平方米，年均增减近十亿平方米。
2008年-2020年期间房地产行业全面发展，购房压力基本保持平稳，城乡购房差异全面消失，这阶段商品房存量增加152.88亿平方米，约占全国城镇存量的一半。
为了进一步印证，从图表11中进行对2000-2020年城镇房价的成本构成分析：
（一）中国2000-2020年商品房造价成本与房价的占比从58%降低至38%。2000年住宅商品房均价为1948元/平方米，房屋造价为1139元/平方米，2020年住宅商品房均价9980元/平方米，房屋造价为3781元/平方米，房屋造价的涨幅明显低于房价涨幅。
（二）如图表12中走势图，中土地购置费用持续上涨，造价成本占比持续下降。结合财政部国有土地出让金数据，2020年8.4万亿元，2021年8.7万亿可侧面印证。
（三）依据各地区统计局，中指院，泽平宏观对北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个重点城市2020年进行房价构成核算。土地成本占房价的43.8%，税收成本占16.8%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。
3．3房贷金融杠杆的作用
房地产与金融密不可分，房地产已经成为信用贷款的主要载体，根据央行2020年发布的数据显示，我国城镇居民家庭中有76.5%的家庭有住房贷款，平均贷款余额为38.9万元，住房贷款占到了家庭债务的一半以上。
2005年个人按揭贷款1341.18亿元，2020年个人按揭贷款29975.81亿元。全国居民购房杠杆率一度高达45%以上。
央行的金融机构贷款投向统计数据显示：2021年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的27.1%，其中房地产开发贷款余额12.01万亿元，个人住房贷款余额38.32万亿元。购房从全款购房转向按揭的观念，在房价涨幅明显高于贷款利率的时期，确实起到了降低门槛，提高买房效率的作用，也帮助中国家庭抵御了一定的通货膨胀功能，促进了资金流动，推动了经济的繁荣。但杠杆之下，也潜在的存在了家庭和房企高负债隐患。
2019年提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，2020年195家上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，净负债率均值为95.07%。2020年房地开启了“三条红线”的调控，从金融上对房企和居民家庭的房地产负债进行调控。
3．4房地产在家庭财富的变化
2019年中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组调查显示：城镇居民家庭户均总资产317.9万元，净资产均值为289.0万元。
如图表13中家庭资产配置分布明显，以实物资产为主，户均253.0万元，占家庭总资产的79.6%，其中住房占比59.1%，金融资产占比较低，仅为20.4%。
城镇居民家庭资产负债率为9.1%。城镇居民家庭负债参与率高为56.5%，负债集中化现象明显，负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%。家庭负债结构相对单一，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，单套住房的家庭占比为58.4%，两套住房的占比为31.0%，三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
根据《中国财富报告2022》显示，2021年中国居民财富总量已达到687万亿元，户均资产达到134万，全国住房市值达到476万亿元。2021年中国实物资产资产占比高，占总财富比重高达69.3％，主要表现为房地产，金融资产占比30.7%。这数据远低于全球金融资产占全球财富总量的52%水平，中国居民的资产分散性和多元化不足。
《中国财富管理行业发展报告（2021-2022）》经测算，2021年底我国平均每户家庭财富规模约113万元，平均每户家庭流动资产（不包含房地产）规模约51万元，房地产占比过半约为55%。截至2021年底，财富管理行业各类机构资产管理总规模达131.16万亿元，平均每户家庭金融资产规模约27万元。
结合图表14中根据WIND和中国银行数据，2004-2020年中国居民家庭财富配置结构的变化趋势分析：在中国城镇化高速发展的宏观背景下，中国家庭资产配置偏好向不动产实物资产。家庭财富中房地产为主的特征非常明显，比重虽有下降但降幅不大。对储蓄上有所偏好，股票基金的配置相对较低，2010年后理财和信托类配置开始有所增长。
其次，中国家庭资产配置中也存在分化，根据统计，多套房产的城镇居民普遍存在多元化资产的配置，一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%，两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。金融资产最高10%家庭所拥有的金融资产占所有样本家庭的58.3%，而实物资产最高10%家庭拥有的资产占比为47.1%，在房地产作为主要的社会财富机制下，城镇原居民的家庭财富资产远高于城镇化居民家庭。全国平均家庭财富金额会明显高于家庭财富的中位数。
3．5中国家庭财富的观点影响
我国居民由于受到“储蓄文化”的影响，大部分普通人不会去投资，也不会主动想去投资。中国储蓄率2008年一度高达51.8%，家庭中的存款和现金仍在金融资产的占比一半左右，如图表15中中国个人存款余额常年保持高速增长。
