近年来，本市新建的封闭小区中，由于建筑结构的差异、土地使用性质的多样性，不同于传统住宅，公寓和商住两用房出现，满足人们更丰富的居住需求。而随着民宿产业的蓬勃发展，民宿“扎根”小区公寓的情况并不鲜见，对小区的环境、服务、治安等多个维度构成挑战。记者调查发现，在封闭小区的公寓经营民宿，经营者往往面临着业主投诉的压力，而取得合法营业手续的经营者，也是一肚子委屈。现象的背后，是现有法规滞后于新业态发展的尴尬。如何破解这一难题？记者进行了调查。
问题民宿“扎根”小区公寓引来投诉
8月6日，市民林先生向本报反映称，一个半月前，他所在的中山区东港一封闭小区内，5号公寓楼里开了一家民宿，给居住于此的业主带来了不少烦恼。
林先生表示，小区来往人员杂乱，给原本和谐的小区生活带来了噪音和安全等问题。林先生说，有时民宿住户深夜抵达，依然大声喧哗；有时外地游客拖着行李箱踩踏小区绿地，影响了小区环境；有的游客在电梯里抽烟，带来消防安全隐患……“虽然是公寓，但是封闭小区每天陌生人进进出出，业主们的安全问题如何保证？”林先生说，这个小区是封闭小区，有普通住宅和公寓两种性质的建筑，开民宿的5号楼是40年产权的公寓。林先生说，对小区内经营民宿，业主们大多持反对意见。近日百余名业主联名，要求取缔该民宿。
记者联系了林先生所在的小区物业，物业工作人员表示，这个小区确实是封闭管理形式的小区。对于出现陌生游客的问题，工作人员表示，为保障业主的生活水准及治安问题，物业会按规定对每一位进出小区的人员及物品进行登记，以备查询。
民宿营业执照许可项目包含“住宿服务”
8月7日，记者联系到了该小区的民宿经营者刘女士。关于民宿经营是否合规的问题，她表示已取得合法营业手续。“我们购买这个房子的时候，就决定用来开民宿。”刘女士所购买的房屋是公寓性质，记者看到她所经营的民宿的营业执照，上面写明经营范围的许可项目是住宿服务。
刘女士表示，对于业主们反映的陌生人员进出问题，民宿开设时已经在有关单位进行备案，并取得了连居码。前来住宿的每一位游客都需要进行登记，接受有关部门监管，因此不会出现不登记入住等乱象。对于民宿经营会带来的燃气等安全隐患问题，刘女士说，燃气设备安装了防爆装置，且大部分前来居住的游客很少有开火做饭的举动。
刘女士表示，接到业主们反映问题后，她进行过沟通，但未达成一致。目前，民宿会继续经营下去。
现状法规滞后于新业态发展
小区民宿与邻里间矛盾不断激化，又该如何维护双方的利益，寻求平衡发展？记者采访了辽宁斌鹏律师事务所宋敖嘉律师。宋敖嘉表示，民宿经营在一定程度上打破了人们对于传统住宅小区功能的认知以及居民原有的生活状态，对小区的经济、文化、环境、服务、治安等多个维度构成挑战。
现下，由于建筑结构的差异、土地使用性质的多样性，不同于传统住宅，公寓和商住两用房出现，满足人们更丰富的居住需求。加上公寓以及商住两用房所处地段，受到商业人士青睐，封闭小区开民宿、开公司等现象普遍。不论是公寓或是住宅，业主享受小区环境及服务带来的权益和幸福感。临时性人员的往来增多，给封闭小区的稳定环境带来了噪音、垃圾、公共设施损坏等风险，一定程度上为业主们的权益带来损失，从而引发业主的抵抗情绪。
宋敖嘉说，从民宿住房的法律性质来看，我国虽尚未对民宿在国家层面进行立法，但多个地方政府已经依据《中华人民共和国旅游法》〔2013〕第46条规定，城镇和乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营，其管理办法由省、自治区、直辖市制定。根据《物业管理条例》第49条之规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
宋敖嘉表示，民宿立法需契合新业态行业发展的新需要。目前，中央和地方政策鼓励民宿发展。2020年7月，国家发改委等13部门印发的《关于支持新业态新模式健康发展激活消费市场带动扩大就业的意见》，其中明确提出“培育发展共享经济新业态，创造生产要素供给新方式，鼓励共享住宿、文化旅游等领域产品智能化升级和商业模式创新，发展生活消费新方式，培育线上高端品牌。”该意见的发布明确了国家支持鼓励民宿等新业态新模式的健康发展。
调查民用与商用的冲突易引起业主不满
此前，本报以《小区涌入近百家民宿，这日子咋过？》为题报道了金普新区恒大公园大道小区内开了近百家民宿的消息。该小区里的凉亭变成了“酒吧”，喧闹声持续到午夜，留下一地的垃圾和酒瓶；游客频繁来往，占用电梯，影响了业主的正常出行……封闭小区“名存实亡”，业主不堪其扰。最终，小区内业主自发组成了维权群，决定起诉处理此事。
记者经过调查发现，“民宿”之所以变为“民诉”，主要原因体现在两个方面。第一点，住宅小区内开民宿，在源头规范上打“擦边球”。比如，民宿的合法开办一般需要经营者有营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防检查合格意见书等一系列资质，而不少经营者资质缺项。
第二点，与酒店等传统住宿行业相比，民宿设立门槛相对较低，在网络平台上注册即可，缺乏严格审批和资质审核程序，增加了非法经营风险，大量个体经营者的涌入使行业内部管理混乱。
记者发现，以前的住宅大多提供的是封闭性质的居住环境，从安全性角度看，可以更好地限制非住户人员的随意进入，降低盗窃、抢劫等不法行为发生的风险，为居民提供较为安全的生活环境；在隐私保护方面，能够减少外界对住户内部情况的窥探，保障住户的个人隐私；就环境管理而言，有利于对小区内部的绿化、卫生等进行统一有效的管理和维护，保持良好的居住环境。
而公寓的出现使民用与商业融合，赋予了传统居住功能外潜在的商业价值功能。起初，在公寓里进行办公、经商等行为数量较少，人员流动相对固定，对于公寓的其他业主来说，好处可能在于环境相对稳定，不会有频繁的陌生面孔出入，一定程度上保障了业主安全感。
然而，民宿产业的蓬勃发展，大量游客频繁进出，难以辨别其身份和目的，增加安全隐患。
并且流动人员对公寓公共设施的使用频率增加，可能会加速其老化和损坏。在封闭小区内开民宿，民用与商用的冲突容易引起业主不满，导致民宿经营者经营受阻。
建议应加强立法推动市场有序发展
针对当下民宿几点纠纷，宋敖嘉建议重视当下的经营与民生环境，注重民宿治理建设的优化。
首先，针对民宿住房的法律性质要通过立法予以统一的认定和明确。《民法典》第279条将住宅改变为经营性用房的规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”宋敖嘉说，住宅、公寓以及商住两用不同性质的房屋，应该明确属性，然后再进一步探讨“民宿”“短租房”“经营性房屋”具体的法律规制路径。
最后，依据部分地区已经出台的民宿监管机构模式来看，主要是多部门监管为主。宋敖嘉表示，可加强对租赁乱象的执法力度。针对租赁乱象的不同情形，应当落实具体的行政管理部门，坚持执法“责任落户”，避免在查处违法租赁过程中，执法部门相互推诿或“九龙治水”现象发生。各部门与行业协会形成联动机制，对“黑短租”“群租”等现象予以及时披露与惩处，多部门联合对非法租赁现象进行打击，以敦促租赁市场回到健康有序的发展轨道上来。