1、合同当事人有权书面约定管辖法院，但不得违反专属管辖规定
根据《中华人民共和国民事诉讼法》（“《民事诉讼法》”）第24条规定，“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”
但，根据《民事诉讼法》第35条规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”
并且，根据《民事诉讼法》第130条规定，“……当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释[2020]20号，“《民事诉讼法解释》”）第39条规定，“人民法院对管辖异议审查后确定有管辖权的，不因当事人提起反诉、增加或者变更诉讼请求等改变管辖，但违反级别管辖、专属管辖规定的除外。……”
根据上述规定，协议选择管辖法院是意思自治原则在民事诉讼领域的延伸和体现，“级别管辖”和“专属管辖”能够排除合同当事人对管辖法院的约定。在不违反级别管辖和专属管辖的前提下，物业服务合同的当事人（即物业服务人和业主）有权在“物业服务合同”中书面协议选择相应地点的法院作为管辖法院。那么，因物业服务合同纠纷提起的诉讼是否属于法院“专属管辖”的范围呢？
2、“专属管辖”的定义与范围
专属管辖，是指法律所规定的特殊类型案件必须由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议选择的管辖制度。即，属于法律规定的“专属管辖”范畴的案件，既可以排除其他法院的管辖权，亦可以排除当事人之间对协议管辖法院的约定[1]。
根据《民事诉讼法》第34条规定，“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”
根据《民事诉讼法解释》第28条规定，“民事诉讼法第三十三条[2]第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”
即，《民事诉讼法》规定的人民法院专属管辖的案件有3类，除上述3类外，并无其他可以适用专属管辖范围的案件类型。《民事诉讼法解释》对第1类“因不动产纠纷提起的诉讼”中的“不动产纠纷”作出了概括性和列举式规定。那么，“物业服务合同纠纷”是否属上述“不动产纠纷”的范畴？
不动产，是指土地及土地上的附着物（如建筑物、农作物等）。因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、占有等发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系发生争议而引起的诉讼等。法律规定由不动产所在地人民法院管辖，是基于便于受诉人民法院勘验现场、调查收集证据的考虑，同时也方便裁判生效后的执行工作的开展。物业服务合同是基于“物业”产生的、物业服务人与业主之间的合同，相应的纠纷是否属于上述“不动产纠纷”的范畴呢？
二、不同观点的争论
1、观点碰撞
在此问题上，有两种不同的观点：
2、不同法院的不同裁定
如在“XX、江西恒通物业管理有限公司物业服务合同纠纷案（(2019)赣01民辖终144号）”中，江西省南昌市中级人民法院持“物业服务合同纠纷应适用专属管辖”的观点，其在民事裁定书中表明“本院经审查认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案为物业服务合同纠纷，属专属管辖，涉案的不动产所在地在南昌市西湖区，属一审法院管辖范围，故一审法院对本案具有管辖权。……”
如在“惠州万润房地产开发有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷案（(2020)粤13民辖终147号）”中，广东省惠州市中级人民法院则持不同观点，其在民事裁定书中表明“本案系物业服务合同纠纷，被上诉人的原审诉请为请求支付管理费、空置公摊费、水电费及违约金等，因此本案是基于涉案物业管理服务合同产生的债权纠纷，而并非基于不动产产生的物权纠纷”，从而对于上诉人的“物业服务合同纠纷应适用不动产专属管辖”的上诉理由未予采纳。
在“安徽柏庄物业服务有限公司、合肥元一物业管理有限公司物业服务合同纠纷案（(2020)皖01民辖终224号）”中，安徽省合肥市中级人民法院亦认为，“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，诉讼路径选择权系原告之权利。依原审原告的诉请、理由及依据，本案系合肥元一物业管理有限公司基于物业服务合同纠纷、以安徽柏庄物业服务有限公司为被告，提起的给付之诉，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，在不违反本法对级别管辖和专属管辖的规定的情况下，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。案涉《协议书》约定，发生纠纷向合肥元一物业管理有限公司所在地法院起诉。该约定符合法律规定，应作为确定本案管辖依据……”；不仅表明了“物业服务合同纠纷不适用专属管辖”的观点，且明确了“协议管辖可适用”。
同样，在“怀化众合物业服务有限公司与唐周周物业服务合同纠纷案（(2021)湘12民辖4号）”中，湖南省怀化市中级人民法院亦认为“物业服务合同纠纷不适用专属管辖，可适用协议管辖”；其在民事裁定书中表明“本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款之规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。而本案当事人之间是因履行2015年3月31日签订的《物业服务合同》引发的纠纷，属于债权纠纷，《物业服务合同》第三十四条约定，本合同在履行中如发生争议，协商不成的，向鹤城区人民法院提起诉讼。该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，合法有效。怀化市鹤城区人民法院对本案具有管辖权，故该院将该案移送洪江市人民法院处理不当，应予撤销。”
三、简析
1、物业服务合同纠纷不属于不动产纠纷
笔者认为，法律关于“不动产纠纷的专属管辖”的立法本意是调整因不动产（含其所有权、使用权、占有等）所产生的各类纠纷，其核心是不动产（如房屋、土地等）。而物业服务合同则是物业服务人（包含物业服务企业和其他管理人）和业主基于意思自治所达成的协议/契约/约定，核心在于调整物业服务人与业主之间关于服务和被服务的权利义务关系，与不动产本身的关联性较小，适用“专属管辖”的基础较为薄弱。
2、物业服务合同纠纷不适用“专属管辖”
根据前述，物业服务合同纠纷并不属于“不动产纠纷”，因此亦不应适用《民事诉讼法》等关于“专属管辖”的规定。且司法实践中，若业主与物业服务人之间因物业管理费的缴纳、物业服务的提供发生纠纷，业主以房屋漏水等原因拒绝缴纳物业管理费的，法院一般不会予支持，而是会告知业主房屋漏水属另一法律关系，业主可就房屋问题另案起诉，向开发商主张权利。
3、物业服务合同可由当事人协议选择管辖法院
基于前述，在物业服务合同中，物业服务人与业主可以基于意思自治原则，书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。
4、物业服务合同纠纷与房屋买卖合同纠纷
[1]根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第531条规定，“涉外合同或者其他财产权益纠纷的当事人，可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地、侵权行为地等与争议有实际联系地点的外国法院管辖。根据民事诉讼法第三十三条和第二百六十六条规定，属于中华人民共和国法院专属管辖的案件，当事人不得协议选择外国法院管辖，但协议选择仲裁的除外。”
[2]因《中华人民共和国民事诉讼法》已于2021年12月24日修正发布，并于2022年1月1日起实施。因此，该条内容在现行有效的《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）中为第三十四条。
根据第273条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”
[4]“物业服务合同纠纷应以不动产纠纷确定管辖”，中国法院网，2019年11月7日，方腾。
在“物业纠纷案件应当适用专属管辖”一文（邹钢王伯文，2012年12月26日）中，作者从物业纠纷案件专属性的法律特征、法理论证（立法精神和管辖原则）等，亦认为物业纠纷案件应适用专属管辖。
[5]“物业服务合同纠纷是否适用《民事诉讼法》关于专属管辖之规定”，2017年6月16日，石峰。
关于作者
陈学斌本所合伙人
陈律师在银行业务、企业上市融资、跨境企业并购、土地房产/城市更新项目、民商事争议解决等领域有丰富的经验。
李俊娜本所律师
李律师主要法律服务领域为企业上市融资、跨境企业并购、跨境银行业务等。