这使得我国居民资产过于集中，缺乏资产分配和多元化投资，伴随通货膨胀的影响，也会让居民的财富受到贬值。2021年我国居民人均可支配收入为35128元，农业农村公布的数据，农村居民人均可支配收入为18931元。截至2020年，中国家庭存款93.44万亿元，2021年新增9.9万亿元，2022年第一季度新增7.82万亿元。中国的家庭存款总额为111.16万亿元。
中国历史悠久，上千年以农业立国，传统家庭偏重于自足的观念，将房产和婚姻家庭处于长期绑定，造成房产购置成为成家立业的必需品，家庭生活的必备刚需。“以末致财，以本守之”是根深蒂固的观念，至今潜移默化影响着人们的生活。
其次金融资产配置偏低主要是中国金融市场不够成熟，金融衍生品较为为单一回报率偏低，投资渠道相对受限。作为看得见的有形的资产，房产是中国家庭公认的存储手段，因其物理形态的有形而觉得踏实。尽管存款占金融资产的比重呈下降，从2005年75.8%逐步降至2021年49.7%，但占比仍偏高。“储蓄为王”的意识仍然深入人心。中国家庭的财富观念对家庭资产的配置有较大影响。
3．6中国家庭财富结构存在的问题
中国家庭财富结构中存在问题，一是房地产作为流动性较差的资产，部分家庭资产配置高度集中于房产，偏向固收类资产，收益率低，抗通胀能力不足。
二是部分家庭金融资产负债率较高，存在一定流动性风险。尤其是以房产为抵押信贷的家庭，当房价波动，抗风险能力弱，存在资不抵债的违约风险。
三是城镇化居民家庭，尤其是刚需型的房贷的中青年群体，房贷负债压力大，家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭，偿债压力相对较大，部分资产负债率超过了100％。
中国家庭财富的仍存在较强的增长潜力，在“共同富裕”的背景下，家庭财富投资结构优化成为家庭必然面临的的课题。目前高净值人群数量占比低但财富增速快，家庭财富“马太效应”明显，贫富差距存在拉大趋势。
大部分家庭的财富结构高度集中在银行体系和房地产，抗风险、分散化能力不足。中国的财富管理市场规模增速相对滞缓，银行理财和公募私募基金的稳中有升，券商资管有所降低，信托和保险资管相对稳定。
4家庭投资结构的优化建议
4．1房地产行业引导有序发展
房地产业属于强政策性行业，通过信贷、税收、土地等一系列调控政策，推动行业的发展，房地产规模的递增。房地产业已经成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现。
中国的房地产自1998年第四房改之后，保持了长期高增长，一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及家庭收入水平的提高，形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经成为中国家庭财富的重要的投资品，房企高杠杆高负债，行业的投资和投机需求均有所增长，城镇居民的住房保有率和套户比均出于高位。房地产行业如果投资过度，推动房价的持续快速上涨，脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度，那么行业必然存在房价泡沫是毋庸置疑的。
4．2调整社会经济结构和分配方向
其次提升房产税率的额度和覆盖范围，以及空置税物业税等方式向多套持有者征收，向无房者首购者补贴，优化租售同权等，通过税收等经济手段达成住房存量结构调节。在流通交易中，适度扩大对于首套购置倾斜力度，不局限于降税退费等举措。
4．3树立科学的房地产投资观念
中国家庭财富投资结构存在着“亚健康”问题，应科学、合理地进行资产配置，单一性资产结构很难抵御资产风险，不利于居民财产的稳定增长。中国家庭资产结构中普遍房地产占比过高，当面对房地产市场波动下行，房产估值和流通性均呈现较大的约束性，应尽早树立科学合理的房地产投资观念，对家庭财富进行健康管理。
首先，合理看待房产投资，坚持房住不炒原则，适度降低家庭资产中房地产的占比，提高金融资产配置比例，使之两者的比例关系逐步达到均衡。根据家庭的实际资产和城市情况，单套房产家庭逐步优化，多套房产家庭引导降控占比。过高的房产占比不仅吸收了家庭资产的流动性，在全球和我国经济增速发展逐步趋缓的背景下，阶段性经济发展中存在通缩风险，会冲击家庭财富的净值。
第三，要树立理性的房地产投资观念，回归居住属性。房产投资不盲目从众，优化家庭房贷杠杆，尤其是年轻家庭群体，在家庭净值相对偏低的情况下，通过租房过度购房需求，中国大部分城市的租售比在300：1-600：1之间，租金回报率在2-3%，租房成本远低于同期购房贷款利率，避免投资错位，因购房产生高额负债，无法有效应对房产估值的波动，导致家庭资产资不抵债的投资风险。
伴随国民素质的提升和教育的进步，年轻家庭对财富的调整相对较容易，但中国人口基数大，中老年人口数量多，不同城市经济发展不均衡，对于房地产投资树立科学的观念实现优化家庭资产结构，降低房地产家庭财富的占比，仍是任重道远的长期课题。
结论
中国房地产业的发展源于房改政策与金融信贷的支撑，依托于中国经济的高速发展得以迅速发展，已经成为全球房地产市值最高的国家，与中国国民经济高速发展、人口增长、城镇化提升以及家庭的居住需求发展是相适应的，存在其合理性。
未来中国房地产业在经济增幅放缓的前提下，将面临人口红利消失，城镇化速度降缓，人均住房基本饱和，房地产业的发展也将伴随增速收窄，房价出现下行，房地产市值也将存在一定冲击。应引导房地产业有序发展，调控多套房产的家庭规模，金融机构也应适度降低房地产抵押信贷的比例，通过各方面的调整优化，实现降低房地产在家庭财富结构的占比。坚持房住不炒，回归居住属性为主，预防未来房地产业流通不畅引发的房价周期性下跌，导致家庭净资产受损，影响推进共同富裕实现。
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致谢
感谢指导老师给予的帮助，感谢易居企业集团市场研究的工作实践，对行业发展和趋势形成的体系认知。感谢国家统计局网站开放国民经济数据，提升数据精度和维度。