导读：近期，“信托制物业”较火，这算是服务信托的一种，已经有多家信托介入该业务了。例如：中航信托、外贸信托等。
近期，“信托制物业”较火，这算是服务信托的一种，已经有多家信托介入该业务了。例如：中航信托、外贸信托等，该业务虽然不能像非标等业务那样赚钱，但市场广阔。
近期，自进入物业行业开始，笔者即发现在我市的现行物业管理模式下众多小区的物业企业与业主之间关系是矛盾，乃至冲突的。这一现象给物业管理工作的开展带来了诸多阻碍，甚至成为基层社会治理的一大难题。在这些传统的物业管理模式无法解决现实困境的情况下，新兴的“信托制”物业管理模式，为我们打开了全新的视角。
浅谈“信托制”物业模式的利弊
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一、我市物业管理现状
我市目前有住宅小区162个，物业服务模式可分为专业化物业、业主自管、单位代管和公益性托底物业，其中专业化物业小区88个，占住宅小区总数的54.3%。而这只占住宅小区数量一半的专业化物业小区里，却集中了我市大多数的物业管理纠纷，今年5月份的物业管理纠纷调研报告中显示，我市的物业纠纷数量也呈逐年上升趋势，物业管理矛盾日益突显。
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二、传统物业管理模式下的弊端
我市的88个住宅小区的物业管理模式基本都采用“包干制”的物业管理模式。在这种业主不干涉具体物业管理活动，由物业公司自负盈亏的物业管理模式下，物业事务的决策主体是物业公司，业主大会权利有限，仅可以通过自主招标和满意度调查的方式选（解）聘物业公司。
“包干制”剥夺了业主对物业服务人处理物业事务的所有知情权，取而代之的是“接受服务”的权利，以及没有“不接受服务”的权利。因而传统的“包干制”下，由于双方的利己驱动和无选择，令双方不但无法建立信任，甚至成为了利益冲突的对手，即物业服务人管理服务水平越高、投入资金越多，则自己获得的收入就越少；而业主越欠费，获得的相对服务就越多。我国住宅小区物业管理中的这种物业服务人与业主的关系，其实就是典型的“囚徒困境”状态。
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三、“信托制”物业模式
面对日益突出的物业管理矛盾，传统的物业管理模式已难以为继，而在整个宜昌市范围内，已有部分县市区为了寻找小区治理的更优解开始准备引入“信托制”物业。
信托制是一种以受托人必须遵守法定信义义务为前提，委托人基于对受托人这种守法承诺的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以受托人自己的名义，为委托人在信托设立时确定的受益人（群体）的利益或特定目的，进行管理和处分的行为。
引入物业管理领域即为物业服务人遵守信义义务，在利他原则下工作并获得公开的、符合市场条件的、有尊严的酬金（固定金额或百分比），业主共同决定（即业主大会决定）基于对物业服务人守法承诺的信任，将小区公共事务权利委托其按业主大会与物业服务人签署的合同中约定的意愿和目标进行管理和服务，每个业主均有对管理服务全过程的财务情况、管理服务标准、管理服务记录等一切信息完整的知情权，年度物业费的结余由业主享有，当年度物业费不足时，由业主共同选择共同分摊追加物业费或认可管理服务水平合理下降的物业服务模式。
可以简单理解为，物业服务人是业主们在物业管理事务上的“代理人”，与业主们是共同（管理）体的一份子，与业主们互利互惠、共治共存，而不再是服务产品的供方或卖方、具有垄断地位且与业主们争利的对手。
这就从制度设计上免除了双方互为“利益冲突方”的传统制度问题，也就自然化解甚至湮灭了制度错配而导致的物业服务纠纷。
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四、“信托制”物业模式的现实意义
（一）优化治理关系。借由植入信托理念的物业服务合同，全体业主、业主大会（业委会）、物业公司相继成为受益人、委托人和受托人，物业服务由两方买卖关系转变为以信义为基础的三方信托关系。基于这种社会信义，业主与物业企业之间冲突关系将不在存在，而是变为合作共赢的关系，这将极大地缓和小区内的治理矛盾。
（三）资金使用更透明。业主大会名下的信托基金实施“双密码”账户制度，查询密码向每个业主公开，取款密码委托受托人管理，业主可以随时查看动态更新的每一笔收支以及财务凭证，从而让物业企业或业委会“暗箱操作”空间大幅缩减。
业主自此充分的掌握小区资金支出的明细，能够极大地减少因财务问题而产生的信任危机以及随之而来的拒缴物业费等矛盾。
（四）资金使用更民主。按照量入为出、质价相符原则，推行开放式预算，在业委会和物业企业牵头下，小区业主共同参与编制收支预算和服务标准，充分保障业主自主决定权。
（五）监督权得到扩大。“信托制”赋予了每一位受益人即业主有对受托人的监督权和认为受托人过错时的申请司法救济权（诉权）。这样一来，对物业企业的监督从业委会扩大到了每一位业主。这样不仅可以使物业企业更加勤勉的为受益人服务，同时也改变了以前业主向物业企业进行司法维权只能通过业委会的情况。
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五、目前存在的问题
（一）社会认知度不高，政策法规相对滞后。目前包干制仍是我国物业管理的普遍模式，根据中国消费者协会的调查，2019年我国57.7%的小区实行包干制。信托制对于学界、政府、社区、业委会、物业企业、居民来说还是新事物，社会知晓度不高。加之，当前我国《物业服务收费管理办法》等全国性的政策文件对信托制的支持还明显不足或者滞后。
一是物业服务费收取形式仅提及包干制和薪酬制，不含信托制；二是仅要求物业企业每年不少于一次公布物业服务资金收支情况，没有要求利用智慧化手段进行实时公开，无法充分保证业主知情权、监督权；三是没有对业主大会的法人身份进行明确并发放统一的社会信用代码证，导致业主大会等无法开设独立的账户。
（二）宣传指导不足，导致业主观念转变不足、物业企业权责认知不明。许多小区在引入“信托制”物业后，既没有在小区业主中积极宣传引导业主观念转变，也未进一步加强对物业企业员工的专业指导。这就导致了业主看不到引入新管理模式后小区的转变，也不了解自己应该享受哪些服务、物业服务项目到底包括哪些具体内容，对新型物管模式中治理主体各方的权责划分、工作内容、工作方式等更是一知半解；而企业员工在透明化运营中不熟悉如何操作，不清楚哪些物业服务信息应该公开以及如何公开等重要事宜，甚至对“信托制”的具体安排也是答非所问。
（三）推广难且应用模式单一。由于“信托制”物业管理模式超前于现有空间的认知，必然会因损害了部分利益主体的利益而遭到一些物业企业、业委会的抵制。因而需要专家、社会组织等专业资源的引导去接受新理念，培养共同的利益认知，以此来换得相应的实践空间。同时，根据现有的成功案例来看，“信托制”物业的成功引入案例大多集中在老旧小区和物业矛盾难以化解的小区，而既有专业化物业则转化困难。
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六、结语
“信托制”物业作为新兴的物业管理模式，已经以超越当前空间的认知有效化解了小区里大部分的物业矛盾，成为了新形势下的基层社会治理新的抓手。