导语：如何才能写好一篇房地产行业主要风险点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
【关键词】房地产开发企业内部控制问题对策
我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险等。由于我国的政治经济环境稳定，社会安定团结，故对房地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开发企业而言影响有限，社会风险也不会对其产生深远的影响。而由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险；由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的风险；由科学技术的进步引起的风险；由房地产经营管理企业内部管理水平等问题，形成经营管理风险等风险因素影响我国房地产开发企业。
2.房地产开发企业内部控制存在的问题
2.1资金成本控制的风险意识淡漠
商品房价格涨速过快，空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时，其空置面积也不断增加截止到2009年10月末，全国商品房空置面积达1.33亿平方米。截至2010年6月末，全国商品房待售面积共计19182万平方米，即接近2亿平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见，房价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的资金负担，直接促成了房地产开发企业的资金风险。
2.2内部控制体系和监督机制不健全
目前，多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。
由于很多企业的内审部门并未单独分立出来，严重缺乏应有的独立性特征。并且在审计的过程中，重点是在会计账目核对，帐帐是否相符层面，较少涉及审计企业的内部风险控制制度是否规范，是否需要完善以及各部门是否能够依照职能高效率完成任务，内审的监督机制作用并未发挥出来。
2.3监督职能弱化，内部审计形同虚设
目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。
3.加强房地产开发企业内部控制的对策
3.1完善内部控制制度
3.2完善业内部控制操作过程
改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管理、正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应的监督权。要以制度约束人，强化责任追究制度，建立和改进激励和约束机制。
3.3建立内部财务风险控制的信息系统
信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示：
参考文献：
[1]昊国春.浅述内部控制制度[J].技术经济与管理研究.2003（l）.
关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略
一、“营改增”税制改革简介
二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析
营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。
三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响
1.对营业税及增值税的影响。
2.对土地增值税的影响。
“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。
3.对企业所得税的影响。
在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。
四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析
