南京市秦淮区低效用地再开发专项规划（2021-2025年）（公示稿）
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大精神，牢固树立创新、协调、绿色、开发、共享的发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，不断深化供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，深化节约集约用地“双提升”战略，促进城市更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力。坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，鼓励社会资本积极进入，实现多方共赢；坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持贯彻新发展理念，全面践行绿水青山就是金山银山，改善生态环境，建设最文化的美丽古都核心区。
二、规划原则
1.依法依规，科学规划
城乡低效用地再开发必须遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，遵循自然和社会发展规律，因地制宜制定规划方案和配套政策，科学合理安排城乡低效用地再开发规模、布局和时序。
2.生态优先，保护优先
城乡低效用地再开发应坚持绿色发展，突出红线控制和底线思维，充分考虑秦淮区资源环境承载力、城市地质环境、国土开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控。
3.节约集约，优化布局
城乡低效用地再开发应坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段，形成节约资源和保护环境的空间布局、产业结构、生产方式、生活方式。
4.因地制宜，注重实施
城乡低效用地再开发应充分运用市场机制和手段，鼓励原土地权利人和其他市场主体参与，形成形式多样的改造开发模式，充分调动土地权利人和社会各方积极性。
5.区域协调，城乡融合
城乡低效用地再开发应立足全域经济社会发展，统筹考虑城市与周边城镇、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等，实现区域、城乡协调发展。
6.公众参与，收益共享
城乡低效用地再开发应充分尊重土地权利人的意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权；妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、收益共享，公平公正、保障城市可持续发展。
三、规划范围
规划范围为秦淮区辖区范围内的陆域空间。包括：
（1）以秦淮区低效用地调查成果数据为基础获取的低效用地；
（2）以年度最新土地利用现状图、遥感影像等图件作为底图，补充更新低效用地调查获取的旧居住用地、旧厂矿用地、旧商服用地及其他类型低效用地。
四、规划期限
规划期为2021-2025年，规划基期年2020年，规划目标年2025年。
五、低效用地现状
1.低效用地现状
（1）用地总规模
根据低效用地调查成果，全区低效用地总规模247.5399公顷，占秦淮区第三次全国国土调查成果中建设用地面积的5.97%。
（2）用地类型
低效用地包括旧居住、旧厂矿、旧商服、其他四种类型。其中旧居住137.8558公顷，占总面积的55.69%；旧厂矿86.4403公顷，占总面积的34.92%；旧商服13.7631公顷，占总面积的5.56%；其他类型低效用地9.4807公顷，占总面积的3.83%。
（3）分布情况
秦淮区辖区内有低效用地106宗，土地面积共计247.5399公顷。秦淮区辖区12个街道均有分布，其中主要分布在光华路街道、红花街道、双塘街道和中华门街道。
（4）土地权属状况
秦淮区低效用地土地权属均为国有建设用地。
（5）规划符合状况
秦淮区低效用地均位于城镇开发边界内。
六、规划目标
1.定性目标
结合秦淮区实际情况，通过低效用地再开发，强化土地节约集约利用，推动低效土地资源高效再利用和高水平再开发。通过旧居住用地的再开发，提高人居环境品质，助力秦淮打造生态宜居为根本底色的最文化美丽古都核心区；通过旧商服用地的再开发，助力秦淮打造以文旅商融合为根本基因的最南京综合消费集聚区；通过旧厂矿用地的再开发，促进产业转型升级，打造“高品质”的创新空间；通过公用设施、公共管理和公共服务等其他低效用地的再开发，提高城市活力品质，构建尺度宜人、开放相容、邻里和谐的新城社区。
2.定量目标
（1）再开发面积
在定性目标的基础上，结合秦淮区实际情况及近期城市建设改造计划和安排，确定规划期内秦淮区拟完成低效用地再开发面积200公顷（3000亩）。
