“营改增”后房地产业发展趋势与税收分析
近十年来，正是房地产业发展的黄金时代，行业税收总体保持较快增长，对全区地方税收贡献持续攀升。但是，自2016年5月1日全面实行“营改增”，房地产业重要税收之一的营业税，必然需要退出税收的历史舞台。随着全国房地产业的调控力度不断加强，房地产业发展逐渐进入平稳期，房地产业税收增速也必将放缓。在此背景下，准确把握当前房地产业税收形势，能更好地指导组织收入和税收征管工作，对促进地税收入的持续稳定增长有着积极的意义，同时也为政府从税收视角看待房地产业发展现状提供决策参考。
一、青云谱区房地产业税收发展现状
（一）税收总体收入不断降低
近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。但是青云谱区属于老城区，区内土地资源较为有限，可控开发的商业用地日益稀少，因此在建工程较少，竣工面积和销售面积逐年回落，低于同期地方税收总体增幅6.3个百分点，远低于同期地方税收增长。具体情况下图所示。
（二）房地产业税收所占比重最高
涉及房地产业的有较多，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。2016年“营改增”后营业税已经取消。但房地产业税收所占比重仍然是位居首位，2016年所占比例高达36.81%，是排名第二个建筑安装业3.5倍。
（三）房地产业纳税企业数有所增加
房地产业企业的数量直接关系到税收收入，青云谱区房地产业企业数量近几年来有所增加，2014-2016年纳税10万以上的房地产企业分别为30、31、45家，但是总体数量依然偏少，缺乏有实力和规模的大型房地产开发企业，2016年纳税最高的房地产企业税收收入仅有4300余万元。
二、房地产业税源发展趋势分析
当前，全国房地产已全面趋冷，一线城市房价涨幅收窄，二三线城市量价齐跌，购房者观望情绪较浓。受此大的环境影响，青云谱区房地产较长时期内同样不容乐观。
（一）需求不振
一方面消费者购买能力下降。受全国经济发展速度下滑、信贷政策收紧和重点企业迁出等因素影响，青云谱居民住房购买能力明显下降。1-6月份南昌市发放住房公积金贷款额度进一步下降，同比下降7.1%，发放户数同比下降9.7%，南昌部分银行首套房按揭贷款利率在基准利率基础上浮5%，二套房上浮15%。另一方面，消费者观望情绪较浓。由于房产属于大额资产，具有投资属性，当前消费者对房地产市场降价心里预期已经形成，“买涨不买跌”进一步限制了房地产销售。此外，外出务工人员回乡自建房产增多也对房地产市场形成一定冲击。
（二）行业即将进入整合期
随着万科、恒大等龙头房企不断渗透，青云谱区中小房企将面临更大竞争压力，尤其是当前房产市场处于下行通道，资金实力决定着房企的生存。据调查，青云谱区许多中小房企由于银行融资能力较弱，迫于资金压力，导致高利率、高风险的民间借贷在行业内部盛行，企业已没有拿地意愿，尚未开发的土地也在寻求合作对象或直接转让，整个行业即将进入深度整合期
三、房地产业税收收入发展趋势分析
（一）房地产业总体发展放缓
（二）房地产业地方税收收入持续
“营改增”后，新办登记的建筑业纳税人企业所得税由国税部门管理，地税部门没有新增户，房地产业地方税收收入增长将受到较大的制约。受宏观政策变动的影响，前期政策执行滞后效应逐步呈现，房地产开发投资和金融信贷投放速度放缓，将对部分地区房地产税收产生持续性影响。如近期国家没有改变房地产调控思路，可以判定：一是受房地产业总体发展制约，青云谱区房地产税收将持续减少。二是受青云谱区城市规划影响，对老工业园的土地收储速度加快，未来几年可供开发的土地资源将有所上升，考虑到本区房地产企业的自身不足，很难具备独立开发能力，因此税源将在区域间流动，导致税源收入向其他区域转移，地税收入减少。
（三）土地增值税将成为房地产业核心税种
由于营业税所占房产税比例较高，具体如下表所示，剔除营业税后，房产地产税收可以预计将大幅降低。土地增值税由地税机关征收，土地增值税将取代营业税成为房地产业税收中最核心税种。2016年，征收土地增值税10238万元，剔除营业税后，所占比例达到43%，可以预见，随着房屋单价的上涨，2017年预计所占比例将达到45%以上。
营业税收入
房地产业税收收入
所占比例
剔除营业税后行业税收收入
2014年
14543万
38337万
38%
23794万
2015年
13316万
32820万
41%
19504万
2016年
7146万
30974万
23%
23828万
四、房地产业税收管理存在的问题
（一）经营环节多，涉税风险增加
（二）关联行业广，财务核算复杂
