导语：在房地产行业主要风险点的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
（一）商业银行房地产信贷风险的概念
商业银行在经营房地产信贷业务的过程中，遭受市场因素、政策因素等外部因素的变动的影响以及自身经营管理不善或决策失误等内部因素的变化，导致其房地产信贷资产遭受损失，甚至商业银行自身价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失，也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在损失。
（二）商业银行房地产信贷的特点
1.商业银行房地产信贷周期长
2.商业银行房地产信贷专用性
房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用；地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。
3.商业银行房地产信贷风险影响范围大
房地产开发贷款金额动辄几亿、十几亿，更有甚者达数十亿元，一旦贷款项目发生变故或企业违约，不仅会严重影响银行的流动性和盈利性，还会影响借款企业的信誉。若房产开发项目不能及时完工，影响业主入住，还会造成恶劣的社会影响。
二、我国商业银行房地产信贷现状
（一）我国商业银行房地产信贷发展情况
随着我国房地产市场的发展，商业银行房地产信贷业务规模也逐渐壮大。1998年之后，随着房地产市场的飞速发展，商业银行的房地产信贷业务持续快速增长。1998年到2010年，商业银行房地产贷款量从2680亿元猛增至9.35万亿元，十二年间增长了34.89倍，远远高于各项贷款的平均增长速度；同期，房地产贷款占各项贷款总额的比重也从1998年的3.12%增加到2010年的20.5%，年平均增幅高达44.8%，明显高于其他各项贷款年平均增幅。
（二）商业银行信贷资金在房地产业的循环流程
房地产信贷资金在房地产业从开发到销售的各个环节都起着重要作用，房地产信贷资金在房地产业循环流程如下图所示：
（三）我国商业银行房地产信贷风险分析
1.房地产市场资金过度依赖于商业银行
图3全国房地产开发企业本年到位资金增速
2.商业银行房地产信贷风险增大
在房地产市场利润的诱导下，近十年我国的房地产开发企业数量快速增长，但企业的资质良莠不齐。房地产开发商会面临以下问题：房屋销售不利使得资金回笼较慢，在直接融资渠道缺乏和银行融资难度加大的情况下，资金紧张；个别开发商闲置土地被收回、项目储备减少、预期收益减少；房地产预期价格下跌，财务成本、管理成本增加，获利减少。
为了解决上述问题，某些开发商就会铤而走险，通过销售资金回笼后挪用其他项目；办理无真实借款人的虚假按揭贷款等方式，挪用、骗取银行贷款，致使银行贷款出现展期、逾期，加大了商业银行房地产信贷风险。
三、防范商业银行房地产信贷风险的建议
（一）努力拓宽房地产业融资渠道
国际上发达国家的房地产企业融资渠道主要分为以下三种：证券市场直接融资、房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）和商业银行住房抵押贷款保险体系。上述多渠道、分散化的融资模式在很大程度上分散了商业银行的房地产信贷风险。
努力构建多元化的房地产融资体系，逐步转变银行贷款的较为单一的融资途径，实现房地产行业融资渠道的多元化、规范化和规模化，最终实现房地产业和银行业的共同持续健康发展。
（二）加强房地产信贷操作环节的风险管理
按照信贷业务操作的运作流程基本可分为业务调查、项目评估、项目审查、贷后管理等四个基本流程。根据银行当前信贷人员岗位设置情况，涉及基本岗位有：客户经理、审查人、评估人、集体审议人员、信贷审批人、业务签批人、押品价值评估人员、监督人员等。他们分别处在信贷业务流程中各道风险防线上，按照信贷政策制度履行各自岗位职责，行使不同的风险管理职能。
1.业务调查环节流程
该环节存在外部欺诈和内部欺诈风险，同时在业务操作中也蕴藏着风险。对于客户提供的虚假资料，应当提高信贷人员的审核标准。银行客户经理为了牟取利益，参与资料的造假，对于这种内部欺诈的行为，应当实行客户经理岗位责任制，改进激励制度，加强后续环节的检查和内部审计，明确各级责任。对于业务操作中的风险，采取双人核保核押，加强岗位培训。
2.项目评估流程
3.项目审查环节流程