1.积极反映，争取税收政策支持。
2.政策筹划，争取财政资金支持。
3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。
4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
五、结语
“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。
[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.
关键词：融资性担保行业；风险特征；风险防范
一、江苏省融资性担保行业主要风险特征
（一）资金方面
资本金不实，资金链脆弱，代偿能力急速下降。我省融资性担保机构的监管从2011年正式开始，之前成立的民营担保机构验资后资本金短期内便离开公司账户屡见不鲜，担保公司通过应收账款、委托贷款或其他投资等方式变相抽逃资本金，资本金不实这一历史遗留问题面对目前的监管仍无法整改到位。宿迁地区民营类担保机构通过收取客户保证金用作存出保证金、且存入保证金不在账面显现的事实已不容争辩，融资性担保业务在达到一定的规模后，这一举措不仅使得担保公司的资金运用符合监管部门的要求，更达到了不需要自有资金就能正常运营担保业务的目的。而在实体经济不景气、房地产行业调控政策持续加码引起产业链上多个行业滑坡、商业银行信贷政策收紧的外部运营环境下，抽离出来用于经营“资金业务”的资金回收难的局面日益加剧。
由此，资本金不实、挪用客户保证金、资金业务安全性和流动性差的三种经营现状触碰，极易引发资金链断裂风险。
挪用或占用担保客户保证金比较普遍。目前，融资性担保机构基本未设立存入保证金账户，更谈不上专户管理、专款专用，而是将其作为存出保证金使用，更有甚者高于存出保证金比例收取存入保证金来将多余部分用作高息资金业务，或者截留客户银行贷款，向客户承诺高额回报，并由担保公司提供相应担保来经营资金业务。在目前的宏观环境下，极易导致资金链断裂引发挤兑风险，不仅使得担保客户面临损失，也使得融资性担保业务面临巨大风险敞口。
担保客户保证金未设专户管理是融资性担保机构变相抽逃资本金的主要手段，已演变成行业普遍的经营模式，而面对现行收取客户保证金的监管要求，大部分担保机构将竭力通过关联账户隐匿该部分资金。
民营类担保机构资金运用普遍不规范，账面资金日均比例不达标，月末应付监管资金回笼现象比较明显。部分民营类担保机构由于其本身股东实力有限，股东实体企业对资金的需求量较大，从对账单显示，有担保公司货币类资金流回股东的现象，也有部分担保公司闲置资金日常主要用于短期对外拆借或者提供客户续贷过桥资金（该现象发生频繁），这类担保公司评级现场一般也不能提供完整的评级周期内所有资金凭证以及网银明细作为评级支撑，日常账目比较混乱，银行询证函不能出具，信用评级配合度较差，整体资金使用情况难以做出准确判断。
（二）业务方面
代偿率、垫资率急速上升，以委托贷款等方式掩盖代偿风险。区域内实体经济的不景气、民间资金业务风险、及因信用担保产生的传导性还贷风险使得融资性担保机构在保客户逾期率、代偿率、垫资率激增，据不完全统计，2011年宿迁地区担保行业显性代偿额达到2010年同期的2倍，与此同时当期代偿率也同比增加。有的担保公司面对经营中出现的代偿不是按规定履行正常的代偿手续，而是通过发放委托贷款置换银行贷款来变相掩盖代偿风险。
主要合作金融机构商业银行缩减与融资性担保机构的合作规模，银保合作门槛普遍抬高。通过这一轮经济周期的考察，担保机构的风险点突出，商业银行对担保行业重新审视，调整内部评价体系，欲通过严格考察筛选合作方；部分商业银行已暂停或逐步缩减与民营担保机构的业务合作，甚至出现提前收贷现象，恰适中小企业普遍资金链偏紧，代偿垫资问题突出；存款准备金率下调后，2012年1季度偏紧的信贷规模在第2季度得到适当放松，未来担保业务实现增量发展仍存在不确定性。
业务经营不规范、主营业务偏离担保。由于过去行业缺乏有效监管和制度规范，部分担保机构违背审慎经营的原则，只顾追求短期利益，忽视基础建设和长远发展，脱离主业。有的名为“担保”，实则高息揽存或非法集资来放高利贷以及从事与担保无关的高风险业务，有的仅为关联公司套取银行资金提供方便，有的甚至采用欺骗手段骗取银行贷款。很多担保公司以担保业务为名，实际从事资金业务，偏离了为中小企业融资服务的初衷，这同时也加大了中小企业的融资成本。
