2022年，可能将是北京的“房山年”。
目前北京西南边陲新城的房山区，二手房均价仅有3万+，新房均价大概是4万+，是北京新城房价“洼地中的洼地”。
就算房山核心区的“长阳”，最好的次新二手房也在5万/平米以内。
房山区的房价与其他新城相比，比如顺义、昌平、大兴，每平米至少有10000-20000元的“巨大差距”。
2022年-2025年，我们认为房山有可能会迎来一系列的“重大利好”消息，可能会让房山彻底打一个“翻身战”。
【01】
3万西城区居民将“疏解”
房山长阳“锁定”
“西城第十二学区”模式
2017年北京市提出在“房山长阳的06-07街区”打造“西城区安置房区”，把房山长阳作为“承接首都中心城区人口疏解的重要地区”。
根据规划，房山长阳的“西城安置房区”一共分为17个地块，总建筑面积超过200万平米，用于承接西城区1万户、3万人口。
在未来五年，西城区的“疏解人口”将会陆续迁入房山长阳。
那么这会给房山带来什么影响？
在北京“人口郊区化”的发展模式中，只要是东西城的“安置房区”，都一定会配置东西城优质的“学校和医院”。
这种模式被称之“西城十二学区模式”，相当于你在一个郊区，也可以享受西城或东城最好的医院和学校。
比如昌平回龙观地区的“西城安置房区”，就分别给配置了“北京积水潭医院分院”+“北京161中学”+“北京育翔小学”，该片区目前的二手房房价已经超过6万，部分项目甚至达到了8万。
所以房山地区未来随着“西城疏解居民”的迁入，配套等级必将大幅度提升，一大堆“优质学校和医院”已经在路上。
【02】
宣武医院+清华附中+人大附中
有望入驻房山长阳
房山区是目前北京唯一没有“三级甲”医院的新城，尤其是“武警总医院和北大人民医院”项目流产以后，房山急需“三级甲”医院迁入。
从最新的消息透露，宣武医院将接棒北大人民医院，落户房山长阳“06街区”，成为房山区第一家“三级甲医院”。
而对于房山的教育，历来是影响房山房价最大的因素，因为房山差不多是目前北京新城中引入“优质教育资源”比较少的板块了。
这么多年也就引入了北京四中还算比较优质外，像首师大实验学校、北京十二中都很一般，跟其他新城板块相比，差距还是很明显的。
所以不仅房山的“普高率”一直在北京“排名不突出”，而且知名的学校太少，无法吸引城区人口入住，这严重影响了房山的房价水平。
2022年房山将加快引入两所“名校”：清华附中和人大附中。
目前“清华附中”的选址已经基本确定，就在北京四中的东侧，目前已经动工，为“9年一贯制学校”。
但“人大附中”目前的选址还不确定，大概率还是会选址在长阳地区。
目前北京市正在搞“集团化办学”，集团成员校内部教师将“大规模轮岗”，很多西城、海淀的老师将有可能到房山轮岗上学，极大提高房山“优质成员校”的教学水平。
整个房山长阳地区非常类似“亦庄河西区”，有优质成员学校、有高端住宅、有三级甲医院，还有地铁。
这个地区的房价理论上，应该可以达到5万+的水平，部分好项目的房价应该可以突破6万。
【03】
乐高乐园“选址长阳”
房山“商住”有了“救世主”
2022年对于房山区来说，最大的利好是“乐高乐园”终于要开工了。
根据北京发改委的消息，北京2022年重点工程中就有“乐高乐园”项目，将会在今年正式开工，而且项目选址从原来的“青龙湖”变成“房山长阳镇”。
从发改委的公告看，目前应该是“乐高乐园一期工程”，建筑规模30万平米，包括主题乐园、酒店、商业街及停车场等项目。
房山做大做强“长阳镇”的野心已经“昭然若揭”。
从选址的位置上看，房山区长阳早期曾经爆出“文旅项目”位置图，其正好位于京良铁路南侧，距离房山地铁广阳城站约2.5公里，这个位置应该是“乐高乐园”的不二选择。
乐高乐园选址在这里，不仅可以辐射房山、大兴的居民，同时还可以通过房山线辐射城区居民，通过京良铁路辐射北京城市副中心、亦庄。
未来一旦“乐高乐园”建成，房山长阳镇及大学城周边的房价及租金肯定会有较大幅度的提升。
假设2025年“乐高乐园”一期能够成功运营，那么周边的地铁小商住的租金至少可以实现“翻倍”，早期投资小商住的回报率可以明显提高。
而对于房价来说，周边品质较好的次新住宅房价可突破5万，而小商住的房价达到3万左右，应该是可以预期的。
综上所述，我们认为房山作为“北京新城”最后的房价“洼地”，其实具备一定的发展潜力，关键在于北京优势资源的“植入”。
尤其是优势的医疗、优质的学校及重大项目的落地，是房山目前最为急需的“短板”所在。
而随着宣武医院、清华附中、人大附中、乐高乐园等项目的逐渐落地，房山这个“最后的洼地”爆发也是迟早的事情。
同时还有“丽金地铁线”，“S6号线”，“副中心线”等轨道交通的加持，房山对城区人口的吸引力肯定会逐渐提升。
长期站岗房山的“业主们”，尤其是小商住的业主们，可能将会迎来重大利好，不管是长持，还是待价而沽，应该都会有不错的回报。