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2020.02.29
近日，济南中院发布的
2018年度房屋买卖十大典型案件中
其中有5起案件，涉案的开发商
因为一房二卖、交付房屋不符合约定
故意隐瞒未取得商品房预售许可证等被判败诉
有的更是被判承担惩罚性赔偿责任！
如果你近期打算买房
这些真实的案列
为你敲响警钟！
废话少说
小撒今日说法正式开始！
张某某与未某某系夫妻关系。张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向,约定认购房屋面积为70.48平方米,总价为2013712元,并确定首付款为1013712元,贷款1000000元。后未某某向置业公司付款1013712元。
置业公司主张,向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》,在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后,通知张某某解除其优先购买权。
而张某某则主张从未收到置业公司邮寄的上述材料。现置业公司将涉案房屋另行出售,张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。
法院经审理认为,张某某与置业公司虽未签订商品房买卖合同,但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、总价款等进行了确认,置业公司亦按照双方约定收取购房款,因此,张某某与置业公司之间成立商品房买卖合同关系。
李某某购买济南某房地产公司开发建设的301室房屋111号储藏室。双方签订的商品房买卖合同约定,房地产公司应当在2015年12月31日前,将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付使用,并约定房地产公司若逾期交房应承担的违约责任为,逾期超过90日的,承担已交付房价款万分之一的违约金。
房地产公司于2015年12月10日通知李某某办理收房手续。因房地产公司未取得涉案商品房的《分期综合验收备案证明》,李某某拒绝收房。至今,济南某房地产公司尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》,李某某亦未接收涉案房屋。
李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低,要求房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金；房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋,要求解除双方签订的商品房买卖合同。
法院经审理认为,涉案的商品房买卖合同中约定房地产公司应当将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付,李某某有权拒绝接收房屋。房地产公司违约在先无权要求解除合同。
关于逾期交房违约金,法院认为,该房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低,李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。增加后的违约金数额以不超过李某的实际损失额为限。
法官称,约金的约定既应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失,不得约定与损失不相称的违约金数额,另一方面若违约金低于损失,又可以申请适当增加,这体现了违约金的补偿性。
刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《商品房买卖合同》,约定购买某国际花园802号商品房一套。涉案合同中约定山东某开发公司应当在2015年12月31日前,将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付使用,并约定逾期交房违约金按照已付房价款每日万分之一计算。
后来该公司未能按期交付房屋,与刘某某、徐某某签订了《补充协议》,将涉案房屋交付期限变更为2016年6月30日,并约定公司在2016年6月30日前,未能将商品房交付的,则自2016年7月1日起算,逾期交房违约金调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。
该公司于2016年8月28日实际交付涉案商品房。刘某某、徐某某要求公司按照合同及补充协议的约定分段计算违约金,公司主张违约金过高,要求进行调整。
法院经审理认为,山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下,又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式,系其对违约后果的预期判断,不违反法律及行政法规的强制性规定,遂驳回其调整违约金的诉求。
徐某某与王某甲签订《购房合同》一份,徐某某购买由王某甲、王某乙开发的济南市仲宫镇某花园小区房屋一套。该小区无规划手续,所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续,应为无效合同。
法院经审理认为,本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设,未取得规划及建设手续,故徐某某与王某甲签订的购房合同无效。
对于该案的典型意义,济南中院民五庭庭长褚飞说,购买小产权房存在巨大的法律风险,一旦出现纠纷,购房人的权益很难得到维护,应谨慎购买。
济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》一份,约定祁某购买济南某某房地产公司开发的201号房屋,并对房屋价格、付款方式等进行了约定。合同签订后,祁某依约支付了购房款。
济南某某房地产公司一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证。祁某要求解除双方签订的买卖合同,济南某某房地产公司返还购房款及利息,并赔偿其损失。
法院经审理认为,济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》时,涉争房产未取得商品房预售许可证明,至起诉前仍未取得,因此,双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。
济南某某房地产公司未明确告知祁某涉案商品房未取得商品房预售许可证,存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证之情形,不仅应当返还祁某已经缴纳的购房款及利息,还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
其他典型案例
未及时偿还房贷开发商解除合同
2014年4月3日,济南某某置业有限公司与杨某某签订《济南市商品房买卖合同》,杨某某购买某小区1004室商品房。杨某某支付首付款后,向银行贷款55万元,并由济南某某置业有限公司提供阶段性连带保证担保。杨某某贷款后,多次逾期偿还贷款。
济南某某置业有限公司主张杨某某逾期还款违反了合同约定,要求解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。
法院经审理认为,杨某某多次逾期还贷,银行出具了关于杨某某逾期偿还贷款的通知书,并扣除了济南某某置业有限公司的保证金。
根据双方签订的合同,杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为,违反了双方补充协议的约定,济南某某置业有限公司有权解除合同,并要求杨某某承担相应的违约责任。
房价上涨房主违约被判继续履行
梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同,将侯某某名下房屋出售给曹某,曹某依约支付了50000元定金及首付款635000元。之后,房价上涨,侯某某将曹某的购房定金及首付款685000元退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。
法院审理认为,曹某在履约过程中,已经根据合同约定支付定金及首付款,侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同,存在违约行为。因此,判决涉案合同继续履行,侯某某协助办理涉案房屋的登记解除手续及过户手续,并根据合同承担违约责任。
济南中院民五庭法官李静介绍说,自2016年下半年,济南二手房房价飙升,出卖方找多种借口不履行合同,不再出售房屋。“对此,法院认为,应当保护守约方的利益,保护交易安全和稳定性,不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方,在判决继续履行合同的同时,违约方应当承担违约责任。”