自2010年房地产行业推行限购政策后，国内地产大鳄如万科、保利、华润、富力等诸多品牌开发商纷纷抢滩商业地产，然而，商业地产超速发展在商业项目的开发模式上追求短期利益、追求大体量，没有深入地研究业态、功能、辐射半径、招商、运营等难点，国内绝大多数开发商由于融资瓶颈，寄希望于“短、平、快”的开发模式来发展商业地产，整体运作上又是重销售、轻招商，重房地产开发思维，轻商业地产长期回报理念等叠加效应造成，商业地产在后期运营方面存在着巨大的风险！如专业运营人才储备不足、经营选址、规划设计、融资渠道、产品与管理模式等都存在制约因素，更为严竣的是各地商业地产均将直面同质化的竞争问题，业态组合与进驻品牌大多数雷同！另一方面却异常缺乏创新业态及与之匹配的多元化的业态功能！
也许广东的商业地产同仁，对广州天河商圈不会陌生吧，与天河城正佳广场相邻的万菱汇（原京光广场），占地面积2.15万平方米，商业面积58000平米，地下一层，地上三至四层，于2010年11月正式开业，万菱汇定位为综合性购物中心，地处逾百万消费客流的天河商圈，东临体育东路，北靠天河路，南临天河北路，并拥有BRT公交系统和地铁优势，消费群潜力可谓巨大。万菱汇开业至今仅一年，便面临被商家集体背弃的尴尬境地，万菱汇地下负一层的近60间商铺中，关门撤场的商铺近20家；第二层百丝、Messieurs、淑女屋、OZZO等品牌商铺，也已相继在3个月内陆续撤场。因此，笔者认为，对于我们国内的商业地产项目的难点或许不在于前期的开发，而主要在于后期能否持续成功的运营！2011年商业地产已经跨进运营的时代，未来如何持续调整与优化，甚至盘活由于前期定位与规划设计、经营模式不当而导致濒临失败的商业地产项目，避免销售成功但经营失败的结果，重新界定项目的赢利模式，毫无疑问将显得至关重要、也迫在眉捷！
或许有朋友会说广州的万菱汇是从烂尾达14年的京光广场上改建过来，先天不足！其4层框架基础早已建好，所以才导致了万菱汇今天的运营困境，而不足以说明的话。那么，无独有偶今年4月，苦撑四年多的北京美罗城购物中心悄然挂牌转让，却给国内处于高速发展的商业地产的开发商们敲响警钟！至2011以来，商业地产大举进军二三线城市，这种快速复制已导致项目的千篇一律，比如都是清一色大卖场、百货店、影院等，暗藏后期巨大的运营风险！对于国内商业地产的开发商或运营者来说，美罗城可以作为一个鲜活的MBA案例。需特别指出的是美罗城曾被国内商业地产大鳄万达集团商业规划研究院作为反面教材来考察，美罗城从开业后正如国内诸多集中性商业一样，试图不断地优化调整并繁变换购物中心的业态规划，让美罗城在高端百货、外贸大集、社区配套三种不同的商业间飘浮不定，也使得消费者对其定位越来越混乱，终究无自身特色的美罗城，在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下濒临失败……
因此，笔者也期望通过搜集以上典型的失败商业地产项目的分析与经验总结，能够对当下热火朝天一哄而上的商业地产开发与后期运营，得到一些有益的启示。
【美罗城项目简介】北京大郊亭美罗城曾号称“CBD东都”、“京城商业的一匹黑马”！美罗城东四环800米商业带龙头，总建筑面积15万平方米，其中商业面积地上五层达11万平方米，停车位约1000个，美罗城位于东四环内，新兴的城市中心区泛CBD，地理位置优越，区域中高档住宅环绕紧邻东四环，北接大成国际，南邻燕莎奥特莱斯，西望CBD商圈，周边汇集珠江帝景、风度柏林、万科蓝山、世纪东方嘉园等众多高端社区，紧邻京沈、京通、京津塘高速，并且身处京城东部泛CBD地区，周边分布着多个高端社区，区位优势优越，其得天独厚的地理位置以及成熟的社区环境，（项目发展商：北京华茂置业有限公司投资方：中国工艺美术（集团）公司与新加坡美罗控股有限公司室内设计：美国RTKL）（附图）