导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产存在的问题及建议，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
房地产金融的管理工作重点在于金融的筹措阶段、金融的使用阶段和金融的监督阶段。为保证房地产开发建设的各项环节顺利开展，庞大的资本投入需要依靠银行贷款、财政划拨、集资等渠道而实现筹资的目的。在金融的使用过程中，应做到对固定金融、流动金融、管理金融等各项合理分配和监督，以实现金融价值的最大化利用。以房地产项目金融筹集来说，筹集金融是房地产项目金融管理的主要职能，房地产项目要进行经营活动，就得有足够的金融，以保证房地产项目的正常运转。在履行金融筹集职能时，财务人员必须先要预测房地产投资项目生产经营所需的金融量。
二、目前房地产项目金融管理的现状
（一）房地产金融管理重要性认识及不足。我国目前房地产企业金融管理水平参差不齐，不能适应房地产企业发展的需要，大部分房地产企业财务管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放现象。很多房地产企业只重视工程项目的承揽、工程项目的任务完成量、工程项目质量的提高，一致认为抓好企业生产才是关键，忽略了金融管理的重要性。还有人认为企业财务部门主要职责是事后算账，只要把账记好就行，认为企业的经济效益是干出来的，根本没有意识到企业金融管理的控制把关作用。
（二）金融管理方式落后，信息失真。房地产企业金融管理方式落后，并且财务信息的失真，难以为企业的经营管理提供科学的决策。目前，大部分房地产企业对其金融管理缺乏动态控制，就难以及时熟悉和了解工程项目在建设中金融的流出和工程项目的前期预算，房地产项目的事中实际发生数与预算缺乏合理的监督，导致房地产项目的事中控制流于空谈。随着计算机技术普遍应用，大多数房地产企业基本上实现财务管理信息化，但仍然有不少房地产企业没有引起企业财务信息化的重视，企业的金融运行信息仍处在手工处理和收集阶段，房地产企业经营和管理者很难及时地了解企业的财务信息和金融动态，财务信息严重滞后，严重影响了企业金融的使用效率。
三、我国房地产企业融资存在问题分析
（一）融资渠道单一，主要依赖银行贷款
（二）对房地产融资的限制因素太多
融资，不单纯是为建设和发展聚集金融的问题，它实质上是一种以金融供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为金融密集型行业，需要大量的金融做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足金融需求的，更多的金融要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得金融的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。
（三）银行贷款方式及金融创新太少
（四）制度不健全，制约房地产企业融资
（一）创造房地产业合理融资环境：在维护金融体制安全的基础上，进一步发展金融市场，创造房地产企业多元化融资渠道，提供相应的政府服务措施，切实维护好房地产企业的发展空间。
（二）制定科学的融资策略：房地产企业可针对自身的特征、成长规律选择最佳的几种融资渠道，使资本结构达到最优。在创业阶段，房地产企业融资渠道应以典当融资、房地产信托及其相互组合为主。在成长期的房地产企业以自筹金融为主，再辅之以股权融资和债务融资。在成熟阶段，采用银行贷款或者是信托等方式难以满足企业对金融的需求，而股权融资和债券融资可以筹集的巨额的金融。
（四）发展专业融资中介机构：金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并且赢得主动，离不开一套完善、高效的市场中介服务体系作为支撑。发展专业融资中介是解决房地产融资难的有效途径之一。
五、结语
参考文献：
一、地税部门专业化管理还有待提高
地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。
二、纳税平台系统存在一定的漏洞
该省地税系统现在使用的地税纳税平台于2012年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。
一是关键字设定存在漏洞。部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。
三是开票系统未设定单价下限。房地产企业在销售过程中，存在部分购买人以低价购入房产的问题。房产单价远低于同类型房产的平均价，开票系统未设定单价下限，企业可随意开具低价格销售发票，造成税源流失严重。开票系统应根据同类型房产的单价价格设定单价下限，杜绝此类情况发生。
三、部分税种存在预征的问题
四、部分税种征管力度不足、征管政策不到位
针对上述问题，笔者认为地税部门提高对房地产行业税收征管力度，可以从以下几方面入手：
一是加强对房地产企业的信息化管理。如建立电子档案数据系统，包括实时销售台账、实时发票缴销记录、实时纳税记录、各年度财务报表、开发楼盘基础资料和综合分析子系统等，有利于降低税收征管难度，避免税源流失，不断完善监管漏洞。
二是加强内部审查力度。建议每年定期对纳税平台系统数据进行专门的数据分析，积极听取采纳基层税收征管员等其他岗位人员发现的问题和提出的建议，寻找系统漏洞、监管漏洞和制度漏洞等问题，通过剖析漏洞产生的原因，逐步完善税收征管制度、方法和手段。
（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。
