二、风险化解：成效已现，任重道远14
三、市场研判：供求变化，分化加剧19
四、趋势分析：稳定预期，升级发展30
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前言
2023年初，随着疫情影响消退，在积压需求集中释放、政策显效等因素带动下，一季度多个城
市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转、房价下跌预期仍在等因素，在前期积压
需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场快速降温，7-8月市场持续探底，
全国商品房销售面积下行明显，投资、开工规模大幅下降，房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应
进一步凸显，7月宏观经济主要指标均继续走弱，经济下行压力加大。下半年，房地产市场的稳定
对稳定我国宏观经济大盘、实现全年经济发展目标至关重要。
7月24日中央政治局会议为房地产定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，
要“适时优化调整房地产政策”，随后住建部、央行、国家发改委等多个监管部门密集表态，支持
刚性和改善性住房需求，并赶在传统“金九银十”前落地多项政策组合拳，政策底出现，为各地优
化楼市政策打开了空间，一线城市先后加入优化政策行列，预示着需求端政策进入了实质落地阶段。
与此同时，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，多家房企逼近退市，进一步加大了稳定
房地产市场的难度。8月，监管部门加大房企资金支持力度，力促化解房地产行业风险，稳定市场
预期。时至今日，房地产供求两端多项政策已落地，北京、上海“认房不认贷”政策效果显现，其
他核心城市市场温和恢复，全国房地产市场有望逐渐筑底。
除此之外，经过二十多年的发展，房地产市场供不应求的状态已一去不返，部分城市供求关系
发生了重大变化。当前我国居民基本住房需求已经得到满足，未来居民住房需求或逐渐向高品质过
渡。在新的发展阶段，新房销售规模仍具备一定空间，特别是基本面较好的优势地区新房市场规模
仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势，在夯实开发主业的同时强化服务
与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。
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一、政策研究：力度加大，效果渐显
（一）中央定调后政策变化：监管部门支持政策频出，房地产行业迎来政策底
“十四五”以来，受多个超预期因素影响，全国房地产市场经历了“大起大落”，与过去几个
2023年以来全国商品房销售面积、销售金额同比先升后降，年初出现一定修复态势，但二季度房地
产市场明显降温，7-8月市场低迷态势未改。房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏
观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。
7月24日中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应
我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工
具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”
7月底以来，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城
中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。8
月底，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，标志着房地产行业迎来政策底。
图：7.24政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措
中央政治局会议明确政策方向后，7月27日据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈
会，明确“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人
住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，提出需求端政策的三大优化方向。8月3日，央行召开金