因为工作关系，经常和一些标的项目业主方做关于商业运营管理合作方面的沟通，结果发现很不少业主方对商业运营管理和物业管理，商业运营和招商傻傻分不清，把商业运营等于招商的，把商业运营等于物业管理的，把商业运营等于收租的……几乎少有对商业运营全貌及商业运营价值有充分理解的。
市场上商业运营的机会很大，但和不专业的业主方沟通起来真的很费力，不要期望通过一两次的会面和体感去改变（征服）一个过去很成功（自负）的“老板”，除非他本身认输或自知自身的能力短板。
商业运营价值使命有四
1、帮助场内有潜质的租户更高效的做生意赚钱，即构建友好高效的营商平台；
2、主动淘汰经营能力低下的租户，调整招商，推动业态、品牌、品质升级；
3、为顾客提供持续优化的消费过程体验，
4、基于以上成功运营，业主方资产经营目标只是结果。
持续增长的租赁净收入；与之对应的标的资产投资吸引力提升以及资产价值提升。
优秀的系统的商业运营面是最有效的招商拉力和租金增长基础；更是租金回款的保障；
招商不等于商业运营，但商业运营必然包含招商；
物业管理不等于商业运营，商业运营必然包含高品质的物业管理；
收租不等于商业运营，商业运营必须要实现租赁回款。
商家和消费者服务不等于商业运营，但商业运营必然包含对这两个层级客户的系统服务。
若非全临街商铺，把招商、收租、物业管理当作商业运营的项目和老板，项目必死无疑，老板亏损无疑，毫无悬念。
过去在某个方面很成功（比如专业市场）的老板，不懂复合化的体验式年轻人消费趋势和偏好，只懂专业市场，笃定的把一个综合体当做专业主题卖场而没有独有自营资源的项目，失败也是大概率的。
本文就把系统化的商业运营掰开揉碎，深入浅出的做一个小结。
一、商家店铺经营管理服务
2、店铺营业形象管理及指导：外立面、外摆区、店堂、人员、货品、灯光、服务。
3、店铺销售业绩持续收集、分析、评估、帮扶（应用）。
5、店铺安全经营管理、要求、检查：消防安全、用电安全、燃气安全、治安安全、食品安全。
6、店铺进退场管理：商铺、设施清点交接、记录。
二、消费者服务管理
1、停车管理及服务；
2、项目三级导视管理：城市界面项目一级名称字、车行流线指引、各楼层消费及服务设施指引；
4、顾客忠诚计划（会员权益及会员系统）&线上社群运营管理&在线互动交流；
5、公共服务设施、设备、空间服务运营：卫生间、母婴室、吸烟区、广场、中庭、景观、美陈……
三、租赁管理
3、租赁纠纷和租赁风险管理：承租人违约行为的惩戒纠正、租赁合同终（中）止、租赁空间的收回
4、向承租人交付商铺单元、装修交底、设计方案审查指导，价值提升，装修过程监管。
5、项目所有可能产生经营价值的空间发掘、定价、出租
四、经营目标达成过程管理
1、区域租赁市场、消费市场数据收集、研究、应用。
2、全馆客流、销售坪效、租金坪效、租售比、业态结构、优质品牌占比……的持续统计分析和应用；
3、全馆动态招商最大值动态测算和预招商执行：空置商铺、亏损商铺、欠费商铺、6个月内临期商铺之和；并结合1、2条分析制定落实招商执行计划。
4、项目年度租赁政策的制定和动态调整及优化：租金水平、免租政策、不同业态、不同面积段的合同期……
5、项目年度经营目标（综合运营收入、综合运营成本、整体出租率、总体回款率、客流量、全馆销售额、项目区域热度/好感度）的制定、分解、执行、纠偏
6、项目业态结构、品牌组合的持续优化策略、计划。
7、项目租赁单元动态优化（主力店、大中铺的优化调整），提升租金估值及全馆业态丰满度。
8、年度营销推广策略、方案、计划、预算编制、执行以及营销推广动作之后的后评估及再利用。
五、基础物业管理
1、全馆公共空间（广场、走道、街区、中庭、卫生间、外立面、停车场）保洁管理；
2、项目景观、绿化、园林的日常维护管理；
3、项目公区能耗（水、电、空调）精细化动态管理；
4、全馆经营秩序、客流秩序、应急情况的管理（保安巡查+智能监控系统）
5、全馆公共设施及设备巡查、维修、维护、有计划的改造以及特种设备的年检。
6、项目安全防范责任转移管理：足额合规的保险产品购买、管理、应用，其中公共责任险、财产一切险、停车保险最常见的，也是必要的。
7、项目整体优良的视觉感官品质保持。
六、项目对外公共关系管理
1、和属地政府职能部门的日常沟通、汇报、资源争取等持续的公共关系管理
PS：在地街道、城市管理局、市场监督局、消防监管部门、交巡警、派出所
2、和在地主要媒体、自媒体保持良好合作关系
3、相邻关系的社会公众、单位机构的友善和睦的公共关系管理
总体而言，商业运营是一个系统的、繁琐的、周而复始的工作，并且必须要求团队带着生意的眼光、消费的思潮、时尚的审美、金融的思维、共赢的社会协同意识，保持持续的迭代的微创新能力和状态，才能从平庸到卓越，并且没有最好，只有更好。