业主将公司、酒店、工厂经营权交由第三人承包经营，属于承包合同，承包合同的成立、生效、变更、解除及违约责任，应当适用《民法典》合同编通则编的规定。
业主将公司、酒店、工厂的房屋、设施、设备出租给第三人，由第三人使用，属于租赁合同，承租人享有房屋、设施、设备的使用权。
承包经营合同属于无名合同，租赁合同在《民法典》第十四章有明确规定，属于有名合同。无名合同应适用《民法典》合同编通则编的规定。
【法律规定】
承包经营合同【无，适用《民法典》合同编通则编的规定】
租赁合同【《民法典》703条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。】
【实质分析】
公司、酒店、工厂等承包合同的实质为经营权从发包人处转移到承包人处，发包人不再享有经营权。此时，无论合同名称内容为租赁或者承包，只要是将经营权发包给合同相对方，就成立承包合同关系，不成立租赁关系。
租赁合同的实质是租赁物（动产、不动产）使用权、收益权的转移，承租人支付租赁物使用对价的法律关系。如果涉及到经营权的转移，即使名为租赁合同，也应当按照承包合同处理。
【债务承担】
承包经营合同属于内部关系，对外承担债务的主体仍为发包人持有权利的经营实体，例如将酒店、工厂等经营实体发包给合同相对方，或者是企业股东召开股东会决议将企业经营权发包给承包人，第三方主张在承包期内的发生债务的，债务承担主体为发包人酒店、工厂等经营实体，根据经营实体的不同，如个人独资企业、一人有限公司、合伙企业等，分别承担相应的责任形式。
租赁关系中，合同双方系对租赁物之间进行权利义务的约定，第三方就承租期限内发生的债务应向承租人主张，遵循合同相对性原则。
【风险点分解】
承包经营合同：承包协议的签订主体，承包人资质审查，承包合同的效力，承包经营期间债务的约定与追偿约定，承包费的支付期限与接收主体，承包合同涉及的物品清单，承包经营合同的终止与解除，承包合同的违约责任约定等。
租赁合同：租赁合同的签订主体，租赁合同的效力，租赁物清单确认，租赁物的使用与返还，租赁费的支付与接收主体，租赁物的抵押，租赁物的处分，租赁合同的违约责任等。
【案例观察】
【案例1】
【审理法院：最高人民法院】
【案号：(2014)民申字第1434号】
【裁判日期：2014.09.18】
【案例要旨：公司股东会有权决议将公司经营权发包给公司股东，所签订的《承包协议书》具有法律效力】
本院认为：关于二审法院判决解除案涉承包协议是否有事实和法律依据的问题。
二、2012年11月25日股东大会的决议具有法律依据。依据《中华人民共和国公司法》第三十八条第一款第一项之规定，公司有权决定公司的经营方针和投资计划。2012年11月25日，公司股东大会根据公司近几年的经营状况，决定终止2009年7月1日《承包协议书》的履行并决定承包金支付期限与法有据。王国富和其他四位承包经营的股东都应遵守公司股东大会的决议。
【案例2】
【案号：(2021)最高法民申5585号】
【裁判日期：2021.12.17】
【裁判要旨：厂房租赁合同约定某一条件下一方享有合同单方解除权时，约定条件成就时一方有权解除合同】
关于河南威仕公司与漯河恒隆公司签订的《房屋租赁协议》是否已经实际履行。根据已经查明的事实，2019年1月1日漯河恒隆公司与河南威仕公司签订《房屋租赁协议》后，河南威仕公司即入驻租赁场地进行经营，并向漯河恒隆公司支付租金。河南威仕公司主张其不是自己支付租金，而是按照与河南固特威公司签订的《公司经营权承包转让合同》的约定，替河南固特威公司垫付租金，但未提交充分证据证明，也与其于2020年6月24日在漯河恒隆公司下发的《解除租赁合同通知签收表》上的签字确认行为相悖，故其主张不能成立。
【案例3】
【审理法院：福建省高级人民法院】
【案号：(2020)闽执复47号】
【裁判日期：2020.05.14】
【裁判要旨：承包合同中发包人虽被吊销营业执照，但承包人继续按照承包合同进行承包经营的，可以认定经营权承包合同仍在履行】
【案例4】
【审理法院：山东省高级人民法院】
【案号：(2015)鲁执复字第11号】
【裁判日期：2015.03.23】
【裁判要旨：被承包经营的企业法人不能主张因承包经营而存在两个经营主体，被承包经营的企业法人对外承担权利与义务】
驳回申请复议人莱州莲源油脂有限公司的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
【案例5】
【审理法院：浙江省高级人民法院】
【案号：(2015)浙商提字第18号】
【裁判日期：2015.02.15】
【裁判要旨：公司承包经营合同纠纷中，股东作为发包人签订承包经营合同的，股东具有原告主体资格】
一、撤销温州市中级人民法院（2014）浙温商终字第348号民事裁定和温州市龙湾区人民法院（2013）温龙商初字第1824号民事裁定。