近年来，由于人们生活水平的提高和消费观念的转变，民宿逐渐发展成为大众所喜爱的消遣方式，各式各样网红“民宿”也随之应运而生，其中不乏有很多小区业主将自家的住宅改为民宿，这种擅自并更住宅性质的行为却有可能会影响本小区其他业主的生活，那么这种将住宅小区用作开办民宿的行为是否合法？其他小区业主又该如何维权？近日，本所律师接到国越府小区业主关于上述问题的咨询，并进行了初步研究，供大家讨论交流。
民宿的合法开办需要经营者有营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防检查合格意见书、餐饮服务许可证等证书。
小区业主若想将住宅用作民宿，除需要遵守法律、法规以及管理规约外，还需要经有利害关系的业主一致同意，两者缺一不可。
具体到实践中，“一致”同意要求有利害关系的业主均同意，且该同意的意思表示应通过书面，或者其他能够明确表示同意的口头方式作出，在处理“住改商”纠纷时，尽管小区业主可能取得了营业执照，并办理了工商登记，但取得全部有利害关系业主的一致同意也是其改变房屋使用用途的必要条件，该行政登记并不能对抗《民法典》第二百七十九条要求的“有利害关系的业主一致同意”的效力。
根据上述规定，若小区业主擅自将住宅变更用途为民宿，其他有利害关系的业主可以通过向法院起诉要求对方排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”的规定，“有利害关系的业主”应当是指同一栋建筑物内的其他业主或者能够证明因该业主擅自将住宅改民宿的行为使其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主。
·案情简介
刘某某系西安市曲江新区钻石半岛2幢2单元20101室房屋业主，其与家人于2010年入住该房屋。张某某系西安市曲江新区雁南三路钻石半岛2幢2单元20102室房屋业主为刘某某邻居，后张某某将其房屋进行出租，田某某予以承租，并于2019年8月12日设立了潮巢家酒店，用于经营西安CCHOME潮巢民宿。
刘某某因潮巢家酒店擅自将住宅改变为经营性用房，并经营民宿扰民将其诉至法院，要求潮巢家酒店停止对刘某某的侵权，禁止在雁南三路钻石半岛2幢2单元20102室经营民宿酒店的行为。
·一审法院判决
判决作出后，潮巢家酒店以其在市场监督管理局进行了登记，依法取得营业执照，住宿登记系统是公安的管理系统联网，该民宿也被市文化和旅游局评为舒适民宿，且采用线上接单，不存在客人络绎不绝、异常吵闹的情形，且该房屋的用途为住宅，现在民宿也是为人提供住宿，在国家倡导资源综合利用的且未影响利害关系人的情况下，仅凭未完成形式要件，就让其停止经营，有失偏颇为由提起上诉。
·二审法院判决
西安市中级人民法院经审理后认为，潮巢家酒店擅自在住宅中经营民宿，将住宅改变为经营性用房，且自称经营民宿并未经其他有利害关系的业主同意，因此，刘某某要求潮巢家酒店停止经营民宿的诉讼请求，符合法律规定，判决驳回潮巢家酒店的上诉请求。
国樾府小区作为住宅小区，近日有小区业主擅自改变房屋用途性质，在住宅小区内开办了名为“客悦民宿（国樾府）”的民宿，严重影响了小区居民的生活，扰乱了小区秩序，并在小区居民与其沟通的过程中，态度恶劣，承认该民宿就是没有营业执照，并且拒绝接受小区业主的建议，拒不恢复小区房屋住宅性质，给小区业主的维权造成了困扰。
·起诉主体如何确定
本案中，国越府小区业主将其住房改变性质，用于开办民宿，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“有利害关系的业主”可以提起诉讼，具体到本案中，国樾府小区开办民宿的同一栋建筑物内的其他业主以及能够证明因该业主擅自将住宅改民宿的行为使其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主，都可以提起本案诉讼。
·诉讼请求的确定
本案国樾府小区住户擅自在住宅内开办民宿，有利害关系的业主在起诉时，要求判令被告停止经营位于西安市未央区国樾府小区XXX栋XXX单元的民宿并承担本案诉讼费。
·管辖法院的确定
本案因起诉要求开办民宿的住户排除妨害，应适用不动产纠纷确定管辖，因此，本案应向国越樾小区所在地的法院提起诉讼。
综上所述，小区业主要想在其住宅内合法开办民宿，需要同时满足符合法律、法规、管理规约及有利害关系的业主一致同意两个要件，否则，即使取得了营业执照，办理了备案登记，其开办行为仍然违法，有利害关系的业主可通过起诉的方式维护自身权益，同时，要注意证据的留存和固定，以充分的证据证明对方违法事实的存在。
作者介绍：
袁霄霄，华格律师事务所高级合伙人、西咸新区营商环境特聘监督员、中国航空器拥有者及驾驶员协会首批预备调解员。专注于疑难、复杂商事案件代理，公司股东纠纷代理；拆迁案件代理；企业间不正当竞争代理、商业特许经营代理、企业之间商标纠纷代理、公司商业秘密纠纷代理、知识产权保护代理；航空公司与飞行员纠纷代理。
蔡芬芬，华格律师事务所执业律师。主要从事民商事业务领域，在提供法律服务的过程中，很好的处理了客户的日常法律事务及诉讼案件，最大限度的协助各单位防控法律风险，维护客户的合法权益。在进行法律事务工作和代理案件的同时，也不断学习理论知识，增强理论功底。