（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。
可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。
二、房地产企业的财务管理所存在的问题
部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。
（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视
更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？
这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。
（三）资金的管理存在问题和风险
（四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识
房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。
由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。
三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析
（一）增强企业的财务管理的意识
基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。
房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。
（三）加强对开发项目的成本控制
房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。
（四）建立和完善企业的财务管理制度体系
（五）提高财务人员的素质和管理水平
房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，通常采用的方法有三种，但这几种会计处理都存在一些问题。
一是按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税金”、“其他应交款”科目，具体会计处理如下：
(1)收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、所得税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。
(2)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。
(3)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”，贷记“应交税金――应交企业所得税”。
(4)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金――应交土地增值税”。
二是按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”、“递延税款”科目核算，具体会计处理如下：
(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊税金――营业税金及附加(土地增值税)”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。
(2)收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。
(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“待摊费用一营业税金及附加”、“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。
(4)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”、“应交税金――应交企业所得税”科目。
(5)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“待摊费用――土地增值税”、“应交税金――应交土地增值税”科目。
上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，损益表也体现了配比原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，不仅虚增了资产和负债，而且也与“待摊费用”科目的核算内容不相符。
三是按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：
(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。
(2)收到预售房款计征所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。
(3)收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。
(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。
上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，同样虚增了资产和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的“配比原则”。
