然而，试点工作最重要的任务之一就是要发现问题，只有系统、全面、清晰地发现潜在的难点和堵点，才能为下一步更大规模工作开展打好基础。
总体来看，试点项目虽都取得一定进展，但或多或少还存在以下问题：
1.服务内容不丰富，多数项目只开展少数几项养老服务，展示体验为主。
2.服务主体未明晰，多数项目未成立专门部门或独立机构，团队较少。
3.服务能力待提高，多数项目的养老服务全部外包，自主提供能力弱。
4.服务定价未形成，多数项目对服务还未形成清晰、完整的定价体系。
5.服务模式未清晰，多数项目还没有确定是自主提供还是合作或中介。
6.独立核算未落实，多数项目还没有对养老服务实现独立核算。
7.业主支持不积极，多数项目未能有效发动业主的支持热情，抵触多。
8.政府社区未协同，多数项目与政府部门及街道社区的互动协助不足。
在具体的养老服务内容和质量方面，服务种类也比较单一，对不同群体多样化需求的分类考虑不够。不同年龄段、不同身体状况、不同收入层次和不同消费意识的老年人需要的养老服务差异较大，有些偏向长期固定化的生活护理与慢病管理等服务，有些则更接受按次收费的生活照料与医疗保健等服务。
养老服务专业人员队伍存在较大的供给缺口，建设存在诸多“瓶颈”。如何在物业服务企业所构建的养老服务平台上，使养老服务专业人员“进得来、留得住、稳得了、干得好”，需要建立健全养老服务人员的培养体系、评价标准、职业晋升通道、激励机制等。尤其还要考虑一些地方长护险试点，从事长护险的护理人员收入较高，在市场上产生了“虹吸效应”，加剧了并不占优势的物业企业及合作者在招人留人方面的难度。
物业服务企业在社区中的作用与地位不清，物业服务的性质不明，已经跟不上新时代对基层社区治理的需要，也跟不上新时代发展“小社区、大服务”的要求。这些深层次的根源，导致不仅是养老服务，那些物业服务企业表面看起来潜力很大的服务业扩展，如托幼、家政、文化、健康、经纪、旅游、教育等，都受制自身能力及各方面的制度约束，真正形成的有效供给还很不充足。
痛点、难点
1.场地缺自主
根据现行法律，小区内的公共场所、公用设施和物业服务用房，包括道路和绿化，都属于业主共有（《中华人民共和国物权法》第七十三条），物业服务企业并没有属于自己的场地设施和用房。尽管企业依据物业服务合同，可以在运营期间内免费使用小区内的物业服务用房，但不得改变用途。即使个别项目企业声称拥有小区内某处物业的产权，但并不受业主认同，存在法律争议。这直接导致了物业服务企业开展任何活动包括养老活动，一旦需要使用场地设施，必须得到业主的共同同意，否则就难以开展，这是最尖锐的矛盾。因此物业提供养老本来最大的优势就是常驻小区，有任何其他市场主体都无法比拟的邻近优势和响应优势，进而带来成本优势，这些优势甚至足以抵消专业劣势。但这些优势需要以小区内能自主使用的专门养老场所设施或能方便储存养老物资与设备作为依托，否则就会大打折扣。
3.业主认同低
养老服务的需求属于个性化需求，并非全部业主都有。不少项目反映，较多业主对小区内开展养老服务抵制强烈。我国目前城镇小区中的业主委员会覆盖率仍然较低，项目与业主的沟通机制不够畅通。
4.服务能力弱
物业服务企业看起来有希望、有优势提供的养老服务，比如“七助”，真正开展起来都有不少困难。一是专业能力弱。收益性较强的养老服务往往专业性强，进入门槛较高，一般需要获取一定的资质才能提供。大多数物业服务企业不具备提供这些养老服务能力。企业需要重新设立部门或专门机构，或者联合专业机构才能开展，或只能做一个中介平台。进入门槛低的养老服务，往往收益性差，企业缺乏兴趣。二是成本控制弱。在小区层面开展非集中式养老服务，或开展非批量化养老服务，规模经济性差，单位成本高，竞争性不强。
5.运营模式不明
虽然“物业＋养老”已有十几年历史，但整个行业始终还没有找到活力、有生命力并可复制、可推广的运营模式，为此还只能在小范围象征性地开展。这方面需要找到痛点所在，激励企业加快模式创新。
6.政府支持不足
项目所在地政府及社区都有心给予帮助，也在积极寻找政策支持资源。但“物业＋养老”毕竟是一项新生事物，受到很多现有政策制约，支持难度较大。比如城市规划条例、消防条例、建筑规范条例等对场地改造的限制，也缺乏明确财政资金支持渠道。
根源分析
以上六个痛点、难点，可归纳为三个层面的矛盾：企业对经营义务的营利性要求与养老服务的公益性、普惠性要求之间有显著冲突；物业服务企业的供给能力与养老服务的特殊需求之间的巨大落差；物业服务企业与业主群体在当前物业服务模式及治理社区框架下利益上有较大的对立矛盾。
养老服务毕竟是一项高度特殊的服务，专业化和精细化程度都很高，甚至还有一定的风险性，进入门槛较高，提供服务人员要求有一定的资质或至少一定的较高素质，这与物业服务企业原来提供的服务项目有较大的差别，现有人员素质与之相比有较大距离。根据《物业管理行业发展指数报告2020》，中国物业服务行业近700万从业人员中，80%为一线操作人员，农村务工人员居多，本科生比例不足7%，从业人员总体技能储备和知识水平较弱。此外，物业服务企业提供居家社区养老，目前才刚刚得到政策认可，但还没有可参照的规章制度，甚至连规范标准都还没有，很多政策配套严重不足，需要很多的协同性治理。
当物业企业有意愿、有能力开展养老服务的时候，又遇到诸多阻塞，来自业主的不认同乃至抵制，是最具有制约性的。项目推进中发现的场地矛盾、非受益业主的不认同与抵制等问题，归根结底，是当前社区治理结构下物业服务企业与业主群体难以避免的利益矛盾。场地使用权的归属、企业开展服务的权限争议，从根儿上说，需要对物业服务企业在小区中到底是发挥什么样的角色和功能定位进行反思，并对社区内的物业服务，到底属于市场服务还是准公共服务进行更深层次的认识。物业服务的购买是一项公共选择，不能个体购买，只能集体购买，其收益有高度外部性，成本却高度内部化，个体业主在物业服务享受上具有非排他性，在决策上存在非自愿性。要真正突破这方面的制度障碍，就需要对物业服务企业的运营模式进行重新设计，对社区内的物业服务的性质进行重新认识，也需要基层社会治理和社会治理的模式变革进行互动。