钢贸类担保机构生存困难。2011年第三季度起商业银行开始主动减缓与钢贸类担保机构的合作，至2012年第一季度，此类银保合作全面收缩，加之受房地产行业调控的影响，钢贸企业经营业绩迅速下滑、营运资金紧张，钢贸类担保机构在保客户逾期违约率上升，其信用等级整体下滑，实际控制人未来经营信心骤降，2010年下半年成立的钢贸类担保机构大部分因无法开展业务而停止运营，欲保留公司、安全通过年检来等待外部环境好转。
（三）内控体系
缺少专业人才、风险控制能力薄弱、对银行依赖度高。部分融资性担保机构从业人员素质不高，缺乏必要的从业经验、专业知识和操作技能，同时大部分担保机构创新能力不足，业务模式单一，对银行依赖性过强。担保公司内部风险控制能力仍需加强，多家担保公司存在业务与风险部门重合现象，甚至一些担保公未建立风险准备金制度，风险防范和控制能力需要进一步加强。
二、监管部门监管建议
禁止担保机构开展违规高风险业务。省内部分担保机构从事吸收存款、发放高利贷等业务，此类业务风险度极高，波及面广，影响坏，也导致企业融资负担加重。建议监管部门严格禁止担保机构从事违规高风险业务，规范行业运营，降低行业的担保业务风险，实现行业合规、健康发展。
第一部分
中国保险市场运行状况
一、保费收入
（一）保费收入增长情况
今年1～9月，全国实现原保险保费收入5327.92亿元，同比增长23.64%。其中财产险1551.44亿元，同比增长35.94%;人身险3776.48亿元，同比增长19.21%。因股市起伏的波及，环比来看，截至9月份保险市场经历了三起三落的震荡走势，从8、9月份来看，股市正在走出7月份保费收入大跌至本年新低的谷底，走出了第三轮上涨的行情。9月份继8月份再次上涨，原保险保费总额达到了642亿元，然而距离前期779亿的月度高点仍有很大距离。
前三季度，财产险保费收入比重进一步上升至29.12%，比2006年底的26.76%高2.36个百分点，人身险保费收入比重进一步降低至70.88%。在人身险中，寿险的比重进一步上升达到88.64%，比去年底提高了1.69个百分点；健康险的比重为7.41%，人身意外伤害险比重为3.95%。(见表1、2、3、4、5、6)
（二）企业年金
根据保监会的统计资料，“养老保险公司企业年金缴费”项目出现大幅度增长。据统计，截至今年6月，养老保险公司企业年金缴费总额仅为9.28亿元，而到三季度末，这一数字上升至50.8亿元，增幅高达447%。养老保险公司企业年金受托管理资产66.28亿元，养老保险公司企业年金投资管理资产55.31亿元。
二、赔款、给付
前三季度，在原保费收入显著增长的同时，原保险赔付支出也高达1643.30亿元，其中财产险赔付支出为700.32亿元，人身险的赔付支出为942.98亿元，较二季度有明显增长。(见表7)
三、保险中介
根据中国保监会的《二七年三季度保险中介市场发展报告》，截至2007年9月30日，全国共有保险专业中介机构2297家，兼业机构146449家，营销员1864,833人。全国保险公司通过保险中介渠道实现保费收入4288.41亿元，占全国总保费收入的80.49%，同比上升2.73个百分点，这是按季度统计首次突破80%。2007年3季度全国总保费收入5327.92亿元，其中人身险保费收入3776.48亿元，财产险保费收入1551.44亿元。报告指出，全国中介共实现业务收入377.09亿元，同比增长46.79%，盈利6144.68万元。具体是：保险公司实现手续费收入14.88亿元，同比增长38.55%。其中，财产险手续费收入11.48亿元，同比增加32.56%，占全部手续费收入的77.15%;人身险手续费收入3.4亿元，同比增加63.46%，占全部手续费收入的22.85%。3季度，全国保险公司亏损1950.66万元。