二、预售收入计征税费核算的改进建议
鉴于上述按预售收入计征税费核算中存在的问题，笔者建议将预交的营业税金及附加、土地增值税、企业所得税记入“预收账款”科目的借方，“预收账款”科目下设四个明细科目，即“预售收入”、“预交营业税金及附加”、“预交土地增值税”和“预交企业所得税”，使预售收入和预交税金相互配比，反映时一同反映，结转时一同结转。这样可以真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况，也符合会计的“明晰性、配比性原则”。虽然这种方法也存在着虚增资产和负债的问题，但它优于前几种方法。
地增值税预征率0．5％，计税毛利率10％，企业所得税税率33％。假设2005年没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项和纳税调整项目。根据上述资料，会计处理如下：
(1)收到售房首付款
借：银行存款
7200000
贷：预收账款――预售收入
(2)计征应交纳营业税及附加
借：预收账款――预交营业税金及附加388800
贷：应交税金――应交营业税
360000
应交税金――应交城建税
18000
其他应交款――应交教育费附加
10800
(3)计征应交纳土地增值税3．6万元(720×0．5％)
借：预收账款――预交土地增值税
36000
贷：应交税金――应交土地增值税
(4)计征应交纳企业所得税
计征企业所得税：(720×10％-38．88)×33％=10．93(万元)
借：预收账款――预交企业所得税
109300
贷：应交税金――应交企业所得税
(5)交纳计征的各种税费
借：应交税金――应交营业税
应交税金――应交土地增值税
应交税金――应交企业所得税
331200
其他应交款――应交教育费附加10800
贷：银行存款
756000
(6)确认收入实现
借：应收账款――应收售房款
10800000
预收账款――预售收入
贷：主营业务收入
18000000
(7)收到按揭款
贷：应收账款――应收售房款
(8)结转已售开发产品成本1050万元(200+850)
借：主营业务成本
10500000
贷：开发产品成本
(9)计提营业税及附加
营业税及附加税费=1800×5．4％=97．2(万元)
应补交营业税=1080×5％=54(万元)
应补交城建税=54×5％=2．7(万元)
应补交应交教育费附加=54×3％=1．62(万元)
借：主营业务税金及附加
972000
贷：预收账款――预交主营业务税金及附加388800
应交税金――应交营业税
540000
应交税金――应交城市维护建设税
27000
16200
(10)工程竣工，结算应交土地增值税
允许扣除项目金额=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(万元)
增值额=1800-1499．7=300．3(万元)
增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超过增值税率20％)
应交纳土地增值税=300．3×30％=90．09(万元)
应补交土地增值税=90．09-3．6=86．49(万元)
900900
贷：预收账款――预交土地增值税
864900
(11)年底结算应交企业所得税
应纳税所得额=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(万元)
应交企业所得税=394．71×33％＝130．25(万元)
应补交企业所得税=130．25-10．93＝119．32(万元)
借：所得税
1302500
贷：预收账款――预交企业所得税
1193200
(12)补交各种税费时
（一）是在农村进行房地产开发和建筑施工的经营主体规模普遍较小，达不到房地产开发和建筑施工所要求的资质，很多都是开发单位自己找施工队施工或者就是自己带人施工。例如我们在乌衣检查的朱良文开发商品房，其本人就是包工头，自己带队施工。
（二）是农村建筑市场和房地产开发市场规范化程度低。农村建筑市场多少年形成的惯例，自己建房自己找人施工，不需要有资质的单位，自我保护意识不强。同时，在农村房地产市场和建筑市场基本是合二为一，既是施工单位，又是开发单位。如我们查处的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工资质只有四级，也不具备商品房开发资质。
（三）是监管力量薄弱。在农村，建筑市场的管理只有乡政府的城建办负责规划审批，房地产市场除了工商部门监管外基本处于真空。
（四）是违规越权审批土地现象严重。现在各乡镇政府经费较为紧张，为增加政府收入，有些地方政府及职能部门违规越权审批土地，对报建项目把关不严，甚至为开发商出谋划策，从而导致房地产市场和建筑市场的混乱，滋生了腐败，南谯区乌衣镇担子办事处事件就是很好的案例。
二、农村建筑市场和房地产市场违法行为的分类与特征
农村建筑市场和房地产市场的违法行为按违法性质可以分为两大类，一是经营主体资格方面的违法问题；二是市场营销方面的违法问题。下面从这两个方面分别加以探讨。
（一）有关农村建筑市场和房地产市场经营主体方面存在的违法行为
*、无照经营开发行为
按照有关规定，经营房地产开发必须取得房地产开发经营资格证喝营业执照后方可经营，但在南谯区范围内，开发房地产的基本上都是无证照经营，我们查处的**起都是如此。
*、无预售许可证，预售房屋的行为
*、挂靠经营问题突出
*、虚假出资行为
（二）、市场营销方面的违法问题
*、使用“霸王条款”
房地产业“霸王条款”最明显的问题反映在合同方面，在我们南谯区范围内,没有一家开发商使用规范的合同文本,都是私自打印好没经双方协商的条款，没有遵循公平原则来确定双方的权利义务，有不公平等格式条款之嫌。
