高铁物流和航空物流的加持，让港区冷链看起来很是高大上。
但成也萧何，败也萧何。
因为距离郑州市区较远，客户选择港区，就要面临物流成本的增加，这让港区冷链看起来没有那么“香”了。
秉承“项目为王”的港区，能否助力冷链业一飞冲天？
惠济区冷链以零担为主
港区冷链以合同物流为主
和惠济区只聚焦于冷链业相比，港区的产业庞而杂，冷链只是其中的一个板块。
对于冷链企业来说，选址当然首选惠济区，退而求其次才是港区。
郑州鲜美来冷链物流有限公司，是入驻港区最早的冷链企业。它的前身叫宏远水产，2000年，起家于郑州惠济区水产大世界，距离郑荣肉类加工厂只有200米。
2011年，宏远水产计划在港区拿地，原计划要拿100亩，后来实际签约时只有70亩。当年，由宏远水产100%投资的郑州鲜美来冷链物流有限公司宣布成立，2015年投入运营。
华夏大道是贯穿郑州市主城区、郑州航空港区的一条快速道路。2017年之前，这条路叫四港联动大道。四港，是指航空港、公路港、铁路港、信息港。
鲜美来建成的1.2万吨冷库，30%自用，70%出租。
2016至2022年，鲜美来最大的租客是顺丰冷链，这一租就是6年。
2014-2017年，港区冷链的4年黄金期眨眼即过
2008年，顺丰最早接触冷链行业，是为客户提供阳澄湖大闸蟹的寄递服务。2014年，顺丰推出了冷运品牌。
2016年8月，顺丰冷运食品陆运干线网正式发布，成为彼时国内唯一覆盖东北、华北、华东、华南、华中、华西等重点核心城市的冷链物流企业。也是在此时，顺丰冷链布局河南，入驻郑州港区。
2014至2019年，河南新开元供应链管理有限公司现任总经理陈世举，曾任鲜美来运营商务总监。陈世举回忆，顺丰冷链选择长租鲜美来，最主要的原因，是当时的郑州，高标仓还非常少，高标立体冷库更少，只有鲜美来有。2015年，鲜美来的冷库一度租到每平方米110元，单托的租价没有低于3元的。
2016年7月8日，由大连港集团、河南省机场集团及大连毅都集团共同打造的“华中冷鲜港”项目在郑州港区正式开工。“华中冷鲜港”项目位于新郑国际机场北货运区，规划建筑面积为30多万平方米。业内人士介绍，该项目是全国空港与海港联合开展的首次冷链业务合作。
2018年，港区的冷链业发展步入了拐点。
大批高标仓入场，港区冷链业内卷严重
到2018年，距离2013年郑州获批建设国内首个航空港经济综合实验区，已经过去了5个年头。
物流企业纷纷入驻，高标仓、高标冷仓开始批量上马，“项目为王”被频频提及。
物联云仓郑州城市合伙人王坤称，2013至2014年，郑州高标仓只有二三十万平方米；2018至2019年，郑州高标仓进入规模化发展阶段；2020年底，郑州高标仓超过了200万平方米；2022年底，郑州高标仓超过了500万平方米。
这其中，港区的高标仓占比也是一路攀升。2019年10月试运营的河南港新冷链物流有限公司，曾有过差不多大半年的好时光。
但2020年暴发的全球性疫情改变了格局。
直播带货、下沉市场，学会为客户赋能
3年疫情让港区冷链业大变。
出租率一度超过90%的港新冷链，2022年曾下滑至50%左右；曾经满仓出租的鲜美来，如今出租率只有45%。
2022年下半年，一向以高价为傲的港区，高标干仓价格直跌至22元左右。“内卷太严重了。”鲜美来负责人称，疫情让客户的选择发生了变化。
以前生产旺季、库房紧张时，三全、思念、千味央厨等企业都上门找库，自2022年起，因为冷库企业太多，上述企业采取了招标形式来选择合作方。
2023年，冷库行业的价格战处于一触即发状态。业内预判，今年冷库出租价格有望下降20%~30%。
如何破局？
2022年下半年，新开元供应链成立了电商部，目的是帮客户拓展销售渠道，为客户赋能。
“客户把货放在我们冷库，我们帮他们囤货、送货，只是满足了我们的单方面诉求。”陈世举
称，冷链企业和客户的双向奔赴才能让合作变得长久，自公司把直播搬进了仓库，推出了“一件代发”服务，不但增加了和现有客户的黏性，而且出租率提高了15%。
河南华鼎供应链管理有限公司的打法则是下沉市场。其总经理陈海涛称，目前中国城镇人口有8.3亿，人均收入2000~5000元的占比为46%，这些人有消费意愿，但希望能购买到性价比更高的商品。
“要专一专注，不要什么都做。”陈海涛称，华鼎自2019年成立后，就一直紧盯零担冷链，要在这一厘米的宽度往下再深挖100米。