（四）税收政策多，纳税人难掌握
（五）税收征管缺乏手段
“营改增”前，地税机关按企业项目登记号进行项目管理，构成树形结构关系。这种方法简单易行且容易找到抓手，从总包方到分包方层层深入，由一个简单的登记号掌握整个项目情况，税款全部预缴在项目所在地。“营改增”后，国税机关一般要求企业在收取建安发票时，督促施工方在项目所在地预缴增值税。由于企业内部核算方式、架构关系等问题各异，财务管理部门与施工管理部门的配合程度较低，目前，导致难以从源头上控制税款的入库情况。
五、促进房地产业税源发展的建议
（一）科学制定房地产业发展规划
从长期来看，随着国家新型城镇化战略加快推进，青云谱区产业结构不断优化和交通条件显著改善，加上城市基础设施、自然环境和人文教育资源具有一定的优越性，对进城农民、外来人口仍然具有较大的吸引力，房地产业仍处于发展的战略机遇期。因此，要紧紧围绕建设旧城改造战略，科学制定房地产业发展规划，突出改善人居环境，全面提升城市化水平，科学分析预测市场需求，合理确定房地产年度开发量和土地投放量。
（二）优化房地产供给结构
要区分不同住房需求，充分发挥市场、政策“两只手”作用。对于低收入阶层，要加大限价房投放和棚户区改造力度，努力满足其基本住房需求；对于中高收入群体，要注重商品房的品质和完善配套设施，努力满足其改善住房条件和适度享受需求。
（三）加强对土地的综合利用
进一步规范土地市场，健全房地产开发用地计划供应制度并严格落实；加大对闲置土地清理和整治力度，针对无项目拿地或投入产出少的现象，有必要利用税收手段增加企业成本。建议根据城市发展情况定期调整青云谱区城镇土地使用税等级范围和单位税额标准，促进节约高效利用土地。
（四）创造良好的房地产开发环境
（五）加强财税管理，优化服务
一方面要严格依法征管。加强税源调研分析，摸清税源底数和征管薄弱环节，合理调整配置征管力量；加强日常税源管理，密切跟踪房地产企业经营变化、资金流向和税收实现，促进企业及时足额申报缴纳；以风险管理为导向，完善政府各部门综合治税协税机制，及时、真实、完整推送部门涉税信息，税务部门加强风险分析，有效实施纳税评估和税务稽查，营造公平的税收环境。另一方面要提供精准的财税支持。加大税收政策宣传辅导力度，最大限度减少无知性税收违法行为发生；对企业资金确实困难并符合法定延期缴纳条件的给予缓征支持；财政部门可以在政策允许范围内通过财政返还、补贴等形式对购置首套住房、适度改善性住房给予支持，促进刚性需求和改善需求有效释放。
六、强化房地产税收管理的对策
（一）以税源管理为核心，强力推动房地产税收管理上台阶。
1、明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和纳税评估四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法，防止征收和管理混淆。更新管理理念，改变层层审批的“金字塔”式管理，建立以税源管理部门为信息采集中心、资料建立中心、各部门分工配合、环环紧扣的链条式“扁平状”管理，实现内部整体协调，房地产税源、征、管、查管理的一体化。
2、突出重点，把握关键。一是全面采集涉税信息。加强部门联系，掌握城市规划、土地管理及商住房信息，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。具体包括开发形式、纳税人基本情况、立项开工证明、土地面积用途、建筑成本进度、预售情况、销售进度及各环节纳税申报情况等，按项目分户建立“一户式”税源档案；分地段、按门牌号采集旧房交易、出租信息，建立旧房税源档案；二是加强税源分析比对。根据掌握的房地产开发宏观及微观税源信息，分析预测本地实际税源及实现进度。
3、优化手段，搞好结合。一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，推行电子信息化管理，建立电子信息档案，将管理的触角伸向城市的每一个角落，覆盖各个环节每个税种，形成信息联网，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。二是要搞好各种税源管理手段结合。通过对税源信息的综合运用，充分发挥税源管理的结合效能作用，与纳税约谈、纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和制定税收计划相结合，与加强源头控管和统计分析相结合，与税收执法水平评估相结合，与税务征管档案管理相结合，全面提高税源管理水平，推动税收管理上台阶。
（二）以综合治税为平台，着力开创房地产税收管理新局面。