*、抵毁商业信誉的行为
《反不正当竞争法》规定：经营者不将捏造、散布虚伪事实损害竞争对手的商业信誉和商业声誉。在我们调查中，有些开发商和售楼人员为了营得更多的交易机会，在消费者中捏造、散布诸如“××楼盘用的水泥质量较差”、“开发商为筹资焦头烂额”、“××楼盘结构差，到现在只卖出几套”等用语，以诋毁同行。
*、欺骗性销售
在农村，很多土地是集体性质的，按规定只有户口属于当地的才可以申请宅基地，才可以领取房产证，在我们调查中，很多开发商都是以职工宿舍的名义开发建设，在销售中并不告知土地的性质，并宣称可以办理房产证，但很多购房户交过钱后去办理房产证时才被告知不能领取房产证，由于开发商使用的都是自己打印的合同，上面没有关于办证方面的条款，想退都退不掉，已经有消费者向我局申诉。还要的利用合同进行欺骗，如我局在腰铺镇查处的尤玉龙、佘金根无证开发商品房案中，将售房合同写为建房合同，所交付的购房款全部开为材料费，把所有责任推给购房者。
针对以上农村房地产市场和建筑市场在经营中常见的违法违规行为，我们工商部门应把此做为我们加强房地产和建筑市场监管工作的落脚点和着力点，从一下几个方面加大对房地产企业和建筑企业的法律法规宣传力度和违法违规行为查处的力度：
*、积极与有关职能部门配合，开展形式多样的法律法规宣传培训，引导开发商和建筑商走合法经营之路，引进有实力的房地产开发商；
2.房地产项目招投标存在的问题分析
2.1业主方对项目招标目标及项目价值定位不清
房地产项目招标的最终目的是以最优质的性价比完成项目开发任务。因此,在房地产项目招标过程中,业主单位应熟知招标的范围、招标的内容、招标预期的结果以及工程施工中可能遇到的风险,并在招标过程中予以明确。然而,当前房地产项目招标文件内容和标底的编制往往显得片面且呆板。简单来说,就是业主方往往只通过编制标底来评判投标企业的施工能力,而忽视了新技术应用能力、企业成本水平和管理水平等对企业投标报价的影响。对于低于标底的投标报价,往往认为其低于成本价投标而直接作废,回避了对投标企业施工能力和管理水平的进一步考量,放弃了节约投资、降低施工风险、提高工程施工可靠度的机会[2]。
2.2投标企业围标现象依然存在
3.应对措施分析
3.1招标文件及标底编制应科学合理
招标文件是整个招投标行为的纲领性文件,在整个招投标过程中起到指导性作用。因此,项目招标方或有资质的招标机构在编制招标文件及标底过程中,应充分考虑当前建筑施工环境、新技术及新机械应用情况,结合预招标工程的施工特点及采购要求[3],科学、合理、全面地编制招标文件,不应有缺项、漏项。同时,在选择评标方式及中标价时,应充分结合投标企业的施工能力和企业管理能力等,明确鼓励投标企业深入了解投标项目,积极运用新机械、新工艺、新技术,避免盲目投标,对施工企业的选择不仅仅局限于投标报价,而应组织对投标文件的全部内容进行分析,选择合理低价。
3.2规范招投标行为的管理
关键词房地产信托投资基金（REITs）问题建议
一、房地产信托投资基金的概念及发展
房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrust，简称REITs）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
REITs兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的REITs运行机制、法律制度及税收政策，REITs也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的REITs并没有真正发展起来。近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为REITs的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题
1.配套法律法规尚需完善
2.缺乏行之有效的监督管理机制
REITs在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投资物业资产管理处置的监督缺位。另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。
3.信息披露制度还不完善
三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议
1.完善REITs法律体系及税收政策。一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的REITs健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对REITs的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。需根据REITs的发展完善相应的税收及优惠政策。
3.注重产品的标准化及流动性。产品的标准化及流动性是发展房地产信托投资基金的必要条件。应借鉴证券投资基金的发展经验，实现房地产信托投资基金产品的社会化、标准化，解决产品上市流通问题，促进统一的房地产信托投资基金市场的发展。
4.建立客观、公正的信用体系。社会信用制度的缺失，以及缺乏有影响力的独立资产评估机构和完善的信用担保体系是制约私募信托产品发展的屏障，应尽快建立违法处理机制和守法激励机制，以确保投资者的利益不受损害。
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[5]赵文.浅析发展我国房地产投资信托制度.经济视角.2011（11）：52-53.