该环节的风险类别主要为内部欺诈及业务操作风险，风险点及控制。措施审查人结合评估报告提出审查意见；对不需要进行评估的项目贷款，审查人直接根据前台业务部门提供的调查报告提出审查意见（必要时进行押品价值评估）。审查完成后按规定提交集体审议，审议（审查）后交部门负责人，部门负责人核查后报一级（直属）分行行长按照业务双签的原则进行签批。
4.贷款发放环节流程
商业银行的业务操作中，要明确贷款担保办理手续，强调人员责任；严格放贷流程。提高法律人员从业水平，专业人员签订合同；加强培训，完善系统刚性控制；增强各环节审查强度，扩大审查标准和范围。
关键词：房地产开发项目会计核算
一、房地产开发项目的主要经营特点
一个完整的房地产企业开发项目主要包括：土地的建设与开发、房屋的建设与经营、普通房屋与商品房的售后服务等各种各样的房地产开发经营项目。房地产开发项目主要具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等主要经营特点。主要的经营方式分为：其一是定向开发，是指与购买方签订提前预售合同，并严格按照合同规定来进行房地产项目的开发；其二是投标开发，通过对某一房地产项目进行投标，然后取得该房地产的开发权，进行商品房建设与销售并从中获取利润；其三为自行开发，在取得当地政府的开发使用许可后，在所属土地规划范围内，进行房屋的开发与销售。
二、房地产开发企业会计核算的重要性
三、房地产企业开发项目中会计核算方面的不足
（一）会计核算的具体操作难度大
房地产企业在进行预售商品房时，一般都并未完工，这时的商品房收益确认并不符合会计准则中的确定条件。与此同时，会计准则中还要求房地产企业的会计人员必须准确地将房地产企业的商品房进行分类，这些具体核算工作都在很大程度上增加了房地产企业会计核算确认收益的难度。
（二）费用资本化缺少规范性
（三）成本与收入不成正比
（四）信息披露不准确
四、房地产企业开发项目中会计核算方面的对策
（一）对会计科目进行合理设置
（二）加强房地产企业开发项目的收入核算
加强房地产企业开发项目的收入核算，主要分为两个方面。其是一规范房地产企业的收入核算范围。房地产企业取得的商品房收入即是房地产企业的主要销售收入，其主要有转让土地取得的收入和销售商品房的收入等。与此同时，房地产企业对商品房的开发，还包括没有与购买方签订的购买商品房合同以及已经签订的商品房销售合同。其二是确定销售标准。法律标准和专业标准都是确定房地产企业主要核算销售收入的标准。因此，我国的会计准则中对房地产企业的收入确认，明确规定为包括：商品的主要风险和报酬已经实现转移和无法对出售的商品进行控制等条件。
（三）加强房地产成本与收入的核算
加强房地产企业成本与收入的核算，更好的完善房地产企业会计核算。房产地企业可以通过进行计划销售价格的方式，来加强成本与收入的分配核算。比如已经进行开发的楼房，如果呈现出可以销售的状态，那么，房地产企业就可以依据其所需建设成本、市场的具体需求、具体地理位置及朝向等具体因素确定出该房产的计划销售价格定位，并以此来作为衡量开发项目的成本销售衡量标准。与此同时，还可以通过采用实际售价成本率法和计划售价成本率法来对实现成本收入进行分配。
（四）提高信息披露透明度
参考文献：
[1]石善女.浅谈房地产开发企业会计核算[J].中国新技术，2011（4）
[2]刘曙光，房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界，2012（4）
一、2014年11月份工业运行情况
（一）工业经济增长再度放缓
（二）采矿业增速显著下滑，多数高技术产业增速回升
2014年11月份，采矿业增速明显下滑、制造业继续放缓共同拉低整体工业增速。分行业来看，受惠政策支持的铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业等增长较快。相比之下，金属制品、机械和设备修理业，通用设备制造业，专用设备制造业、电气机械及器材制造业等中下游行业增长乏力，增速明显低于工业平均水平。从增幅来看，41个工业大类行业中约一半行业工业增加值增速下滑。一是前期增长较快的文教、工美、体育和娱乐用品制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，汽车制造业等出现回调;二是黑色金属矿采选业、煤炭开采和洗选业等高耗能产业持续去产能;三是受需求不振影响，部分中下游行业增速逐步放缓。从主要工业品产量来看，除有色金属外，发电量、钢材、水泥等大多数工业品产量增速持续下降，显示传统工业行业仍面临需求下滑与产能过剩的压力。