保险经纪公司共实现营业收入13.39亿元，同比增长29.87%。其中，财产险经纪佣金收入10.38亿元，同比增长31.39%,占全部经纪业务收入的77.52%;人身险佣金收入1.18亿元，同比增长74.02%，占经纪业务收入的8.81%；再保险和咨询类佣金收入1.83亿元，同比增长5.78%，占全部经纪业务收入的13.67%。3季度，保险经纪机构实现盈利8398.46万元。保险公估公司实现公估服务费收入4.49亿元，同比增长43.91%。其中，财产险公估服务费收入为4.47亿元，人身险公估服务费收入为186.8万元。按照险种划分，公估服务费收入的构成为：机动车辆险2.38亿元，占53%；企业财产险1.12亿元，占25%;货运、船舶险5276万元，占13%;建筑、安装工程险1710万元，约占4%;其他合计2914万元，约占5%。3季度，保险公估机构亏损303.12万元。报告评价，整体来说，全国保险中介市场进退平稳，业务发展良好，创新意识加强，市场秩序好转。保险中介保费收入占全国总保费收入按季度统计首次突破80%，发挥了保险销售主渠道的作用，为做好风险管理，服务和谐社会发挥着积极作用。
四、前三季度保险市场资金运用状况
数据显示，截至三季度末，我国保险业资产总额约为27,953.77亿元，相对去年底大幅增长41.6%。同时，保险投资占总资产的比例继续保持上升势头，前三季度投资占比达65.3%。
第二部分市场竞争主体分析
一、人寿险公司
今年前三季度，寿险市场上的52家人寿险公司中，27家中资寿险公司共实现保费收入3426.83亿元，占寿险业总保费的92.48%，比去年末下降了1.61个百分点；25家外资寿险公司共实现保费收入278.75亿元，占寿险业总保费的7.52%。
在寿险公司排名中，国寿、平安、太平洋依然占据保费前三的位置。国寿今年前九月保费规模达到1586亿元，同比增长6.6%，今年九月单月保费收入为153亿元，环比增长34.2%。前三季度实现净利润246.96亿元，每股收益0．87元。其中7月至9月净利润为78.23亿元，每股收益0.27元。平安寿险今年前三季度的保费达到596.6亿元，平安集团在第三季实现净利润37.39亿元，每股收益0.49元，集团总资产增长至6237亿元。外资保险中友邦的市场份额最大，实现累计保费收入62.66亿元，占人寿险保险公司总保费收入的1.69%，占外资人寿保险公司总保费收入的22.48%。(见图表10)
二、财产险市场
今年前三季度，财险市场上的41家财产险公司共实现保费收入1622.09亿元。其中，26家中资财产险公司共实现保费收入1603.87亿元，占财产险业总保费的98.88%,比去年末上升了0.05个百分点;15家外资财产险公司共实现保费收入18.22亿元，占财产险业总保费的1.12%。其中，人保股份以43.09%的市场份额占据榜首，其累计实现保费收入698.90亿元；太保财和平安财分列2、3位，分别实现保费收入185.40亿元、163.07亿元，市场份额为11.43%和10.05%。外资保险中美亚的市场份额最大，实现累计保费收入6.40亿元，占财产险保险公司总保费收入的0.39%，占外资人寿保险公司总保费收入的35.13%。(见图表11)
第三部分地区市场分析
一、区域发展整体状况
今年前三季度,全国保费收入达到5327.92亿元，其中广东省保费达到465亿，排名全国第一，江苏以452亿排名第二，北京保费以357.99亿元则超过上海排名全国第三，上海保费为357.49亿元。
前三季度，环比分地区看，非常明显的是北京、上海和天津三地寿险保费收入逆势下跌，跌幅分别为3.19%、4.95%、6.46%。而同期全国其他地区环比大部分出现20%以上的涨幅。同比分地区看，以寿险为例，非常明显的趋势是发达城市地区增幅远大于其他城市地区增幅。数据显示，九月份北京寿险收入增幅达79.02%，天津达114.41%，上海达46.20%，青岛达68.07%，广东达79.74%，深圳达83.51%。相比之下，其他地区的增幅大部分在40%以下。(见表12)
二、北京市
上半年，北京市共实现保费收入357.99亿元，其中财产险保费收入82.35亿元，占总保费收入的23.00%，人身险保费收入275.64亿元，占总保费收入的77.00%。(见图表13、14、15)
三、上海市