一、我国商品房预售制度概况
我国的商品房预售制度起源于香港,随着市场经济的发展、房地产市场的繁荣,商品房预售制度迅速风行于全国各地。中国是从20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月,全面规范城市房地产开发的法律――《中华人民共和国城市房地产管理法》,借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后1998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年及2004年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了进一步的完善。
二、我国商品房预售制度存在的问题及成因分析
当前,我国的商品房预售存在的风险问题表现在以下几个方面:
1、交易不公平问题
2、居民消费风险成本大
在商品房预售制度下,预售商和预购者掌握的信息严重不对称,增大了居民消费的风险成本。商品房预售的交付履行周期长,不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响,还要受到市场供求关系,不可抗力等因素的影响,交易双方都面临着不可预测的风险。现有国内市场的商品房销售中,开发商拥有信息优势,而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。房地产商往往会利用这种信息不对称,千方百计隐匿有关信息,转嫁风险,谋取不正当利益,产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争
综其原因,我国商品房预售缺乏一套健全、完善的风险分担机制。购房者和银行缺乏保障自身利益的法律依据,使得开发商轻而易举地转移开发风险;同时缺乏房地产业监管体制。目前,对在建商品房销售行政许可的书面审查没有发挥应有的把关作用,这一机制的缺失助长了低效竞争的发生;另外,缺乏严格的准入和退出制度。这导致了房地产市场中,低于准入门槛的开发商充斥市场、参与竞争,分得一份“蛋糕”。
三、健全商品房预售制度的政策建议
针对上文探讨的我国商品房预售制度主要存在的问题,我们从以下三个方面提出了健全商品房预售制度的建议:
1、设立房地产预售风险担保基金
如上文分析,当前商品房预售中的风险分配极不合理,因此,政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金,凡是房地产开发商都应参加这个基金。通过这一机制的设立,把整个房屋预售制度的风险分散给银行、消费者以及房地产开发商,这样可以有效地平衡各方风险。
2、完善预售房款监管
首先把目前我国房地产市场主流的预收款收存方式变成由买方自己将预付款存入预售房款监管账户的方式,严格规范预售房款资金的使用。房地产商除了可提取规定比例的备用金外,不能轻易动用账户内的资金。因工程建设需要用款,须由房地产行政主管机关审批,监管帐户所属银行才能将款项转入施工单位账户。这样有效避免了开发商挪用预收款和携款潜逃等行为,既保证了商品房预售款的融资作用,又保障了预付者的资金安全。广东省已作过相应尝试,应在全国范围内推广。
3、设立预售商品房单项建设资金审核机制
如前所述,当前我国商品房预售制度导致了大量、低质的中小企业充斥市场,深度危害行业环境和社会利益。因此,设立预售商品房单项建设资金审核机制,对房地产企业实行实时监控,经过严格审批方可进行房地产开发,可有效避免房地产商在其他项目上资金周转不灵时,以预售商品房为手段,填补资金漏洞,有效地将不合格企业清除出市场。
一、引言
房地产投资信托（Realestateinvestmenttrust,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。
与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。
二、房地产投资信托存在的法律问题
（一）概念不清，貌合神离
（二）关于信托财产占有瑕疵的承继
在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。
笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。
（三）风险防范体系不健全
首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。
四、结束语
房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。
【关键词】
投资性房地产；会计核算；不足与完善
0引言
1投资性房地产会计的核算
1.1投资性房地产初始的核算
在投资性房地产的投资过程中，第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量，其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部门对投资性的房地产总资产核算。分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算。并对房地产的项目投资预算，以提高投资性房地产为企业带来的经济利益。
1.2投资性房地产的后续核算
2投资性房地产会计核算中存在不足点
2.1公允计量问题
有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础。在企业的资产负债表中，如果采用是公允价值核算模式进行的评估，将投资性房地产的公允价值变动计入损益，就会增加或减少企业利润的总额。但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果，只有在出售是才能体现。一旦房价出现大幅度的波动时，就会给房地产投资企业造成严重错觉，并引发过度投机或者恐慌。同时，公允价值核算模式给了企业提供了控制利润，偷税漏税的空子，影响到财务报表科学性和准确性，难以对企业的盈利空间作出准确判断。
在我国会计的准则中，不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算。企业的实际计量同会计准则出现不一致性，就会造成在实际的财务处理中的误差，就会降低信息的准确性。
2.2公允价值与账面价值计量转换误差点
当投资性房地产用途发生变化时，需要对房地产进行重分类。
自用的房地产为投资性房地产时，只是资产的用途变化，而资产根本性能变化，随意的改变房地产原有账面价值是不合理的。如表1，公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量。
3完善投资性房地产会计核算中的建议
企业在投资的过程中，以公允价值方式计量的投资性房地产，当其价值发生波动时，将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量。这样就不会出现单一的信息缺失，可以有效对企业固定资产进行长期的评估，使投资性房地产的价值更加真实。
3.2出台计量方式转变问题的建议
在转换核算中，投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量，将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础，而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损。
4小结
投资性房地产的讨论成为学术界话题，尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思，同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨。投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处，但是这种方式是它的补充。这就需要会计准则制定人员进行更多思考，实践和改进，深入分析关联准则的有效性，真正实现准则合理运行。
【参考文献】
[1]曹万选.“投资性房地”的会计核算及应注意的问题[J].社科纵横，2008
[2]赵素存.浅析投资性房地产的会计核算方法[J].商品储运与养护，2008，30