（三）东部地区工业增速明显回落，中、西部地区小幅回升
2014年11月份，东、中、西部地区工业增长趋势出现分化，东部地区明显放缓，中、西部地区小幅反弹。其中，东部地区较上月明显回落1.2个百分点至5.6%，中、西部地区分别较上月回升0.6和0.4个百分点至8.6%和10.8%。近期东部地区显著调整的原因可能来自以下方面：一是APEC期间停工限产主要发生在京津冀等东部地区，受此冲击，11月北京、河北工业增速大幅下滑;二是外需转差对拥有外向型企业较多的东部地区影响更大;三是大多数东部省份在向中、西部进行产业转移的同时，努力寻求新的增长动力，但在新、旧动力转换过程中往往会伴随经济增长的较大波动。分省市来看，增长最快的是自治区、重庆、河南、江西和贵州，增长最慢的是黑龙江、上海、北京、山西和辽宁。
（四）受成本加快上升、价格持续走低“两头挤压”，工业企业盈利区间持续收窄
2014年1―10月份，规模以上工业企业利润总额与主营活动利润额累计同比增速均较1―9月继续回落，分别由7.9%、7.5%降至6.7%和6%。其中，利润总额累计增速已连续3个月下滑，10月单月利润同比增长更由正转负，同比下降2.1%。基于近期工业企业原材料购进价格不断下跌的情况，工业企业成本的快速上升可能主要来自劳动力成本增加、财务费用上升以及由于环境约束增强而引致的环保支出增多等。在工业增加值增速回落的情况下，10月末产成品存货累计同比增速进一步回落，显示当前工业企业主动去库存的行为仍在继续。分行业来看，各行业利润同比增速普遍放缓。受石油、铁矿石等国际大宗商品价格下跌影响，上游采矿业利润同比加速负增长;中游的非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业等利润增速显著回落;下游的纺织业、家具制造业、汽车制造业等利润增速也有所放缓。
二、国外工业经济形势
（一）美国制造业PMI高位小幅回落
（1）工业生产活跃。10月份，美国制造业工业生产指数104.86，同比上升4%。9月份美国产能利用率为78.94%，略低于上月。（2）PMI略有回落。11月份，美国制造业采购经理人指数58.7，较前月略有下降0.3。（3）失业率与上月持平。11月份，美国失业率继续降至5.8%，与上月持平，为2008年7月以来的低点。（4）PPI环比继续下降。11月份，美国PPI同比上升1%，环比下降0.6%，环比连续4个月负增长。（5）贸易逆差略有缩减。10月份，美国贸易逆差为434亿美元，较上月减少2亿美元;其中，美国出口总额为1975.4亿美元，进口总额为2409.7亿美元。
（二）欧元区PMI小幅回落
（1）工业生产回升。10月份，欧元区工业生产同比上升0.7%。四季度欧元区产能利用率为79.9%，比三季度下降0.4个百分点。（2）PMI继续下降。11月份，欧元区制造业采购经理人指数为50.1，较上月下降0.5，但仍连续17个月高于荣枯线。（3）失业率与上月持平。10月份，欧元区失业率为11.5%，连续3个月持平。（4）PPI环比创一年来最大单月跌幅。10月份，欧元区生产者价格指数环比下降0.4%。（5）贸易顺差扩大。9月份，欧元区对外商品贸易顺差增加至184.9亿欧元，较上月增加98.6亿欧元。
（三）日本PMI略有下降
（1）工业产出回升。10月份，日本工业生产指数由9月份97.6升至98.1;产能利用率指数与上月比回升0.7至100.6。（2）PMI略有下降。11月份，日本制造业采购经理人指数略有下降至52。（3）失业率略有下降。10月份，日本失业率为3.5%，比上月下降0.1个百分点。（4）PPI持续回落。11月份，日本PPI同比增长2.73%，连续5个月走低。（5）贸易逆差大幅收窄。10月份，日本商品贸易逆差收窄至7368.9亿日元。其中，出口额66886.6亿日元，同比上升9.6%;商品进口74255.5亿日元，同比上升3.1%。
（四）巴西PMI继续下降，连续3月处荣枯线下
（1）工业生产与上月持平。10月份，巴西工业生产指数为98.8，与上月持平。（2）PMI下降。11月份，巴西PMI降至48.7，连续3个月位于荣枯线下。（3）失业率略有下降。10月份，巴西六大城市失业率为4.9%，较前月下降0.2个百分点。（4）PPI回升。11月份，巴西PPI从上月的1.03%上升至2.12%。（5）贸易逆差扩大。11月份，巴西出口156.5亿美元，进口180亿美元，贸易逆差23.5亿美元，较10月份增加11.7亿美元。