统计显示，2007年1至9月上海市保费收入累计357.50亿元，同比增加48.06亿元，增幅为15.53%。其中财产险公司保费收入97.55亿元，同比增加16.43亿元，增幅为20.26%。寿险公司保费收入259.95亿元，同比增加31.63亿元，增幅为13.85%。产寿险保费收入比例为27:73。中外资保险公司保费收入比例为74:26。
截至2007年9月，全市保险赔款和给付支出累计96.72亿元，同比增加33.51亿元，增幅为53.02%。其中财产险赔款38.87亿元，同比增加6.38亿元，增幅为19.65%;寿险给付50.09亿元，同比增加26.34亿元，增幅为110.85%;健康险赔款给付6.20亿元，同比增加0.60亿元，增幅为10.79%；意外险赔款支出1.56亿元，同比增加0.19亿元，增幅为13.70%。
截至2007年9月，全市共有81家保险公司和5家保险资产管理公司。其中财产保险公司37家，人寿保险公司30家，养老险保险公司4家，健康保险公司5家，再保险公司4家，保险集团公司1家。
截至2007年9月，上海市共有保险中介机构233家，其中保险机构124家（其中分支机构27家），保险公估机构40家（其中分支机构14家），保险经纪机构69家（其中分支机构31家）。其中今年9月份新增1家保险中介机构，为长城保险经纪有限公司华东分公司，撤销了1家保险中介机构，为上海新齐鲁保险有限公司。中资保险公估机构37家，其中分公司13家；外资保险公估机构3家；中资保险经纪公司64家；外资保险经纪公司5家，其中分公司3家；公司全部为中资公司。(见图表16、17)
四、江苏省
今年上半年，江苏省累计实现原保费收入452.70亿元，其中财产险保费收入121.39亿元，占比为26.81%；人身险保费收入331.32亿元，占比为73.19%。(见图表19)
五、广东省
今年前三季度,广东（不含深圳市）以465亿元的原保险保费收入超过江苏，重新夺回了4年前失去的全国保费第一的宝座，表明广东已经扭转了下滑的态势。而财险保费增长37.2%，寿险保费增长29.4%，也表明近几年来广东财险增长慢于寿险的格局已经改变。(见图表20、21、22)
第四部分市场聚焦
一、十六大以来保险业发展改革成绩
2003年11月，中国人保在香港挂牌上市，成为我国第一家在境外上市的国内金融企业。2003年12月，中国人寿同时在纽约和香港挂牌上市，创造了当年国际资本市场首次公开发行融资额的最高纪录。
2004年6月，中国平安在香港上市，成为我国第一家以集团形式在境外上市的金融保险企业。今年，中国人寿和中国平安又成功回归A股，成为国内资本市场重要的标志性公司。目前在境内外上市的中资保险公司达到5家。
二、广东社保案
日前，被控，挤占挪用广州10.18亿元社保基金的“罪魁祸首”刘雨宏,在广州市越秀区人民法院出庭受审。早在1996年，刘雨宏就被社保公司免职；2006年5月，社保公司向有关部门举报；2006年12年，惶恐的刘雨宏在家中被捕。从1993年到1996年的4年间，前广州市劳动保险公司经理刘雨宏，违规审批社保基金约7.5亿元非法营运，非法投资造成损失大约5.2亿元，该案今年4月曾被媒体广泛报道，在社保行业引发了“地震式”的轩然大波。
据公诉机关广州市越秀区人民检察院指控，1993年到1996年，刘雨宏任广州市社会保险公司（广州市社会保险基金管理中心前身）经理期间，未经上级领导批准，违规审批社保基金，并在市场上进行非法运营。刘雨宏经手审批项目共计14个，主要是房地产行业、银行借贷、承销国库券等项目，违规审批社保基金约7.5亿。
据公诉材料显示，14笔审批均发生在1993年1月～1996年2月之间。涉及金额达千万元以上的有9笔，其中涉及金额超过亿元的有两笔，分别为：与广州亿安房地产发展公司合作开发房地产投资失败，至案发时止，造成社保基金直接损失达12767.5万元；委托广州珠江信托投资公司将社保基金指定贷给广州恒源房地产开发有限公司用于房地产开发，投资失败，至案发时止，造成直接损失14,200万元。
其中最大的一笔，为投资海珠广场附近的烂尾楼亿安广场。1994年初，刘雨宏经手审批社保基金2.69亿元，投入到广州亿安广场房地产发展公司的亿安广场项目，该项目后来由于发展商改变规划、发展商其他项目资金紧张等综合原因，最终无法收摊烂尾。2006年年底，亿安广场被拍卖，广州社保基金只从拍卖款中收回了一小部分损失。