（2）提升节约集约水平
增加单位土地产出率，提高土地利用效益，至2025年，低效用地再开发后平均容积率从1.20提高到2.0。
（3）优化土地利用结构
推进工业企业转型搬迁，促进产业升级，基本建立土地供应良性机制，至2025年，规划再开发低效用地中商业配套设施用地比例提高20个百分点。
七、任务落实
八、再开发空间布局优化
1.旧居住再开发布局引导
秦淮区拟再开发的旧居住主要分布在光华路街道、双塘街道和朝天宫街道。通过对小西湖地块、石榴新村地块、钓鱼台地块等旧城镇住宅用地实施再开发，着力改善城市面貌，优化美化人居环境，提升基础设施和公共服务设施建设水平。盘活低效空间资源，优化板块功能布局，提高人居环境品质，将秦淮打造成南京“城市历史文化客厅”。
2.旧厂矿再开发布局引导
秦淮区拟再开发的旧厂矿主要分布在光华路街道和中华门街道。通过对旧厂矿进行实施流转、协议出让和收购储备等再开发途径，转变为科技研发用地，推进秦淮硅巷建设，打造“高品质”的创新空间，推动创新创业载体提档升级，积极探索和破解老城科技创新难题，为老城区发展进行科技赋能。
3.旧商服再开发布局引导
秦淮区拟再开发的旧商服主要分布在红花街道。通过对旧商服进行再开发，进一步完善城市建设格局，提升南部新城产城融合形态和功能。高规格建设新城产业载体，对照国内外知名企业对入驻载体的需求，精准建设新载体、改造旧载体，有效提升新城片区的商务、商贸、科创等产业空间的定制化水平。
4.其他用地再开发布局引导
秦淮区拟再开发的其他低效用地主要再开发为公共管理与公共服务用地（含公园与绿地），分布在光华路街道和红花街道等，“十四五”期间，秦淮区计划提高公共服务设施的配建水平，适度超前、高标准、国际化配建公共服务设施，促进优质教育、医疗、养老资源多点聚合，精准布局并加快建设公共服务配套项目建设，构建尺度宜人、开放相容、邻里和谐的新城社区，提高城市活力品质，增进邻里互动交流。
九、土地利用结构优化
以实现经济、社会、生态综合效益最大化为目标，优化调整城乡建设用地结构，合理安排商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地等各类用地规模，增加第三产业用地和公共服务用地规模，优化土地利用结构，加快产业结构升级。
规划实施后，工矿用地面积减少72.4762公顷，仓储用地面积减少5.2184公顷，居住用地面积减少3.2581公顷，商服用地面积增加45.8072公顷，公共管理与公共服务用地面积减少0.9364公顷，其他用地面积增加36.0819公顷。
十、再开发强度优化
十一、再开发时序安排
按照“先易后难、突出重点、分期推进、分类指导”的标准，有序开展低效用地再开发。规划期间，实施低效用地再开发地块101个，地块面积209.3619公顷。
其中，2021年计划实施再开发低效用地块11个，再开发面积合计37.4946公顷，包含10个收购储备地块，1个退二进三地块。2022年计划实施再开发低效用地块27个，再开发面积合计45.4990公顷，包含3个收购储备地块，9个退二进三地块，3个增容技改地块，12个其他方式再开发地块。2023年计划实施再开发低效用地块20个，再开发面积合计46.2836公顷，包含5个收购储备地块，7个退二进三地块，2个增容技改地块，6个其他方式再开发地块。2024年计划实施再开发低效用地块20个，再开发面积合计43.5942公顷，包含2个收购储备地块，1个退二进三地块，1个增容技改地块，16个其他方式再开发地块。2025年计划实施再开发低效用地块23个，再开发面积合计36.4905公顷，包含2个收购储备地块，1个退二进三地块，20个其他方式再开发地块。
十二、规划实施效益评价
1.经济效益
通过低效用地再开发引导企业增加投入、转型升级、提高利用率，从而可提高建设用地的单位投资强度、单位税收水平以及单位面积产出效益。同时，推进产业结构的优化升级，淘汰规模小、效益差、能耗大的企业。
2.社会效益
通过实施低效用地再开发，综合治理老旧小区脏、乱、差现象，能够有效完善医疗卫生、教育、养老等公共服务设施，健全社区管理和服务体制，能够创造良好的城市景观，提升城市的整体竞争力；通过对夫子庙、朝天宫、老门东、老门西、门外片区等历史街区的保护更新和综合整治，构建“城脉、水脉、文脉”三位一体的特色空间格局，凸显“城、河、山、塔、寺、民居”一体的城市文化景观特色风貌。
3.生态效益
通过旧城、棚户区改造，可改善棚户区杂乱的生活环境，增加公园与绿地，完善基础设施和公共服务设施，改善人居环境，公园与绿地等公共管理与公共服务用地增加，进一步提升区域生态环境，绿色发展理念得到充分体现。
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