（五）南非PMI下降但仍处荣枯线上
（1）工业生产回升。10月份，南非工业生产指数109.8，同比上升2.14%。（2）PMI下降但仍处于荣枯线上。11月份，南非PMI为50.5，连续3个月位居荣枯线上。（3）PPI持续下降但仍处高位。10月份，南非PPI同比增速为6.7%，连续6个月下降。（4）失业率略有回升。三季度，南非失业率达到25.4%，比二季度上升了0.3个百分点。（5）贸易逆差扩大。10月份，南非出口890亿兰特，进口1103亿兰特;实现贸易逆差213亿兰特，比上月增加183亿兰特。
（六）印度PMI继续回升
（1）工业生产大幅回落。10月份，印度工业生产指数171.7，同比下降4.25%，环比下降5.69%。（2）PMI上升。11月份，印度PMI为53.3，连续13个月于荣枯线上。（3）PPI连续下降。11月份，印度PPI同比增长已从2014年5月6.18%的高位回落至0，环比下降1.31%。（4）贸易逆差收窄。10月份，印度出口额降至260.9亿美元，进口额降至394.5亿美元，实现贸易顺差133.6亿美元，较上月减少8.9亿美元。
（七）俄罗斯PMI大幅上升
（1）工业生产回升。10月份，俄罗斯工业生产指数为107，环比上升0.3%。（2）PMI大幅上升。11月份，俄罗斯制造业PMI51.7，比上月上升1.4，这是PMI持续5个月位于荣枯线上。（3）PPI大幅上升。10月份，俄罗斯PPI同比增长5.1%，环比上升0.3%。（4）失业率持续上升。10月份，俄罗斯失业率5.1%，连续3个月上升。（5）贸易顺差持续回落。9月份，俄罗斯出口额降至387.8亿美元，进口额增至258.3亿美元，实现贸易顺差129.5亿美元，较上月减少29亿美元。
三、当前我国工业经济景气判断和趋势分析
课题组采用IIE工业经济运行监测信号图和IIE景气指数判断工业经济的景气程度。IIE工业经济运行监测信号图主要用于对工业经济运行进行监测预警;IIE景气指数主要用于预测分析工业经济月度同比增速变化和工业经济形势的变化。
（一）11月份工业经济景气度明显回落
从IIE工业经济运行监测信号图来看，2014年11月份工业经济景气度明显下行。社会消费品零售基本平稳，但固定资产投资持续疲软，M1-M0、一般贸易进口额大幅下滑;代表生产活跃度的工业品出产价格指标均持续处在偏冷区间;代表生产活跃度的发电量虽在正常区间，但已接近下限;一般贸易出口额与采购经理人指数勉强维持在正常区间。
（二）12月份工业经济或将延续低迷态势
IIE景气指数先行指数继续小幅下行，预计2014年12月份工业经济明显回升的可能性偏低，但大幅下调的概率也不大。11月份，焦炭、铝材、乙烯、生铁和粗钢等产量数据增长态势疲软，乙烯产量2014年首度出现负增长;房地产销售有所恢复，但投资继续下滑，房地产市场延续调整态势;受降息等利好因素支撑，上证综指、深证成指大幅上升;货币供应量持续吃紧;市场略有转弱，美国制造业PMI高位小幅回调，欧元区制造业PMI震荡下行。
财政支出下降是制约工业经济增长的另一重要因素。继2014年3―6月份财政支出大幅增加之后，受财政赤字率约束7月份财政支出增速明显下降，10、11月份进一步放缓，增速分别为-5.7%与0.8%。相应地，近期基础设施投资增速有所回落，国有及国有控股企业与集体企业工业生产增速也明显下降。不过，这一因素有望在2015年初得到实质性改善。一方面，财政赤字率可能会有所提升;另一方面，即使在赤字率不提升的情况下，根据经验财政支出也将回到与财政收入增速相当的水平。
由于近期工业品价格下行压力不断加大，PPI同比连续33个月负增长，市场及部分学者对通缩的担忧再度升温，普遍主张央行进一步放松货币政策来对抗通缩。从引起PPI下行的原因来看，国内产能过剩与国际大宗商品价格暴跌共同造成“内忧外患”的局面。事实上，作为原材料净进口国，大宗商品价格的下跌将有利于我国企业和居民实际收入的改善，并进而对生产和消费产生积极影响。如果产能过剩是PPI持续下行的主要原因，那么放松货币政策也许并不能有效解决去通胀问题，标本兼治淘汰落后产能，加快产业转型升级或是更具针对性的选择。
总体来看，短期工业经济增长可能延续低迷态势。但考虑到未来财政支出增加、受近期流动性改善支持企业信贷条件有望好转、环境向好的可能性较大、改革红利逐步释放等积极因素，工业经济增速可能在明年上半年有所回升并逐步稳定下来。
（执笔人：黄群慧、张其仔、原磊、陈凤仙、王秀丽、张航燕）