近年来，万科、恒大、碧桂园等头部房企纷纷向数字化方向转型或布局。根据克而瑞地新引力统计，截止2018年底，TOP30房企中，涉足数字化方向的企业高达90%，并且尤以巨头最为热衷。
「地产数字化」并非一个新概念了，但业内对其的理解却也众说纷纭，至于具体实践也因企业而异，呈现多样多元。本文从地产数字化的概念说起，上溯其起源与发展阶段，并以万科的数字化转型为案例，来详细了解众多房企争相布局的「地产数字化」的真实面貌。
何为地产数字化？
要理解何为「地产数字化」，首先我们需要认识「数字化」概念。
「数字化」在百度百科中的解释是指将任何连续变化的输入信号转化为一串分离的单元，在计算机中用0和1表示。也就是说，理论上讲，现实世界中任何光怪陆离的信息和事件翻译到计算机世界里都只是一串0和1，引入计算机内都能进行统一的处理。
数字化技术增强了房地产这样高度复杂产业增效和创新的可能性。随着技术的发展，数字化对房企的赋能能力也在不断加强，量变积累为质变，形成今天房企纷纷提出的「地产数字化」转型。
因此，克而瑞地新引力认为，所谓「地产数字化」是指：利用数字化技术，在房地产行业项目投资、规划、设计、建造、销售、运营、拆除的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准确、可控。
头部房企纷纷涉足数字化领域，希望借助技术力量，衍生出新的企业战略，在新时代下构建房企的新核心竞争力。于是，大数据投资决策系统、数字化采购管理系统、精准营销、数字化客户管理、智慧社区等新模式、新场景不断涌现。
地产数字化四大发展阶段
地产数字化发展是数字化技术对地产各个领域赋能能力不断增强的过程，其基础是数据收集、计算和传输能力的进步。技术进步伴随着思维模式的进化，牵引出商业模式、组织、流程、产品、服务等方面的改进和完善。
克而瑞地新引力认为，随着核心技术的推动，地产数字化发展可以划分为四个阶段，伴随不同思维的产生和进化。目前绝大多数房企的布局处于第二阶段，但是已有部分企业正在跨进第三阶段。
阶段一：以「计算机技术」为核心推动阶段
阶段二：以「互联网技术」为核心推动阶段
阶段三：以「物联网、大数据云计算和4G技术」为核心推动阶段
物联网
4G技术相对于过往的2G和3G，数据传输速度有了质的飞跃，满足大数据的传输需要。此阶段，数字化技术不再仅仅是工具，因为数字技术已经可以投影更多现实世界的样貌，由此作出更为准确的预测。技术推动下，企业经营理念正在发生重大变革，更加灵活、跨界的「数字化思维」应运而生。
「数字化思维」是运用数据更快速的制定更明智的决策。此时，数据维度已经不再局限与某一部门，因此，跨部门多环节的协作将制度化。企业运作和决策更需要灵活的小团队，由此企业内部等级观念也将逐步消除。鼓励和创新的文化氛围将使企业更具活力。所以，激励和考核机制也将随之改变。万科、蓝光等头部房企正在推进的「中台战略」就是其中的代表。
阶段四：以「具备自我学习和进化能力的人工智能技术」为核心推动阶段
在激烈的商业竞争环境中，对于机遇和问题的洞察力和反应力决定了企业的生存状态。当今大型企业容易陷入现有业务、模式和组织当中，并且固步自封，导致洞察力和反应力下降。随着数字化技术推动人、物、组织之间的连接，企业可以通过专业人才、平台和流程，形成协调一致的投资，用数据和信息武装洞察力；以精准及时的客户数据分析，提升企业学习速度，并供团队自行组织和执行，实现快速透明决策，以强化反应力。
在数字化技术的赋能下，大型企业可以做出更为明智、快速的决策，并产生价值。这为「大象跳舞」带来了巨大的可能性。总体来说，房企实现数字化转型需要经历三个步骤
为单一部门或环节上的数字化应用
即在规划、设计、工程、建设、到营销、运营、销售的全产业链环节中逐渐采用数字化工具和方法，以期实现单一项目、单一部门或单个环节业绩或工作效率上的提升；
为跨部门协同创新
即数字化解决方案进一步深化，不再局限于单一部门或环节。跨部门、跨环节协同合作成为常态，各环节专业人才小团队创新推动企业的价值创造；
为集团化数字集成
即集团整个资产组合全部实现数字化集成，管理者从全链条、全产业、全业态的全域角度作出决策；实施者全链条、全产业、全业态的全域维度形成跨界协同合作，产生创新与改进，从而最大化提升企业价值和活力。
目前绝大多数房企尚处于第一和第二步。近期的主要突破来自于云平台、5DBIM、物联网、高阶算法等应用之间产生的化学反应。这些给房企实现项目从计划、设计、工程、建设、营销、运营、销售的全生命周期数字化「连接-协同-融合-创新」提供了条件。
万科的地产数字化
2015年以来，万科积极探索转型路径。2018年9月，「万科云」发布，万科的首个「+互联网」项目「路由器计划」亮相。通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，万科云为使用者提供集空间、服务、资源及「+互联网」的线下工作云平台：通过产业聚集及专业产业服务助力中小企业成长，通过资源共享降低创新企业合作成本，依托互联网技术，颠覆现有产业链，推动行业重构，实现产业转型升级。
此外，万科还应用BIM、智慧工地、智慧案场等技术手段，针对投资、资金、成本、计划运营、销售、客户服务等进行信息化产品的优化迭代，提升产品质量、优化成本管理、提升管理运营效率。在新业务领域，万科通过使用物联网、人脸识别、智能硬件等新技术、新产品，提供线上线下解决方案，助力业务发展。同时，万科还打造了万科数据中台，以整合、沉淀多业务平台内的客户、产品数据，通过数据洞察，为各类客户提供更加精准、个性化的服务体验。
万科在智慧园区（其与华为携手落地的首个智慧园区项目在2017年曾被当做标杆项目）、智慧社区、智慧公寓领域有长期探索。
以长租公寓为例，万科作为中国最早进入租赁住房市场的开放商，是国内首个将住房租赁业务从「青年公寓」向「家庭公寓」延展的房企。泊寓是其面向城市青年打造的长租公寓品牌。截至2018年底，泊寓门店已覆盖全国36个一、二线城市，并已进行了产品迭代升级，推出泊寓plus。泊寓plus（上海西站店）是打造真正系统性智慧社区的样板。依托客户大数据及智能合作伙伴鸿雁iHouse智能家居，打造安防监控、健康环境等八大子系统，实现50余种功能。依托阿里智能云平台统一的对接协议和数据服务，其各个子系统和设备之间可以实现联动和场景化操作，满足用户「回家」、「离家」等不同场景需求。
过去几年，万科主要从产品设计、材料采购、工程管理这三个方面进行科技赋能。比如，IT团队和万科建筑研究团队在开发、房屋质量管控、施工信息化等方面展开合作。2019年开始将实现数字化应用、智能化，分三个阶段在2024年使科技成为万科新的动力。
在数字化转型层面，2016-2018年是万科的内部信息化建设阶段，主要专注于打基础、建平台，以服务万科业务发展。虽然是信息化阶段，但是在运作模式上包括内部孵化、数字化支付等数字化的内容已经凸显了。2019-2021年是万科数字化转型时期，注重建连接、促共享，以构建行业生态平台，推动行业整体的发展。通过科技与业务创新与业务互补，建立整体的科技力量，从客户出发，从而为业务赋能。加之与外部的互连，创立生态合作机制，打造地产生态化。